В июне на рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения зафиксирована на уровне 1281 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средней цены можно сделать вывод о ценовой стагнации по отношению к прошлому месяцу, однако в первом квартале 2010 года темп прироста составил 1,7%, а во втором – 2,2%.
Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья прослеживаются на уровне 1642 у.е./кв.м и 958 у.е./кв.м соответственно. Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 6,1% до 1440 объектов, общей площадью 108 тыс. кв.м общей стоимостью 144 млн у.е.
Состояние рынка
Повышение уровня предложения столичной недвижимости, наблюдающееся в данном месяце, связано с уходом части собственников с рынка аренды на рынок продажи. При этом продолжает прослеживаться значительное вымывание качественного предложения, а на оставшиеся объекты продавцы не спешат снижать продажную цену, в связи с уменьшающимся числом ввода нового жилья.
По-прежнему лидером по количеству выставленных на продажу квартир является район правобережья, на его долю приходится 82% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц сократилось с 19% до 18%.
В июне в районе левобережья средняя цена продажи оказалась на уровне 1457 у.е./кв.м (-3% к прошлому месяцу), в районе правого берега – на уровне 1242 у.е./кв.м (0%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-4% (+/-58 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,2% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, демонстрирует незначительное повышение ценового показателя в районе левобережье.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 39,6%, потеряв 956 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 40,9% (-860 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 14,7%.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны
|
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Май |
Июнь |
Изменение |
Погрешность |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||||
|
левобережья: |
258 |
100,00 |
1501 |
1457 |
-44 |
-2,96 |
+/-58 |
+/-3,98 |
|
панель |
10 |
3,95 |
769 |
730 |
-39 |
-5,09 |
+/-170 |
+/-23,29 |
|
кирпич |
95 |
36,87 |
1378 |
1344 |
-34 |
-2,45 |
+/-98 |
+/-7,31 |
|
монолит |
153 |
59,18 |
1642 |
1575 |
-67 |
-4,05 |
+/-65 |
+/-4,06 |
|
1-комнатные |
46 |
17,74 |
1186 |
1153 |
-33 |
-2,80 |
+/-96 |
+/-8,31 |
|
2-комнатные |
72 |
27,68 |
1442 |
1404 |
-38 |
-2,59 |
+/-99 |
+/-7,10 |
|
3-комнатные |
87 |
33,77 |
1501 |
1466 |
-35 |
-2,29 |
+/-79 |
+/-5,35 |
|
Многокомнатные |
54 |
20,81 |
1806 |
1767 |
-39 |
-2,15 |
+/-144 |
+/-8,11 |
|
правобережья: |
1182 |
100,00 |
1242 |
1243 |
+1 |
+0,04 |
+/-14 |
+/-1,15 |
|
панель |
323 |
27,30 |
1195 |
1181 |
-14 |
-1,17 |
+/-20 |
+/-1,72 |
|
кирпич |
606 |
51,29 |
1273 |
1269 |
-4 |
-0,33 |
+/-21 |
+/-1,62 |
|
монолит |
253 |
21,41 |
1230 |
1259 |
+29 |
+2,42 |
+/-35 |
+/-2,81 |
|
1-комнатные |
248 |
21,02 |
1228 |
1254 |
+26 |
+2,15 |
+/-28 |
+/-2,23 |
|
2-комнатные |
431 |
36,47 |
1205 |
1196 |
-9 |
-0,77 |
+/-19 |
+/-1,58 |
|
3-комнатные |
355 |
30,00 |
1273 |
1259 |
-14 |
-1,11 |
+/-28 |
+/-2,22 |
|
Многокомнатные |
148 |
12,51 |
1308 |
1321 |
+13 |
+1,06 |
+/-55 |
+/-4,13 |
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням в сегментах жилья от 800 у.е./кв.м до 1300 у.е./кв.м, это можно объяснить тем, что спрос на квартиры лежит в основном в данном ценовом сегменте (диаграмма 6). По данным Департамента Юстиции в городе Астана с января по апрель 2010 года в среднем совершается около 850 сделок купли-продажи квартир. Рост количества сделок по сравнению с мартом составил 5%.
Анализ предложения с разделением комнат в целом по городу показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 20% (294 объекта), 2-комнатные – 35% (503), 3-комнатные – 31% (442) и многокомнатные – 14% (202). Можно отметить значительное увеличение уровня предложения на 1- и многокомнатные квартиры – на 10% и 12% соответственно. Количество 2- и 3-комнатных квартир выросло, по сравнению с предыдущим месяцем, на 4,2% и 3,4%.
С начала года снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 7,6%. Максимальный спад предложения зафиксирован на 1-комнатное жилье на 19%, а на 2- и 3-комнатное снижение составило 11%.
Анализ предложения с разделением домов по типу постройки показал, что в общем объеме квартиры в кирпичных домах занимают 49% (701 объект), в монолитных и панельных – 28% (406) и 23% (333) соответственно. По сравнению с маем, увеличение уровня предложения на квартиры в панельных и кирпичных домах составило 5%, в монолитных – 9%. Однако с начала этого года предложение сократилось в панели на 20%, в кирпиче – на 11% и монолите – на 1%.
Исходя из статистических данных анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры и материала постройки, показал, что изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 2.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен прослеживается на 2-комнатные квартиры – 41,8%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 40,5% и 39,7% соответственно. А минимальный спад цен пришелся в данном месяце на многокомнатное жилье – 36,1%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 43,3% от стоимости, в кирпичных – 40,5% и монолитных – 38,5%.
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,4% (-867 у.е./кв.м).
Таблица 2.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
|
Тип и формат жилья |
Кол-во |
Кол-во |
Май |
Июнь |
Изменение |
Погрешность |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||||
|
Панель |
333 |
23,12 |
1183 |
1168 |
-16 |
-1,34 |
+/-22 |
+/-1,86 |
|
Кирпич |
701 |
48,69 |
1290 |
1279 |
-11 |
-0,85 |
+/-22 |
+/-1,71 |
|
Монолит |
406 |
28,19 |
1384 |
1378 |
-6 |
-0,39 |
+/-36 |
+/-2,62 |
|
1-комнатные |
294 |
20,43 |
1222 |
1239 |
+17 |
+1,38 |
+/-28 |
+/-2,27 |
|
2-комнатные |
503 |
34,89 |
1241 |
1226 |
-15 |
-1,20 |
+/-22 |
+/-1,80 |
|
3-комнатные |
442 |
30,68 |
1319 |
1300 |
-19 |
-1,43 |
+/-29 |
+/-2,18 |
|
Многокомнатные |
202 |
14,00 |
1464 |
1441 |
-23 |
-1,57 |
+/-62 |
+/-4,29 |
|
Город |
1440 |
100,00 |
1291 |
1281 |
-10 |
-0,75 |
+/-16 |
+/-1,26 |
Индекс расслоения
В июне индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,71, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно сузились (диаграмма 15). Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,02 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1- и 2-комнатные (1,61 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,8% до 1642 у.е./кв.м (диаграмма 16). При этом 2-комнатные квартиры подешевели на 2%, 3-комнатные – на 2,9% и многокомнатные – на 3,1%, а 1-комнатные, напротив, выросли в цене на 1% (таблица 3). Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,7% (-1499 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с маем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 0,6% и оказалась на уровне 958 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составил 2,4%, на 3-комнатные – 1,1% и многокомнатные – 0,9%, а на 2-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,9% (таблица 3). С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 34,3% (-499 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Май |
Июнь |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
|||
|
Сегмент |
1672 |
1642 |
-30 |
-1,78 |
|
1-комнатные |
1538 |
1553 |
+15 |
+1,02 |
|
2-комнатные |
1555 |
1525 |
-30 |
-1,97 |
|
3-комнатные |
1733 |
1683 |
-50 |
-2,91 |
|
Многокомнатные |
2037 |
1975 |
-62 |
-3,06 |
|
Сегмент |
952 |
958 |
+6 |
+0,63 |
|
1-комнатные |
942 |
965 |
+23 |
+2,35 |
|
2-комнатные |
956 |
947 |
-9 |
-0,90 |
|
3-комнатные |
945 |
956 |
+11 |
+1,11 |
|
Многокомнатные |
972 |
980 |
+8 |
+0,85 |
Основные тенденции
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, о чем свидетельствуют месячные изменения ценового показателя, лежащие в пределах среднестатистической погрешности. Однако с минимального значения, зафиксированного в октябре 2009 года, 1229 у.е./кв.м средневзвешенная цена предложения подросла на 4,2%. Вместе с тем наблюдается сокращение объема рынка, хотя в анализируемом месяце зафиксирован небольшой рост предложения. Можно предположить, что с началом делового сезона средние ценовые показатели сохранят тенденцию роста и их изменение будет находиться в пределах 1-3% в месяц.
Известно, что в целях реализации мероприятий антикризисного плана на специальные счета АО «ФНБ «Самрук-Казына» и АО «НХ «КазАгро» в Национальном банке Республики Казахстан на решение проблем на рынке недвижимости выделено 360 миллиардов тенге. По состоянию на 01.06.10 г. освоено по решению проблем на рынке недвижимости в том числе:
- рефинансирование ипотечных займов в размере 120 миллиардов тенге осуществлено в полном объеме (участвовало 11 банков);
- на завершение строительства объектов недвижимости в г. Астане и Алматы предназначено 240 миллиардов тенге, процент освоения денег составил 31,3%;
- на рефинансирование ипотечных займов за счет высвобожденных от погашения заемных средств (по данным БВУ) в сумме 1158,7 миллиона тенге для 260 заемщиков.
Аналитический отдел портала www.kn.kz