На третьей неделе июня ценовой показатель зафиксирован на уровне 1278 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 3,6% до 1447 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 6,7% (146 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1447, из них: на левобережье – 266, правобережье – 1181. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако наблюдается небольшое расширение в среднем диапазоне цен. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 19% (282 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (503), 3-комнатные – 32% (457) и многокомнатные – 14% (205).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49% (708), квартиры в панельных и монолитных домах – 23% (336) и 28% (403) соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-843 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-898 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-910 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 36% (-817 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 44% (-917 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-893 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-867 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1222 |
1238 |
+16 |
+1,31 |
+/-27 |
+/-2,21 |
|
2-комнатные |
1223 |
1222 |
-1 |
-0,15 |
+/-22 |
+/-1,83 |
|
3-комнатные |
1313 |
1294 |
-19 |
-1,40 |
+/-28 |
+/-2,16 |
|
Многокомнатные |
1428 |
1432 |
+6 |
+0,34 |
+/-59 |
+/-4,13 |
|
По городу |
1279 |
1278 |
-1 |
-0,13 |
+/-16 |
+/-1,25 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
303 |
282 |
19,49 |
-21 |
-6,93 |
|
2-комнатные |
473 |
503 |
34,76 |
+30 |
+6,34 |
|
3-комнатные |
420 |
457 |
31,58 |
+37 |
+8,81 |
|
Многокомнатные |
201 |
205 |
14,17 |
+4 |
+1,99 |
|
По городу |
1397 |
1447 |
100,00 |
+50 |
+3,58 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1171 |
1164 |
-7 |
-0,61 |
+/-21 |
+/-1,78 |
|
Кирпич |
1274 |
1276 |
+2 |
+0,12 |
+/-22 |
+/-1,69 |
|
Монолит |
1382 |
1375 |
-7 |
-0,49 |
+/-36 |
+/-2,64 |
|
По городу |
1279 |
1278 |
-1 |
-0,13 |
+/-16 |
+/-1,25 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
326 |
336 |
23,22 |
+10 |
+3,07 |
|
Кирпич |
695 |
708 |
48,93 |
+13 |
+1,87 |
|
Монолит |
376 |
403 |
27,85 |
+27 |
+7,18 |
|
По городу |
1397 |
1447 |
100,00 |
+50 |
+3,58 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходят в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1458 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 10%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1237 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Левобережье |
1445 |
1458 |
+13 |
+0,86 |
+/-58 |
+/-3,98 |
|
Панель |
641 |
723 |
+82 |
+12,81 |
+/-157 |
+/-23,18 |
|
Кирпич |
1317 |
1359 |
+42 |
+3,14 |
+/-94 |
+/-7,05 |
|
Монолит |
1574 |
1572 |
-2 |
-0,09 |
+/-65 |
+/-4,10 |
|
1-комнатные |
1151 |
1129 |
-22 |
-1,93 |
+/-92 |
+/-8,04 |
|
2-комнатные |
1392 |
1375 |
-17 |
-1,21 |
+/-101 |
+/-7,28 |
|
3-комнатные |
1477 |
1442 |
-35 |
-2,37 |
+/-76 |
+/-5,23 |
|
Многокомнатные |
1775 |
1821 |
+46 |
+2,60 |
+/-138 |
+/-7,66 |
|
Правобережье |
1244 |
1237 |
-7 |
-0,60 |
+/-14 |
+/-1,14 |
|
Панель |
1179 |
1178 |
-1 |
-0,05 |
+/-19 |
+/-1,62 |
|
Кирпич |
1267 |
1263 |
-4 |
-0,35 |
+/-20 |
+/-1,60 |
|
Монолит |
1276 |
1251 |
-25 |
-1,97 |
+/-37 |
+/-2,91 |
|
1-комнатные |
1235 |
1256 |
+21 |
+1,69 |
+/-27 |
+/-2,16 |
|
2-комнатные |
1197 |
1195 |
-2 |
-0,19 |
+/-19 |
+/-1,62 |
|
3-комнатные |
1272 |
1257 |
-15 |
-1,20 |
+/-28 |
+/-2,25 |
|
Многокомнатные |
1324 |
1279 |
-45 |
-3,43 |
+/-51 |
+/-3,89 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Левобережье |
242 |
266 |
100,00 |
+24 |
+9,92 |
|
Панель |
5 |
11 |
4,14 |
+6 |
+120,00 |
|
Кирпич |
103 |
99 |
37,22 |
-4 |
-3,88 |
|
Монолит |
134 |
156 |
58,65 |
+22 |
+16,42 |
|
1-комнатные |
49 |
41 |
15,41 |
-8 |
-16,33 |
|
2-комнатные |
64 |
75 |
28,20 |
+11 |
+17,19 |
|
3-комнатные |
83 |
92 |
34,59 |
+9 |
+10,84 |
|
Многокомнатные |
46 |
58 |
21,80 |
+12 |
+26,09 |
|
Правобережье |
1155 |
1181 |
100,00 |
+26 |
+2,25 |
|
Панель |
321 |
325 |
27,52 |
+4 |
+1,25 |
|
Кирпич |
592 |
609 |
51,57 |
+17 |
+2,87 |
|
Монолит |
242 |
247 |
20,91 |
+5 |
+2,07 |
|
1-комнатные |
254 |
241 |
20,41 |
-13 |
-5,12 |
|
2-комнатные |
409 |
428 |
36,24 |
+19 |
+4,65 |
|
3-комнатные |
337 |
365 |
30,91 |
+28 |
+8,31 |
|
Многокомнатные |
155 |
147 |
12,45 |
-8 |
-5,16 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 41,1% (-1016 у.е./кв.м) и правобережья – 41,2% (-867 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,9% (-884 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,68, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,56 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 1,91 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается рост (диаграммы 16-17).
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,9% до уровня 1620 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 2-комнатное жилье составил 0,7%, на 3-комнатное – 2,3% и многокомнатное – 0,3%, а на 1-комнатное, напротив, рост – 0,2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49,8% (-1604 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю повысился на 1% до 962 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 3,2%, на 3-комнатное – 0,4% и многокомнатное – 3%, а на 2-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 0,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,3% (-502 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1519 |
-47,75 |
-1388 |
|
2-комнатные |
3168 |
1516 |
-52,13 |
-1652 |
|
3-комнатные |
3217 |
1662 |
-48,33 |
-1555 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1918 |
-43,90 |
-1501 |
|
По городу |
3224 |
1620 |
-49,75 |
-1604 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
973 |
-35,27 |
-530 |
|
2-комнатные |
1371 |
943 |
-31,20 |
-428 |
|
3-комнатные |
1400 |
958 |
-31,53 |
-442 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1004 |
-34,21 |
-521 |
|
По городу |
1464 |
962 |
-34,28 |
-502 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz