На последней неделе июня ценовой показатель зафиксирован на уровне 1285 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,5% до 1440 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 0,6% (147 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 144 , из них: на левобережье – 253, правобережье – 1187. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 20% (281 объект от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (514), 3-комнатные – 30% (438) и многокомнатные – 14% (207).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 47% (678), квартиры в панельных и монолитных домах – 24% (344) и 29% (418) соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 40% (-824 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-893 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 42% (-918 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 35% (-787 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 44% (-917 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-881 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-863 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1238 |
1257 |
+19 |
+1,53 |
+/-28 |
+/-2,23 |
2-комнатные |
1222 |
1227 |
+5 |
+0,44 |
+/-22 |
+/-1,82 |
3-комнатные |
1294 |
1287 |
-7 |
-0,59 |
+/-28 |
+/-2,14 |
Многокомнатные |
1432 |
1462 |
+30 |
+2,10 |
+/-61 |
+/-4,22 |
По городу |
1278 |
1285 |
+7 |
+0,56 |
+/-16 |
+/-1,25 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
282 |
281 |
19,51 |
-1 |
-0,35 |
2-комнатные |
503 |
514 |
35,69 |
+11 |
+2,19 |
3-комнатные |
457 |
438 |
30,42 |
-19 |
-4,16 |
Многокомнатные |
205 |
207 |
14,38 |
+2 |
+0,98 |
По городу |
1447 |
1440 |
100,00 |
-7 |
-0,48 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1164 |
1164 |
0 |
0,00 |
+/-23 |
+/-1,95 |
Кирпич |
1276 |
1288 |
+12 |
+0,91 |
+/-22 |
+/-1,69 |
Монолит |
1375 |
1379 |
+4 |
+0,30 |
+/-36 |
+/-2,59 |
По городу |
1278 |
1285 |
+7 |
+0,56 |
+/-16 |
+/-1,25 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
336 |
344 |
23,89 |
+8 |
+2,38 |
Кирпич |
708 |
678 |
47,08 |
-30 |
-4,24 |
Монолит |
403 |
418 |
29,03 |
+15 |
+3,72 |
По городу |
1447 |
1440 |
100,00 |
-7 |
-0,48 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходят в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1468 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 5%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1246 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,5%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Левобережье |
1458 |
1468 |
+10 |
+0,72 |
+/-58 |
+/-3,94 |
Панель |
723 |
821 |
+98 |
+13,60 |
+/-148 |
+/-19,33 |
Кирпич |
1359 |
1374 |
+15 |
+1,13 |
+/-101 |
+/-7,40 |
Монолит |
1572 |
1580 |
+7 |
+0,48 |
+/-63 |
+/-3,99 |
1-комнатные |
1129 |
1157 |
+28 |
+2,49 |
+/-99 |
+/-8,65 |
2-комнатные |
1375 |
1430 |
+55 |
+4,01 |
+/-97 |
+/-6,94 |
3-комнатные |
1442 |
1445 |
+3 |
+0,18 |
+/-74 |
+/-5,13 |
Многокомнатные |
1821 |
1758 |
-63 |
-3,48 |
+/-133 |
+/-7,46 |
Правобережье |
1237 |
1246 |
+9 |
+0,70 |
+/-14 |
+/-1,15 |
Панель |
1178 |
1180 |
+2 |
+0,10 |
+/-21 |
+/-1,78 |
Кирпич |
1263 |
1276 |
+13 |
+1,04 |
+/-20 |
+/-1,61 |
Монолит |
1251 |
1260 |
+9 |
+0,74 |
+/-35 |
+/-2,82 |
1-комнатные |
1256 |
1273 |
+17 |
+1,35 |
+/-27 |
+/-2,17 |
2-комнатные |
1195 |
1193 |
-2 |
-0,12 |
+/-19 |
+/-1,62 |
3-комнатные |
1257 |
1251 |
-6 |
-0,50 |
+/-28 |
+/-2,25 |
Многокомнатные |
1279 |
1345 |
+66 |
+5,14 |
+/-53 |
+/-4,04 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Левобережье |
266 |
253 |
100,00 |
-13 |
-4,89 |
Панель |
11 |
15 |
5,93 |
+4 |
+36,36 |
Кирпич |
99 |
82 |
32,41 |
-17 |
-17,17 |
Монолит |
156 |
156 |
61,66 |
0 |
0,00 |
1-комнатные |
41 |
40 |
15,81 |
-1 |
-2,44 |
2-комнатные |
75 |
73 |
28,85 |
-2 |
-2,67 |
3-комнатные |
92 |
81 |
32,02 |
-11 |
-11,96 |
Многокомнатные |
58 |
59 |
23,32 |
+1 |
+1,72 |
Правобережье |
1181 |
1187 |
100,00 |
+6 |
+0,51 |
Панель |
325 |
329 |
27,72 |
+4 |
+1,23 |
Кирпич |
609 |
596 |
50,21 |
-13 |
-2,13 |
Монолит |
247 |
262 |
22,07 |
+15 |
+6,07 |
1-комнатные |
241 |
241 |
20,30 |
0 |
0,00 |
2-комнатные |
428 |
441 |
37,15 |
+13 |
+3,04 |
3-комнатные |
365 |
357 |
30,08 |
-8 |
-2,19 |
Многокомнатные |
147 |
148 |
12,47 |
+1 |
+0,68 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 40,7% (-1006 у.е./кв.м) и правобережья – 40,8% (-858 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,6% (-878 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,74, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,60 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,09 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается спад.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 2,5% до уровня 1660 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 4,7%, на 2-комнатное – 1,2%, на 3-комнатное – 0,8% и многокомнатное – 6,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48,5% (-1564 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю снизился на 0,9% до 959 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 2-комнатное жилье составил 1,2%, на 3-комнатное – 1,4% и многокомнатное – 3%, а на 1-комнатное, напротив, прослеживается рост цен на 2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,9% (-511 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
2907 |
1590 |
-45,31 |
-1317 |
2-комнатные |
3168 |
1535 |
-51,55 |
-1633 |
3-комнатные |
3217 |
1675 |
-47,94 |
-1542 |
Многокомнатные |
3419 |
2034 |
-40,50 |
-1385 |
По городу |
3224 |
1660 |
-48,51 |
-1564 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
1503 |
992 |
-33,99 |
-511 |
2-комнатные |
1371 |
932 |
-32,02 |
-439 |
3-комнатные |
1400 |
945 |
-32,46 |
-455 |
Многокомнатные |
1525 |
973 |
-36,21 |
-552 |
По городу |
1464 |
954 |
-34,87 |
-510 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz