Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 08.06.2010 г. по 15.06.2010 г.)

На второй неделе июня ценовой показатель зафиксирован на уровне 1279 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 5,3% до 1397 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 6,2% (137 млн у.е.).

Состояние рынка

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1397, из них: на левобережье – 242, правобережье – 1155. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако наблюдается небольшое сужение в среднем диапазоне цен. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 22% (303 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (473), 3-комнатные – 30% (420) и многокомнатные – 14% (201).

Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (695), квартиры в панельных и монолитных домах – 23% (326) и 27% (376) соответственно.

Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).

С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-859 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-897 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 40% (-892 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 37% (-822 у.е./кв.м).

За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 44% (-910 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-894 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-860 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 8 июня 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 15 июня 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
1-комнатные	1239	1222	-17	-1,39	+/-28	+/-2,31
2-комнатные	1231	1223	-8	-0,59	+/-22	+/-1,80
3-комнатные	1306	1313	+7	+0,55	+/-29	+/-2,22
Многокомнатные	1440	1428	-12	-0,84	+/-61	+/-4,27
По городу	1283	1279	-4	-0,27	+/-16	+/-1,25

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат квартиры	Кол-во предложений на 8 июня 2010 года, шт.	Кол-во предложений на 15 июня 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
1-комнатные	310	303	21,69	-7	-2,26
2-комнатные	520	473	33,86	-47	-9,04
3-комнатные	452	420	30,06	-32	-7,08
Многокомнатные	193	201	14,39	+8	+4,15
По городу	1475	1397	100,00	-78	-5,29

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки

Тип постройки	Ценовой показатель на 8 июня 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 15 июня 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
Панель	1172	1171	-1	-0,11	+/-21	+/-1,80
Кирпич	1277	1274	-3	-0,21	+/-22	+/-1,73
Монолит	1376	1382	+6	+0,43	+/-36	+/-2,60
По городу	1283	1279	-4	-0,27	+/-16	+/-1,25

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип постройки	Кол-во предложений на 8 июня 2010 года, шт.	Кол-во предложений на 15 июня 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
Панель	325	326	23,34	+1	+0,31
Кирпич	723	695	49,75	-28	-3,87
Монолит	427	376	26,91	-51	-11,94
По городу	1475	1397	100,00	-78	-5,29

За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходят в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1445 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 11%.

В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1244 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 4%.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой показатель на 8 июня 2010 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 15 июня 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущей неделе, у.е.	Темп прироста к предыдущей неделе, %	Погрешность, у.е./кв.м	Погрешность, %
Левобережье	1456	1445	-11	-0,77	+/-58	+/-3,98
Панель	745	641	-104	-14,02	+/-180	+/-25,98
Кирпич	1327	1317	-10	-0,71	+/-98	+/-7,41
Монолит	1574	1574	0	0,00	+/-64	+/-4,04
1-комнатные	1174	1151	-23	-1,96	+/-92	+/-7,95
2-комнатные	1421	1392	-29	-2,07	+/-101	+/-7,19
3-комнатные	1501	1477	-24	-1,61	+/-82	+/-5,48
Многокомнатные	1714	1775	+61	+3,55	+/-151	+/-8,67
Правобережье	1243	1244	+1	+0,09	+/-14	+/-1,15
Панель	1186	1179	-7	-0,55	+/-20	+/-1,67
Кирпич	1270	1267	-3	-0,20	+/-21	+/-1,64
Монолит	1250	1276	+26	+2,07	+/-36	+/-2,84
1-комнатные	1252	1235	-17	-1,35	+/-28	+/-2,29
2-комнатные	1199	1197	-2	-0,17	+/-19	+/-1,57
3-комнатные	1255	1272	+17	+1,38	+/-28	+/-2,22
Многокомнатные	1338	1324	-14	-1,04	+/-56	+/-4,19

Таблица 6.

Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах

Формат квартиры в районах	Кол-во предложений на 8 июня 2010 года, шт.	Кол-во предложений на 15 июня 2010 года, шт.	Кол-во предложений относ., %	Темп прироста к предыдущей неделе, шт.	Темп прироста к предыдущей неделе, %
Левобережье	272	242	100,00	-30	-11,03
Панель	10	5	2,07	-5	-50,00
Кирпич	96	103	42,56	+7	+7,29
Монолит	166	134	55,37	-32	-19,28
1-комнатные	53	49	20,25	-4	-7,55
2-комнатные	74	64	26,45	-10	-13,51
3-комнатные	93	83	34,30	-10	-10,75
Многокомнатные	52	46	19,01	-6	-11,54
Правобережье	1203	1155	100,00	-48	-3,99
Панель	315	321	27,79	+6	+1,90
Кирпич	627	592	51,26	-35	-5,58
Монолит	261	242	20,95	-19	-7,28
1-комнатные	257	254	21,99	-3	-1,17
2-комнатные	446	409	35,41	-37	-8,30
3-комнатные	359	337	29,18	-22	-6,13
Многокомнатные	141	155	13,42	+14	+9,93

С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 41,6% (-1029 у.е./кв.м) и правобережья – 40,8% (-859 у.е./кв.м).

За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,9% (-883 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1- и 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,61 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 1,97 раза).

Спад ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 1,2% до уровня 1634 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 4,6% и многокомнатное – 5,1%, а на 2- и 3-комнатное, напротив, рост – 0,4% и 0,5% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49,3% (-1590 у.е./кв.м) (таблица 7).

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю понизился на 0,9% до 953 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,8%, на 2-комнатное – 1,6% и 3-комнатное – 1%, а на многокомнатное, напротив, прослеживается рост цен на 0,5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,9% (-511 у.е./кв.м) (таблица 8).

Таблица 7.

Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)

Формат квартиры	Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м	Верхние ценовые сегменты на 15 июня 2010 года, у.е./кв.м	Изменение верхних ценовых сегментов, %	Изменение верхних ценовых сегментов, у.е.
1-комнатные	2907	1516	-47,85	-1391
2-комнатные	3168	1527	-51,78	-1641
3-комнатные	3217	1701	-47,12	-1516
Многокомнатные	3419	1923	-43,75	-1496
По городу	3224	1634	-49,31	-1590

Таблица 8.

Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)

Формат квартиры	Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м	Нижние ценовые сегменты на 15 июня 2010 года, у.е./кв.м	Изменение нижних ценовых сегментов, %	Изменение нижних ценовых сегментов, у.е.
1-комнатные	1503	943	-37,28	-560
2-комнатные	1371	949	-30,81	-422
3-комнатные	1400	955	-31,77	-445
Многокомнатные	1525	974	-36,12	-551
По городу	1464	953	-34,92	-511

Выводы и прогнозы

Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz