На первой неделе июня ценовой показатель зафиксирован на уровне 1283 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,3% до 1475 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 2,2% (146 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1475, из них: на левобережье – 272, правобережье – 1203. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако наблюдается небольшое сужение в среднем диапазоне цен (диаграмма 4). Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 21% (310 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (520), 3-комнатные – 31% (452) и многокомнатные – 13% (193).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49% (723), квартиры в панельных и монолитных домах – 22% (325) и 29% (427) соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 40% (-842 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-889 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-899 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 36% (-810 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 44% (-909 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-891 у.е./кв.м) и в монолитных – на 36% (-866 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1235 |
1239 |
+4 |
+0,33 |
+/-29 |
+/-2,35 |
2-комнатные |
1231 |
1231 |
0 |
0,00 |
+/-22 |
+/-1,76 |
3-комнатные |
1332 |
1306 |
-26 |
-2,00 |
+/-29 |
+/-2,22 |
Многокомнатные |
1470 |
1440 |
-30 |
-2,09 |
+/-66 |
+/-4,51 |
По городу |
1294 |
1283 |
-11 |
-0,87 |
+/-16 |
+/-1,27 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
316 |
310 |
21,02 |
-6 |
-1,90 |
2-комнатные |
523 |
520 |
35,25 |
-3 |
-0,57 |
3-комнатные |
444 |
452 |
30,64 |
+8 |
+1,80 |
Многокомнатные |
197 |
193 |
13,08 |
-4 |
-2,03 |
По городу |
1480 |
1475 |
100,00 |
-5 |
-0,34 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1183 |
1172 |
-11 |
-0,91 |
+/-23 |
+/-1,91 |
Кирпич |
1292 |
1277 |
-15 |
-1,18 |
+/-22 |
+/-1,72 |
Монолит |
1395 |
1376 |
-19 |
-1,34 |
+/-37 |
+/-2,65 |
По городу |
1294 |
1283 |
-11 |
-0,87 |
+/-16 |
+/-1,27 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
356 |
325 |
22,03 |
-31 |
-8,71 |
Кирпич |
721 |
723 |
49,02 |
+2 |
+0,28 |
Монолит |
403 |
427 |
28,95 |
+24 |
+5,96 |
По городу |
1480 |
1475 |
100,00 |
-5 |
-0,34 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходят в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1456 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 3%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1243 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Левобережье |
1505 |
1456 |
-49 |
-3,23 |
+/-60 |
+/-4,04 |
Панель |
845 |
745 |
-100 |
-11,76 |
+/-195 |
+/-24,67 |
Кирпич |
1361 |
1327 |
-34 |
-2,56 |
+/-99 |
+/-7,38 |
Монолит |
1680 |
1574 |
-106 |
-6,26 |
+/-67 |
+/-4,13 |
1-комнатные |
1179 |
1174 |
-5 |
-0,44 |
+/-101 |
+/-8,61 |
2-комнатные |
1401 |
1421 |
+20 |
+1,45 |
+/-99 |
+/-7,01 |
3-комнатные |
1563 |
1501 |
-62 |
-3,93 |
+/-85 |
+/-5,56 |
Многокомнатные |
1842 |
1714 |
-128 |
-6,95 |
+/-154 |
+/-8,65 |
Правобережье |
1248 |
1243 |
-5 |
-0,38 |
+/-14 |
+/-1,14 |
Панель |
1197 |
1186 |
-11 |
-0,93 |
+/-21 |
+/-1,79 |
Кирпич |
1280 |
1270 |
-10 |
-0,83 |
+/-21 |
+/-1,63 |
Монолит |
1240 |
1250 |
+10 |
+0,81 |
+/-33 |
+/-2,67 |
1-комнатные |
1245 |
1252 |
+7 |
+0,60 |
+/-29 |
+/-2,29 |
2-комнатные |
1202 |
1199 |
-3 |
-0,21 |
+/-18 |
+/-1,51 |
3-комнатные |
1279 |
1255 |
-24 |
-1,90 |
+/-27 |
+/-2,17 |
Многокомнатные |
1323 |
1338 |
+15 |
+1,19 |
+/-59 |
+/-4,41 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Левобережье |
264 |
272 |
100,00 |
+8 |
+3,03 |
Панель |
14 |
10 |
3,68 |
-4 |
-28,57 |
Кирпич |
108 |
96 |
35,29 |
-12 |
-11,11 |
Монолит |
142 |
166 |
61,03 |
+24 |
+16,90 |
1-комнатные |
48 |
53 |
19,49 |
+5 |
+10,42 |
2-комнатные |
77 |
74 |
27,21 |
-3 |
-3,90 |
3-комнатные |
83 |
93 |
34,19 |
+10 |
+12,05 |
Многокомнатные |
56 |
52 |
19,12 |
-4 |
-7,14 |
Правобережье |
1216 |
1203 |
100,00 |
-13 |
-1,07 |
Панель |
342 |
315 |
26,18 |
-27 |
-7,89 |
Кирпич |
613 |
627 |
52,12 |
+14 |
+2,28 |
Монолит |
261 |
261 |
21,70 |
0 |
0,00 |
1-комнатные |
268 |
257 |
21,36 |
-11 |
-4,10 |
2-комнатные |
446 |
446 |
37,07 |
0 |
0,00 |
3-комнатные |
361 |
359 |
29,84 |
-2 |
-0,55 |
Многокомнатные |
141 |
141 |
11,72 |
0 |
0,00 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 41,1% (-1018 у.е./кв.м) и правобережья – 40,9% (-860 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,7% (-880 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,58 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,09 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается рост средних цен предложения.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 1,3% до уровня 1654 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 2-комнатное жилье составил 0,8%, на 3-комнатное – 2,7% и многокомнатное – 1,4%, а на 1-комнатное, напротив, рост – 0,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48,7% (-1570 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю повысился на 0,4% до 962 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,1%, на 2-комнатное – 1,2% и многокомнатное – 0,4%, а на 3-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 0,3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,3% (-502 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
2907 |
1589 |
-45,33 |
-1318 |
2-комнатные |
3168 |
1521 |
-51,99 |
-1647 |
3-комнатные |
3217 |
1692 |
-47,40 |
-1525 |
Многокомнатные |
3419 |
2027 |
-40,72 |
-1392 |
По городу |
3224 |
1654 |
-48,69 |
-1570 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
1503 |
951 |
-36,77 |
-552 |
2-комнатные |
1371 |
964 |
-29,67 |
-407 |
3-комнатные |
1400 |
964 |
-31,11 |
-436 |
Многокомнатные |
1525 |
969 |
-36,44 |
-556 |
По городу |
1464 |
962 |
-34,31 |
-502 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz