На рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения с октября 2009 года, с минимального зафиксированного значения (1229 у.е./кв.м ), подросла на 5% и составила 1291 у.е./кв.м. Можно отметить, что в течение последних восьми месяцев изменения ценового показателя, по отношению к предыдущему месяцу, не превышали среднестатистической ошибки анализируемой базы. Исключение составляет лишь февраль этого года, где наблюдался рост на 3%. Однако в первом квартале 2010 года темп прироста составил 1,7%, а в последние два месяца – 2,3%.
Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья в мае прослеживаются на уровне 1672 у.е./кв.м и 952 у.е./кв.м соответственно. При этом объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, сократился на 6,9% до 1357 объектов, общей площадью 104 тыс. кв.м общей стоимостью 139 млн у.е.
Состояние рынка
Снижение уровня предложения столичной недвижимости, наблюдающееся с сентября прошлого года, объясняется как отложенным спросом, так и статусом самого города. При этом прослеживается значительное вымывание качественного предложения. Однако на оставшиеся объекты продавцы не спешат снижать продажную цену, в связи с уменьшающимся числом ввода нового жилья.
По-прежнему лидером по количеству выставленных на продажу квартир является район правобережья, на его долю приходится 81% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц увеличилось с 18% до 19%.
В мае в районе левобережья средняя цена продажи оказалась на уровне 1501 у.е./кв.м (+3,7% к прошлому месяцу), в районе правого берега – на уровне 1242 у.е./кв.м (0%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-4,2% (+/-57 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,2% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, демонстрирует незначительное повышение ценового показателя в районе левобережье.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 37,8%, потеряв 911 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 40,9% (-860 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 17,3%.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны
|
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Апрель |
Май |
Изменение |
Погрешность |
||
|
% |
у.е. |
% |
у.е. |
|||||
|
левобережья: |
254 |
100,00 |
1448 |
1501 |
+53 |
+3,66 |
+/-62 |
+/-4,15 |
|
панель |
9 |
3,69 |
1170 |
769 |
-401 |
-34,30 |
+/-236 |
+/-27,21 |
|
кирпич |
106 |
41,55 |
1377 |
1378 |
+1 |
+0,06 |
+/-101 |
+/-7,33 |
|
монолит |
139 |
54,76 |
1522 |
1642 |
+120 |
+7,82 |
+/-71 |
+/-4,33 |
|
1-комнатные |
40 |
15,64 |
1142 |
1186 |
+44 |
+3,80 |
+/-111 |
+/-9,37 |
|
2-комнатные |
72 |
28,24 |
1395 |
1442 |
+47 |
+3,36 |
+/-118 |
+/-8,21 |
|
3-комнатные |
86 |
33,98 |
1460 |
1501 |
+41 |
+2,78 |
+/-85 |
+/-5,73 |
|
Многокомнатные |
56 |
22,15 |
1728 |
1806 |
+78 |
+4,47 |
+/-136 |
+/-7,56 |
|
правобережья: |
1103 |
100,00 |
1242 |
1242 |
0 |
+0,00 |
+/-15 |
+/-1,21 |
|
панель |
307 |
27,80 |
1191 |
1195 |
+4 |
+0,29 |
+/-21 |
+/-1,79 |
|
кирпич |
564 |
51,13 |
1265 |
1273 |
+8 |
+0,63 |
+/-23 |
+/-1,79 |
|
монолит |
233 |
21,07 |
1243 |
1230 |
-13 |
-1,08 |
+/-34 |
+/-2,76 |
|
1-комнатные |
227 |
20,57 |
1242 |
1228 |
-14 |
-1,19 |
+/-29 |
+/-2,35 |
|
2-комнатные |
411 |
37,23 |
1199 |
1205 |
+6 |
+0,55 |
+/-19 |
+/-1,60 |
|
3-комнатные |
341 |
30,99 |
1269 |
1273 |
+4 |
+0,31 |
+/-30 |
+/-2,35 |
|
Многокомнатные |
124 |
11,21 |
1316 |
1308 |
-8 |
-0,61 |
+/-64 |
+/-4,90 |
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням в сегментах жилья от 800 у.е./кв.м до 1300 у.е./кв.м, это можно объяснить тем, что спрос на квартиры лежит в основном в данном ценовом сегменте.
Анализ предложения с разделением комнат в целом по городу показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 20% (267 объектов), 2-комнатные – 35% (427), 3-комнатные – 32% (427) и многокомнатные – 13% (180). Можно отметить значительное снижение уровня предложения на 1-комнатные квартиры – на 14%, по сравнению с апрелем, и на 26,5% – с начала года. Количество 2- и 3-комнатных квартир сократилось, по сравнению с предыдущим месяцем, в среднем на 6%, а с начала года – на 14%. Экспонируемых объектов многокомнатных квартир в течение месяца не изменилось, а с начала года снизилось на 4%.
Анализ предложения с разделением домов по типу постройки показал, что в общем объеме квартиры в кирпичных домах занимают 49% (669 объектов), в монолитных и панельных – 27% и 23% соответственно. По сравнению с апрелем снижение уровня предложения наблюдается на квартиры в кирпичных и монолитных домах на 11,% и 6% соответственно, а в панельных, напротив, прослеживается рост на 2%. Однако с начала этого года предложение сократилось в панели на 24%, в кирпиче – на 14% и монолите – на 10%.
Исходя из статистических данных анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры и материала постройки, показал, что изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Исключение составляют квартиры в монолитных домах, где зафиксирован рост средних цен на 3,1%. Напомним, что в прошлом месяце на квартиры данного типа наблюдалось снижение на 2,8%. Подробнее в таблице 2.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен прослеживается на 2-комнатные квартиры – 41,1%, немного отстают 1- и 3-комнатные, цены на которые сократились на 40,5% и 39,6% соответственно. А минимальный спад цен пришелся в данном месяце на многокомнатное жилье – 35,1%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,5% от стоимости, в кирпичных – 39,9% и монолитных – 38,3%.
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 39,9% (-857 у.е./кв.м).
Таблица 2.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
|
Тип и формат жилья |
Кол-во |
Кол-во |
Апрель |
Май |
Изменение |
Погрешность |
||
|
% |
у.е. |
% |
у.е. |
|||||
|
Панель |
316 |
23,27 |
1191 |
1183 |
-8 |
-0,63 |
+/-23 |
+/-1,94 |
|
Кирпич |
669 |
49,34 |
1282 |
1290 |
+8 |
+0,62 |
+/-25 |
+/-1,91 |
|
Монолит |
372 |
27,39 |
1343 |
1384 |
+41 |
+3,05 |
+/-39 |
+/-2,82 |
|
1-комнатные |
267 |
19,64 |
1228 |
1222 |
-6 |
-0,51 |
+/-30 |
+/-2,44 |
|
2-комнатные |
482 |
35,54 |
1227 |
1241 |
+14 |
+1,08 |
+/-25 |
+/-1,98 |
|
3-комнатные |
427 |
31,55 |
1304 |
1319 |
+15 |
+1,10 |
+/-30 |
+/-2,31 |
|
Многокомнатные |
180 |
13,26 |
1452 |
1464 |
+12 |
+0,82 |
+/-69 |
+/-4,71 |
|
Город |
1357 |
100,00 |
1279 |
1291 |
+12 |
+0,92 |
+/-17 |
+/-1,36 |
Индекс расслоения
В мае индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,76, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, незначительно расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,10 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1- и 2-комнатные (1,63 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,9% до 1672 у.е./кв.м. При этом 1-комнатные квартиры подорожали на 0,3%, 2-комнатные – на 0,1%, 3-комнатные – на 1,1% и многокомнатные – на 1,2% (таблица 3). Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 46,8% (-1469 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с апрелем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 0,6% и оказалась на уровне 952 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 2- и многокомнатные квартиры составил 2,5% и 2,8% соответственно, а на 1- и 3-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 2,5% и 0,3% (таблица 3). С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 34,7% (-505 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Апрель |
Май |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент |
1656 |
1672 |
+0,94 |
+16 |
|
1-комнатные |
1533 |
1538 |
+0,30 |
+5 |
|
2-комнатные |
1554 |
1555 |
+0,06 |
+1 |
|
3-комнатные |
1714 |
1733 |
+1,09 |
+19 |
|
Многокомнатные |
2013 |
2037 |
+1,23 |
+24 |
|
Сегмент |
946 |
952 |
+0,58 |
+6 |
|
1-комнатные |
966 |
942 |
-2,49 |
-24 |
|
2-комнатные |
933 |
956 |
+2,46 |
+23 |
|
3-комнатные |
948 |
945 |
-0,31 |
-3 |
|
Многокомнатные |
945 |
972 |
+2,82 |
+27 |
Выводы и прогнозы
Итак, на рынке вторичного жилья столичной недвижимости средние цены прекратили падение и показывают небольшую положительную динамику практически во всех сегментах. При этом объем рынка сокращается значительными темпами, что свидетельствует о возобновлении спроса в «среднем» и «дешевом» ценовом сегменте. Можно предположить, что небольшой рост цен сохранится до конца делового сезона. Изменение средних цен предложения в ближайшей перспективе будет находиться в пределах 1-3% в месяц.
По сообщению пресс-службы фонда недвижимости "Самрук-Казына", 27 мая 2010 года на заседании жилищной комиссии был утвержден перечень распределения в госаренду квартир в жилых комплексах"Акжайык" и "Аль-арка". В соответствии с рейтингом заявителей, прошедших предварительный отбор на распределение квартир государственное арендное жилье смогли получить лишь те, чьи ежемесячные доходы в среднем составили не менее одной тысячи долларов. У всех одобренных жилищной комиссией заявителей отсутствует в собственности жилье. На этом распределение арендного жилья в Казахстане завершилось.
По официальным данным Агентства Республики Казахстан по статистике в марте 2010 года все отрасли экономики продемонстрировали рост. Впервые после февраля 2008 года выросли инвестиции в жилищное строительство, финансируемые за счет государственного бюджета, за счет собственных средств, иностранных инвестиций. При этом снизились инвестиции в основной капитал, замедлился рост инфляции, безработицы, цен в промышленности.
Аналитический отдел портала www.kn.kz