На последней неделе мая ценовой показатель зафиксирован на уровне 1294 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 17 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 6,8% до 1480 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 5,2% (149 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1480, из них: на левобережье – 264, правобережье – 1216. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако наблюдается небольшое расширение в среднем диапазоне цен. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 21% (316 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (523), 3-комнатные – 30% (444) и многокомнатные – 13% (197).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49%, квартиры в панельных и монолитных домах – 23% и 28% соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-846 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-889 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 40% (-872 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 35% (-779 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-898 у.е./кв.м), кирпичных – на 40% (-876 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-847 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1213 |
1235 |
+22 |
+1,77 |
+/-30 |
+/-2,45 |
2-комнатные |
1239 |
1231 |
-8 |
-0,67 |
+/-22 |
+/-1,82 |
3-комнатные |
1318 |
1332 |
+14 |
+1,09 |
+/-30 |
+/-2,28 |
Многокомнатные |
1437 |
1470 |
+33 |
+2,34 |
+/-65 |
+/-4,47 |
По городу |
1286 |
1294 |
+8 |
+0,60 |
+/-17 |
+/-1,31 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
273 |
316 |
21,35 |
+43 |
+15,75 |
2-комнатные |
492 |
523 |
35,34 |
+31 |
+6,30 |
3-комнатные |
423 |
444 |
30,00 |
+21 |
+4,96 |
Многокомнатные |
197 |
197 |
13,31 |
0 |
0,00 |
По городу |
1385 |
1480 |
100,00 |
+95 |
+6,86 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1183 |
1183 |
0 |
0,00 |
+/-23 |
+/-1,94 |
Кирпич |
1282 |
1292 |
+10 |
+0,79 |
+/-23 |
+/-1,78 |
Монолит |
1379 |
1395 |
+16 |
+1,15 |
+/-39 |
+/-2,78 |
По городу |
1286 |
1294 |
+8 |
+0,60 |
+/-17 |
+/-1,31 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
320 |
356 |
24,05 |
+36 |
+11,25 |
Кирпич |
680 |
721 |
48,72 |
+41 |
+6,03 |
Монолит |
385 |
403 |
27,23 |
+18 |
+4,68 |
По городу |
1385 |
1480 |
100,00 |
+95 |
+6,86 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходят в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1505 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, не изменилось.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1248 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 8%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Левобережье |
1505 |
1505 |
0 |
0,00 |
+/-62 |
+/-4,15 |
Панель |
704 |
845 |
+141 |
19,95 |
+/-191 |
+/-24,90 |
Кирпич |
1382 |
1361 |
-21 |
-1,48 |
+/-94 |
+/-6,89 |
Монолит |
1657 |
1680 |
+23 |
1,39 |
+/-73 |
+/-4,37 |
1-комнатные |
1216 |
1179 |
-37 |
-3,02 |
+/-118 |
+/-9,88 |
2-комнатные |
1434 |
1401 |
-33 |
-2,34 |
+/-104 |
+/-7,32 |
3-комнатные |
1517 |
1563 |
+46 |
3,01 |
+/-89 |
+/-5,76 |
Многокомнатные |
1802 |
1842 |
+40 |
2,23 |
+/-145 |
+/-7,96 |
Правобережье |
1235 |
1248 |
+13 |
1,09 |
+/-14 |
+/-1,14 |
Панель |
1195 |
1197 |
+2 |
0,13 |
+/-22 |
+/-1,82 |
Кирпич |
1261 |
1280 |
+19 |
1,50 |
+/-21 |
+/-1,66 |
Монолит |
1224 |
1240 |
+16 |
1,31 |
+/-32 |
+/-2,63 |
1-комнатные |
1213 |
1245 |
+32 |
2,63 |
+/-28 |
+/-2,32 |
2-комнатные |
1202 |
1202 |
0 |
0,00 |
+/-18 |
+/-1,49 |
3-комнатные |
1266 |
1279 |
+13 |
1,02 |
+/-28 |
+/-2,23 |
Многокомнатные |
1292 |
1323 |
+31 |
2,40 |
+/-56 |
+/-4,30 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Левобережье |
264 |
264 |
100,00 |
0 |
0,00 |
Панель |
8 |
14 |
5,30 |
+6 |
+75,00 |
Кирпич |
118 |
108 |
40,91 |
-10 |
-8,47 |
Монолит |
138 |
142 |
53,79 |
+4 |
+2,90 |
1-комнатные |
42 |
48 |
18,18 |
+6 |
+14,29 |
2-комнатные |
79 |
77 |
29,17 |
-2 |
-2,53 |
3-комнатные |
87 |
83 |
31,44 |
-4 |
-4,60 |
Многокомнатные |
56 |
56 |
21,21 |
0 |
0,00 |
Правобережье |
1121 |
1216 |
100,00 |
+95 |
+8,47 |
Панель |
312 |
342 |
28,13 |
+30 |
+9,62 |
Кирпич |
562 |
613 |
50,41 |
+51 |
+9,07 |
Монолит |
247 |
261 |
21,46 |
+14 |
+5,67 |
1-комнатные |
231 |
268 |
22,04 |
+37 |
+16,02 |
2-комнатные |
413 |
446 |
36,68 |
+33 |
+7,99 |
3-комнатные |
336 |
361 |
29,69 |
+25 |
+7,44 |
Многокомнатные |
141 |
141 |
11,60 |
0 |
0,00 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 39,2% (-969 у.е./кв.м) и правобережья – 40,7% (-856 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,2% (-869 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,75, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,61 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,13 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте жилья, так и в «дорогом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,5% до уровня 1675 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 3,4%, на 2-комнатное – 0,2%, на 3-комнатное – 1,3% и многокомнатное – 4,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48% (-1549 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю повысился на 1,3% до 958 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 4,2%, на 3-комнатное – 2,7% и многокомнатное – 2,6%, а на 2-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 1,9%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,6% (-506 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
2907 |
1583 |
-45,57 |
-1324 |
2-комнатные |
3168 |
1532 |
-51,62 |
-1636 |
3-комнатные |
3217 |
1740 |
-45,91 |
-1477 |
Многокомнатные |
3419 |
2056 |
-39,88 |
-1363 |
По городу |
3224 |
1675 |
-48,04 |
-1549 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
1503 |
950 |
-36,81 |
-553 |
2-комнатные |
1371 |
953 |
-30,48 |
-418 |
3-комнатные |
1400 |
967 |
-30,88 |
-433 |
Многокомнатные |
1525 |
966 |
-36,69 |
-559 |
По городу |
1464 |
958 |
-34,55 |
-506 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz