На анализируемой неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1286 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 17 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 9,2% до 1385 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 7,8% (142 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1385, из них: на левобережье – 264, правобережье – 1121. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако наблюдается небольшое расширение в среднем диапазоне цен. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 20% (273 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (492), 3-комнатные – 31% (423) и многокомнатные – 14% (197).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49%, квартиры в панельных и монолитных домах – 23% и 28% соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-868 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-881 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 40% (-887 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 36% (-812 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-898 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-886 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-863 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1223 |
1213 |
-10 |
-0,77 |
+/-31 |
+/-2,58 |
|
2-комнатные |
1247 |
1239 |
-8 |
-0,59 |
+/-24 |
+/-1,95 |
|
3-комнатные |
1316 |
1318 |
+2 |
+0,18 |
+/-30 |
+/-2,29 |
|
Многокомнатные |
1437 |
1437 |
0 |
0,00 |
+/-65 |
+/-4,54 |
|
По городу |
1290 |
1286 |
-4 |
-0,33 |
+/-17 |
+/-1,35 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
240 |
273 |
19,71 |
+33 |
+13,75 |
|
2-комнатные |
439 |
492 |
35,52 |
+53 |
+12,07 |
|
3-комнатные |
418 |
423 |
30,54 |
+5 |
+1,20 |
|
Многокомнатные |
171 |
197 |
14,22 |
+26 |
+15,20 |
|
По городу |
1268 |
1385 |
100,00 |
+117 |
+9,23 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1191 |
1183 |
-8 |
-0,67 |
+/-22 |
+/-1,88 |
|
Кирпич |
1287 |
1282 |
-5 |
-0,34 |
+/-24 |
+/-1,87 |
|
Монолит |
1381 |
1379 |
-2 |
-0,17 |
+/-39 |
+/-2,85 |
|
По городу |
1290 |
1286 |
-4 |
-0,33 |
+/-17 |
+/-1,35 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
288 |
320 |
23,10 |
+32 |
+11,11 |
|
Кирпич |
637 |
680 |
49,10 |
+43 |
+6,75 |
|
Монолит |
343 |
385 |
27,80 |
+42 |
+12,24 |
|
По городу |
1268 |
1385 |
100,00 |
+117 |
+9,23 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходят в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1505 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 9%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1235 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 9%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Левобережье |
1520 |
1505 |
-15 |
-1,00 |
+/-61 |
+/-4,02 |
|
Панель |
583 |
704 |
+121 |
+20,71 |
+/-118 |
+/-19,17 |
|
Кирпич |
1444 |
1382 |
-62 |
-4,33 |
+/-95 |
+/-6,75 |
|
Монолит |
1620 |
1657 |
+37 |
+2,23 |
+/-71 |
+/-4,36 |
|
1-комнатные |
1245 |
1216 |
-29 |
-2,35 |
+/-131 |
+/-10,62 |
|
2-комнатные |
1491 |
1434 |
-57 |
-3,82 |
+/-110 |
+/-7,52 |
|
3-комнатные |
1480 |
1517 |
+37 |
+2,49 |
+/-86 |
+/-5,74 |
|
Многокомнатные |
1800 |
1802 |
+2 |
+0,13 |
+/-133 |
+/-7,39 |
|
Правобережье |
1236 |
1235 |
-1 |
-0,11 |
+/-15 |
+/-1,18 |
|
Панель |
1204 |
1195 |
-9 |
-0,72 |
+/-21 |
+/-1,76 |
|
Кирпич |
1256 |
1261 |
+5 |
+0,41 |
+/-22 |
+/-1,74 |
|
Монолит |
1228 |
1224 |
-4 |
-0,33 |
+/-34 |
+/-2,78 |
|
1-комнатные |
1218 |
1213 |
-5 |
-0,46 |
+/-29 |
+/-2,40 |
|
2-комнатные |
1203 |
1202 |
-1 |
-0,12 |
+/-19 |
+/-1,55 |
|
3-комнатные |
1274 |
1266 |
-8 |
-0,66 |
+/-29 |
+/-2,29 |
|
Многокомнатные |
1261 |
1292 |
+31 |
+2,43 |
+/-57 |
+/-4,49 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Левобережье |
243 |
264 |
100,00 |
+21 |
+8,64 |
|
Панель |
6 |
8 |
3,03 |
+2 |
+33,33 |
|
Кирпич |
103 |
118 |
44,70 |
+15 |
+14,56 |
|
Монолит |
134 |
138 |
52,27 |
+4 |
+2,99 |
|
1-комнатные |
38 |
42 |
15,91 |
+4 |
+10,53 |
|
2-комнатные |
66 |
79 |
29,92 |
+13 |
+19,70 |
|
3-комнатные |
83 |
87 |
32,95 |
+4 |
+4,82 |
|
Многокомнатные |
56 |
56 |
21,21 |
0 |
0,00 |
|
Правобережье |
1025 |
1121 |
100,00 |
+96 |
+9,37 |
|
Панель |
282 |
312 |
27,83 |
+30 |
+10,64 |
|
Кирпич |
534 |
562 |
50,13 |
+28 |
+5,24 |
|
Монолит |
209 |
247 |
22,03 |
+38 |
+18,18 |
|
1-комнатные |
202 |
231 |
20,61 |
+29 |
+14,36 |
|
2-комнатные |
373 |
413 |
36,84 |
+40 |
+10,72 |
|
3-комнатные |
335 |
336 |
29,97 |
+1 |
+0,30 |
|
Многокомнатные |
115 |
141 |
12,58 |
+26 |
+22,61 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 39,2% (-969 у.е./кв.м) и правобережья – 41,3% (-869 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,5% (-876 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,74, при этом диапазон выставленных на продажу квартир не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,68 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,09 раза).
Спад ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте жилья, так и в «дорогом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,8% до уровня 1650 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,6%, на 2-комнатное – 1,7% и многокомнатное – 0,7%, а на 3-комнатное, напротив, зафиксирован рост на 0,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48,8% (-1574 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю уменьшился на 0,8% до 946 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1- и многокомнатное жилье составил 4,3% и 4,9% соответственно, а на 2-комнатное, напротив, прослеживается рост на 2,2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 35,4% (-518 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1530 |
-47,38 |
-1377 |
|
2-комнатные |
3168 |
1530 |
-51,71 |
-1638 |
|
3-комнатные |
3217 |
1717 |
-46,62 |
-1500 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1970 |
-42,40 |
-1449 |
|
По городу |
3224 |
1650 |
-48,83 |
-1574 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
912 |
-39,33 |
-591 |
|
2-комнатные |
1371 |
972 |
-29,14 |
-399 |
|
3-комнатные |
1400 |
942 |
-32,71 |
-458 |
|
Многокомнатные |
1525 |
941 |
-38,31 |
-584 |
|
По городу |
1464 |
946 |
-35,37 |
-518 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz