На третьей неделе мая ценовой показатель зафиксирован на уровне 1290 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 18 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир еще сократилось на 2,8% до 1268 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 3% (132 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1268, из них: на левобережье – 243, правобережье – 1025. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако наблюдается небольшое снижение предложения в сегментах от 1100 у.е./кв.м до 1200 у.е./кв.м. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 19% (240 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (439), 3-комнатные – 33% (418) и многокомнатные – 13% (171).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50%, квартиры в панельных и монолитных домах – 23% и 27% соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-858 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 41% (-873 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 40% (-889 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 36% (-812 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-890 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-882 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-861 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1222 |
1223 |
+1 |
+0,09 |
+/-30 |
+/-2,49 |
2-комнатные |
1255 |
1247 |
-8 |
-0,70 |
+/-26 |
+/-2,10 |
3-комнатные |
1316 |
1316 |
0 |
0,00 |
+/-30 |
+/-2,31 |
Многокомнатные |
1457 |
1437 |
-20 |
-1,37 |
+/-68 |
+/-4,70 |
По городу |
1296 |
1290 |
-6 |
-0,45 |
+/-18 |
+/-1,39 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
242 |
240 |
18,93 |
-2 |
-0,83 |
2-комнатные |
455 |
439 |
34,62 |
-16 |
-3,52 |
3-комнатные |
432 |
418 |
32,97 |
-14 |
-3,24 |
Многокомнатные |
176 |
171 |
13,49 |
-5 |
-2,84 |
По городу |
1305 |
1268 |
100,00 |
-37 |
-2,84 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1178 |
1191 |
+13 |
+1,07 |
+/-21 |
+/-1,81 |
Кирпич |
1294 |
1287 |
-7 |
-0,57 |
+/-25 |
+/-1,95 |
Монолит |
1399 |
1381 |
-18 |
-1,26 |
+/-40 |
+/-2,90 |
По городу |
1296 |
1290 |
-6 |
-0,45 |
+/-18 |
+/-1,39 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
308 |
288 |
22,71 |
-20 |
-6,49 |
Кирпич |
629 |
637 |
50,24 |
+8 |
+1,27 |
Монолит |
368 |
343 |
27,05 |
-25 |
-6,79 |
По городу |
1305 |
1268 |
100,00 |
-37 |
-2,84 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходят в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1520 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 3%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1236 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Левобережье |
1512 |
1520 |
+8 |
+0,52 |
+/-61 |
+/-4,05 |
Панель |
649 |
583 |
-66 |
-10,14 |
+/-112 |
+/-17,77 |
Кирпич |
1389 |
1444 |
+55 |
+3,97 |
+/-102 |
+/-7,20 |
Монолит |
1633 |
1620 |
-13 |
-0,76 |
+/-71 |
+/-4,35 |
1-комнатные |
1149 |
1245 |
+96 |
+8,34 |
+/-114 |
+/-9,52 |
2-комнатные |
1511 |
1491 |
-20 |
-1,28 |
+/-122 |
+/-8,13 |
3-комнатные |
1488 |
1480 |
-8 |
-0,55 |
+/-86 |
+/-5,79 |
Многокомнатные |
1782 |
1800 |
+17 |
+0,98 |
+/-129 |
+/-7,21 |
Правобережье |
1245 |
1236 |
-9 |
-0,71 |
+/-15 |
+/-1,23 |
Панель |
1191 |
1204 |
+13 |
+1,11 |
+/-20 |
+/-1,69 |
Кирпич |
1277 |
1256 |
-21 |
-1,62 |
+/-23 |
+/-1,84 |
Монолит |
1242 |
1228 |
-14 |
-1,09 |
+/-36 |
+/-2,90 |
1-комнатные |
1235 |
1218 |
-17 |
-1,31 |
+/-29 |
+/-2,40 |
2-комнатные |
1212 |
1203 |
-9 |
-0,73 |
+/-20 |
+/-1,68 |
3-комнатные |
1270 |
1274 |
+4 |
+0,35 |
+/-30 |
+/-2,34 |
Многокомнатные |
1298 |
1261 |
-37 |
-2,83 |
+/-62 |
+/-4,81 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Левобережье |
251 |
243 |
100,00 |
-8 |
-3,19 |
Панель |
7 |
6 |
2,47 |
-1 |
-14,29 |
Кирпич |
96 |
103 |
42,39 |
+7 |
+7,29 |
Монолит |
148 |
134 |
55,14 |
-14 |
-9,46 |
1-комнатные |
37 |
38 |
15,64 |
+1 |
+2,70 |
2-комнатные |
66 |
66 |
27,16 |
0 |
0,00 |
3-комнатные |
90 |
83 |
34,16 |
-7 |
-7,78 |
Многокомнатные |
58 |
56 |
23,05 |
-2 |
-3,45 |
Правобережье |
1054 |
1025 |
100,00 |
-29 |
-2,75 |
Панель |
301 |
282 |
27,51 |
-19 |
-6,31 |
Кирпич |
533 |
534 |
52,10 |
+1 |
+0,19 |
Монолит |
220 |
209 |
20,39 |
-11 |
-5,00 |
1-комнатные |
205 |
202 |
19,71 |
-3 |
-1,46 |
2-комнатные |
389 |
373 |
36,39 |
-16 |
-4,11 |
3-комнатные |
342 |
335 |
32,68 |
-7 |
-2,05 |
Многокомнатные |
118 |
115 |
11,22 |
-3 |
-2,54 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 38,6% (-954 у.е./кв.м) и правобережья – 41,2% (-868 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,3% (-872 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,74, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,61 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,00 раза).
Спад ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте жилья, так и в «дорогом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 1,4% до уровня 1663 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 2-комнатное жилье составил 2,5%, на 3-комнатное – 1,2% и многокомнатное – 2,6%, а на 1-комнатное, напротив, зафиксирован рост на 2,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48,4% (-1561 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю уменьшился на 0,4% до 954 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 2- и многокомнатное жилье составил 0,6%, на 3-комнатное – 0,2%, а на 1-комнатное, напротив, прослеживается рост на 0,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,9% (-511 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
2907 |
1539 |
-47,08 |
-1368 |
2-комнатные |
3168 |
1556 |
-50,88 |
-1612 |
3-комнатные |
3217 |
1716 |
-46,65 |
-1501 |
Многокомнатные |
3419 |
1982 |
-42,02 |
-1437 |
По городу |
3224 |
1663 |
-48,41 |
-1561 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
1503 |
953 |
-36,59 |
-550 |
2-комнатные |
1371 |
951 |
-30,63 |
-420 |
3-комнатные |
1400 |
942 |
-32,72 |
-458 |
Многокомнатные |
1525 |
989 |
-35,13 |
-536 |
По городу |
1464 |
954 |
-34,88 |
-510 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz