На первой неделе мая ценовой показатель зафиксирован на уровне 1287 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 17 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 5,9% до 1346 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 5,2% (136 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1346, из них: на левобережье – 248, правобережье – 1098. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако наблюдается небольшое снижение предложения с сегментах от 900 у.е./кв.м до 1200 у.е./кв.м. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 20% (265 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (503), 3-комнатные – 31% (419) и многокомнатные – 12% (159).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50%, квартиры в панельных и монолитных домах – 23% и 27% соответственно.
По городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, средние цены продажи не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных, кроме многокомнатных квартир, где прослеживается рост на 4,9% (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-865 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-889 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 40% (-893 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 33% (-734 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-898 у.е./кв.м), кирпичных – на 40% (-885 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-879 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1216 |
1216 |
0 |
0,00 |
+/-28 |
+/-2,29 |
|
2-комнатные |
1218 |
1231 |
+13 |
+1,00 |
+/-24 |
+/-1,97 |
|
3-комнатные |
1302 |
1312 |
+10 |
+0,78 |
+/-30 |
+/-2,30 |
|
Многокомнатные |
1444 |
1516 |
+72 |
+4,99 |
+/-72 |
+/-4,89 |
|
По городу |
1273 |
1287 |
+14 |
+1,12 |
+/-17 |
+/-1,35 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
292 |
265 |
19,69 |
-27 |
-9,25 |
|
2-комнатные |
507 |
503 |
37,37 |
-4 |
-0,79 |
|
3-комнатные |
452 |
419 |
31,13 |
-33 |
-7,30 |
|
Многокомнатные |
180 |
159 |
11,81 |
-21 |
-11,67 |
|
По городу |
1431 |
1346 |
100,00 |
-85 |
-5,94 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1185 |
1182 |
-3 |
-0,26 |
+/-25 |
+/-2,10 |
|
Кирпич |
1271 |
1294 |
+23 |
+1,81 |
+/-25 |
+/-1,92 |
|
Монолит |
1346 |
1363 |
+17 |
+1,30 |
+/-37 |
+/-2,72 |
|
По городу |
1273 |
1287 |
+14 |
+1,12 |
+/-17 |
+/-1,35 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
303 |
308 |
22,88 |
+5 |
+1,65 |
|
Кирпич |
748 |
679 |
50,45 |
-69 |
-9,22 |
|
Монолит |
380 |
359 |
26,67 |
-21 |
-5,53 |
|
По городу |
1431 |
1346 |
100,00 |
-85 |
-5,94 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1464 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, не изменилось.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1247 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 7%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Левобережье |
1443 |
1464 |
+21 |
+1,49 |
+/-63 |
+/-4,31 |
|
Панель |
1100 |
1063 |
-37 |
-3,35 |
+/-478 |
+/-44,05 |
|
Кирпич |
1330 |
1312 |
-18 |
-1,38 |
+/-107 |
+/-8,13 |
|
Монолит |
1544 |
1618 |
+74 |
+4,81 |
+/-68 |
+/-4,28 |
|
1-комнатные |
1133 |
1139 |
+6 |
+0,50 |
+/-94 |
+/-8,23 |
|
2-комнатные |
1368 |
1370 |
+2 |
+0,18 |
+/-126 |
+/-9,23 |
|
3-комнатные |
1454 |
1454 |
0 |
0,00 |
+/-81 |
+/-5,58 |
|
Многокомнатные |
1742 |
1802 |
+60 |
+3,45 |
+/-137 |
+/-7,75 |
|
Правобережье |
1237 |
1247 |
+10 |
+0,79 |
+/-15 |
+/-1,23 |
|
Панель |
1188 |
1187 |
-1 |
-0,04 |
+/-23 |
+/-1,90 |
|
Кирпич |
1261 |
1290 |
+29 |
+2,30 |
+/-23 |
+/-1,80 |
|
Монолит |
1232 |
1213 |
-19 |
-1,48 |
+/-33 |
+/-2,73 |
|
1-комнатные |
1230 |
1228 |
-2 |
-0,18 |
+/-28 |
+/-2,30 |
|
2-комнатные |
1196 |
1208 |
+12 |
+1,00 |
+/-19 |
+/-1,59 |
|
3-комнатные |
1269 |
1274 |
+5 |
+0,40 |
+/-31 |
+/-2,43 |
|
Многокомнатные |
1302 |
1364 |
+62 |
+4,79 |
+/-72 |
+/-5,36 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Левобережье |
248 |
248 |
100,00 |
0 |
0,00 |
|
Панель |
8 |
12 |
4,84 |
+4 |
+50,00 |
|
Кирпич |
101 |
103 |
41,53 |
+2 |
+1,98 |
|
Монолит |
139 |
133 |
53,63 |
-6 |
-4,32 |
|
1-комнатные |
43 |
34 |
13,71 |
-9 |
-20,93 |
|
2-комнатные |
67 |
71 |
28,63 |
+4 |
+5,97 |
|
3-комнатные |
80 |
88 |
35,48 |
+8 |
+10,00 |
|
Многокомнатные |
58 |
55 |
22,18 |
-3 |
-5,17 |
|
Правобережье |
1183 |
1098 |
100,00 |
-85 |
-7,19 |
|
Панель |
295 |
296 |
26,96 |
+1 |
+0,34 |
|
Кирпич |
647 |
576 |
52,46 |
-71 |
-10,97 |
|
Монолит |
241 |
226 |
20,58 |
-15 |
-6,22 |
|
1-комнатные |
249 |
231 |
21,04 |
-18 |
-7,23 |
|
2-комнатные |
440 |
432 |
39,34 |
-8 |
-1,82 |
|
3-комнатные |
372 |
331 |
30,15 |
-41 |
-11,02 |
|
Многокомнатные |
122 |
104 |
9,47 |
-18 |
-14,75 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 40,8% (-1010 у.е./кв.м) и правобережья – 40,7% (-857 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,5% (-876 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,79, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 14). Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,62 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,22 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 2,3% до уровня 1685 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,7%, на 2-комнатное – 1,1%, на 3-комнатное – 2% и многокомнатное – 9,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 47,7% (-1539 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,7% до 944 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 2-комнатное жилье на 2% и многокомнатное – на 0,6%, а на 3-комнатное, напротив, спад – 0,4%. Средняя цена на 1-комнатное жилье за неделю не изменилась. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 35,6% (-520 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1531 |
-47,35 |
-1376 |
|
2-комнатные |
3168 |
1564 |
-50,64 |
-1604 |
|
3-комнатные |
3217 |
1754 |
-45,48 |
-1463 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2148 |
-37,18 |
-1271 |
|
По городу |
3224 |
1685 |
-47,71 |
-1539 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
945 |
-37,16 |
-558 |
|
2-комнатные |
1371 |
946 |
-31,04 |
-425 |
|
3-комнатные |
1400 |
932 |
-33,43 |
-468 |
|
Многокомнатные |
1525 |
968 |
-36,52 |
-557 |
|
По городу |
1464 |
944 |
-35,56 |
-520 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz