В апреле на рынке вторичного жилья, как и в предыдущие месяцы, наблюдается ценовая стагнация. По сравнению с мартом изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Однако с октября 2009 года, когда средневзвешенная цена предложения занимала минимальное значение (1229 у.е./кв.м ) ценовой показатель подрос на 4% и составил 1279 у.е./кв.м. Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья в апреле зафиксированы на уровне 1656 у.е./кв.м и 946 у.е./кв.м соответственно. При этом объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем несущественно изменился. На продажу в среднем за месяц выставлялось 1457 объектов, что на 0,1% ниже прошлого месяца, общей площадью 109 тыс. кв.м общей стоимостью 144 млн у.е.
Состояние рынка
Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 82% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц увеличилось с 17% до 18%.
В апреле в районе левобережья средняя цена продажи осталась на уровне 1448 у.е./кв.м (0%), в районе правого берега – на уровне 1242 у.е./кв.м (+0,5%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде 57 у.е./кв.м для левобережья и 14 у.е./кв.м для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, пока не выявила явного изменения тренда.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 40%, потеряв 965 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 40,9% (-860 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 14,2%.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Март |
Апрель |
Изменение |
Погрешность |
||
% |
у.е. |
% |
у.е. |
|||||
левобережья: |
262 |
100,00 |
1448 |
1448 |
0 |
0,00 |
+/-57 |
+/-3,97 |
панель |
10 |
3,73 |
1118 |
1170 |
+52 |
+4,64 |
+/-268 |
+/-21,98 |
кирпич |
111 |
42,54 |
1365 |
1377 |
+12 |
+0,84 |
+/-102 |
+/-7,44 |
монолит |
141 |
53,73 |
1553 |
1522 |
-31 |
-1,99 |
+/-63 |
+/-4,12 |
1-комнатные |
44 |
16,73 |
1163 |
1142 |
-21 |
-1,75 |
+/-92 |
+/-8,05 |
2-комнатные |
75 |
28,49 |
1314 |
1395 |
+81 |
+6,11 |
+/-103 |
+/-7,38 |
3-комнатные |
84 |
32,22 |
1509 |
1460 |
-49 |
-3,22 |
+/-79 |
+/-5,41 |
Многокомнатные |
59 |
22,56 |
1767 |
1728 |
-39 |
-2,16 |
+/-139 |
+/-8,03 |
правобережья: |
1196 |
100,00 |
1235 |
1242 |
+7 |
+0,54 |
+/-14 |
+/-1,16 |
панель |
299 |
24,98 |
1190 |
1191 |
+1 |
+0,08 |
+/-24 |
+/-1,99 |
кирпич |
643 |
53,77 |
1244 |
1265 |
+21 |
+1,66 |
+/-20 |
+/-1,61 |
монолит |
254 |
21,24 |
1280 |
1243 |
-37 |
-2,86 |
+/-33 |
+/-2,69 |
1-комнатные |
268 |
22,37 |
1235 |
1242 |
+7 |
+0,58 |
+/-27 |
+/-2,14 |
2-комнатные |
439 |
36,71 |
1201 |
1199 |
-2 |
-0,19 |
+/-19 |
+/-1,60 |
3-комнатные |
369 |
30,82 |
1247 |
1269 |
+22 |
+1,71 |
+/-29 |
+/-2,29 |
Многокомнатные |
121 |
10,10 |
1311 |
1316 |
+5 |
+0,35 |
+/-63 |
+/-4,77 |
По сравнению с мартом структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням в сегменте «дешевого» жилья, это можно объяснить «вымыванием» квартир данных ценовых сегментов.
Анализ предложения с разделением комнат показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 21% (311 объектов), 2-комнатные – 35% (514), 3-комнатные – 31% (453) и многокомнатные – 12% (180).
Исходя из статистических данных анализ предложения по городу, в зависимости от формата квартиры и от материала постройки, показал, что изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы, кроме квартир в монолитных постройках, где прослеживается спад на 2,8%. Подробнее на диаграммах 7-13 и в таблице 2.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 2-комнатные квартиры – 41,7%, немного отстают 1- и 3-комнатные, цены на которые сократились на 40,2% и 40,3% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 35,6%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,1% от стоимости, в кирпичных – 40,3% и монолитных – 40,1%.
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,5% (-869 у.е./кв.м).
Таблица 2.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Тип и формат жилья |
Кол-во |
Кол-во |
Март |
Апрель |
Изменение |
Погрешность |
||
% |
у.е. |
% |
у.е. |
|||||
Панель |
309 |
21,17 |
1188 |
1191 |
+3 |
+0,21 |
+/-26 |
+/-2,15 |
Кирпич |
754 |
51,76 |
1261 |
1282 |
+21 |
+1,61 |
+/-23 |
+/-1,76 |
Монолит |
395 |
27,07 |
1381 |
1343 |
-38 |
-2,79 |
+/-34 |
+/-2,51 |
1-комнатные |
311 |
21,36 |
1224 |
1228 |
+4 |
+0,32 |
+/-26 |
+/-2,15 |
2-комнатные |
514 |
35,24 |
1217 |
1227 |
+10 |
+0,85 |
+/-23 |
+/-1,85 |
3-комнатные |
453 |
31,07 |
1296 |
1304 |
+8 |
+0,64 |
+/-28 |
+/-2,18 |
Многокомнатные |
180 |
12,33 |
1439 |
1452 |
+13 |
+0,88 |
+/-67 |
+/-4,64 |
Город |
1457 |
100,00 |
1272 |
1279 |
+7 |
+0,53 |
+/-16 |
+/-1,26 |
Индекс расслоения
В апреле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,75, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 14). Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,13 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,59 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,2% до отметки 1656 у.е./кв.м (диаграмма 15). При этом 2-комнатные квартиры подешевели на 0,6%, а 1-, 3- и многокомнатные, напротив, выросли на 0,1%, 0,4% и 0,5% соответственно (таблица 3). Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,3% (-1485 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с мартом 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 0,7% и оказалась на уровне 946 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составил 2,7%, на 2-комнатные – 0,8% и 3-комнатные – 0,1%, а на многокомнатные, напротив, наблюдается спад цен на 1,5% (таблица 3). С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 35,1% (-511 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
Ценовые показатели |
Март |
Апрель |
Изменение |
|
у.е. |
% |
|||
Сегмент |
1660 |
1656 |
-4 |
-0,22 |
1-комнатные |
1531 |
1533 |
+2 |
+0,12 |
2-комнатные |
1563 |
1554 |
-9 |
-0,57 |
3-комнатные |
1708 |
1714 |
+6 |
+0,40 |
Многокомнатные |
2002 |
2013 |
+11 |
+0,52 |
Сегмент |
940 |
946 |
+6 |
+0,67 |
1-комнатные |
941 |
966 |
+25 |
+2,71 |
2-комнатные |
925 |
933 |
+8 |
+0,81 |
3-комнатные |
947 |
948 |
+1 |
+0,11 |
Многокомнатные |
959 |
945 |
-14 |
-1,48 |
Выводы и прогнозы
Прежде всего, необходимо отметить, что с наступлением весны покупательский спрос активизировался. О чем свидетельствует исчезновение значительного объема выставляемого жилья «дешевого» сегмента. При этом появляются и новые объекты, но они по своим ценам предложения чаще попадают в разряд «дорогого» жилья.
В динамике ценовых трендов в ближайшей перспективе сохраняется стабильность, однако в дальнейшем ожидается восстановление нисходящего ценового тренда. Изменение средних цен предложения пока будет находиться в пределах 1-3% в месяц.
Известно, что 7 апреля 2010 года Председатель Правления АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына» Кайрат Келимбетов и аким города Астаны Имангали Тасмагамбетов заключили соглашение о сотрудничестве в распределении пула жилья АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына». Целью данного сотрудничества является намерение сторон создать условия доступности жилья Фонда недвижимости для населения города Астаны.
По условиям соглашения акимат будет предоставлять Фонду недвижимости списки горожан, нуждающихся в жилье в соответствии с действующими законодательными актами Республики Казахстан. При этом Фонд недвижимости при реализации жилых помещений будет обеспечивать приоритетность лиц, находящихся в списках. Жилье будет предоставляться только при условии подтверждения платежеспособности в установленном Правилами порядке.
Кроме того представители акимата будут включены в Жилищную комиссию Фонда недвижимости, которая и будет заниматься рассмотрением вопросов распределения жилых помещений среди заявителей. Помимо сотрудников акимата в составе комиссии будут представители НДП «Нур Отан», ФНБ «Самрук-Казына», Фонда недвижимости, а также Общенационального союза предпринимателей и работодателей Казахстана «Атамекен».
По официальным данным Агентства Республики Казахстан по статистики за I квартал 2010 года инфляция сложилась на уровне 2,9%, это было обусловлено значительным удорожанием производственных товаров и платных услуг, которые за этот период выросли в цене на 3,7%. Непродовольственные товары стали дороже на 1,1%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz