На последней неделе апреля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1273 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 1,3% до 1431 объекта, а объем в ценах предложения увеличился на 4,6% (143 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1431, из них: на левобережье – 248, правобережье – 1183. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 20% (292 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (507), 3-комнатные – 32% (452) и многокомнатные – 13% (180).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 27 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1226 |
1216 |
-10 |
-0,84 |
+/-27 |
+/-2,24 |
|
2-комнатные |
1229 |
1218 |
-11 |
-0,82 |
+/-24 |
+/-1,95 |
|
3-комнатные |
1307 |
1302 |
-5 |
-0,37 |
+/-29 |
+/-2,20 |
|
Многокомнатные |
1459 |
1444 |
-15 |
-1,05 |
+/-66 |
+/-4,59 |
|
По городу |
1279 |
1273 |
-6 |
-0,50 |
+/-16 |
+/-1,29 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 20 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 27 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
312 |
292 |
20,41 |
-20 |
-6,41 |
|
2-комнатные |
504 |
507 |
35,43 |
+3 |
+0,60 |
|
3-комнатные |
430 |
452 |
31,59 |
+22 |
+5,12 |
|
Многокомнатные |
167 |
180 |
12,58 |
+13 |
+7,78 |
|
По городу |
1413 |
1431 |
100,00 |
+18 |
+1,27 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-865 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-902 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-903 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 36% (-806 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 52%, квартиры в панельных и монолитных домах – 21% и 27% соответственно.
Средние цены предложения в кирпичных, монолитных и панельных постройках за неделю не изменились, то есть они лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 27 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1195 |
1185 |
-10 |
-0,81 |
+/-25 |
+/-2,11 |
|
Кирпич |
1280 |
1271 |
-9 |
-0,71 |
+/-23 |
+/-1,81 |
|
Монолит |
1339 |
1346 |
+7 |
+0,48 |
+/-35 |
+/-2,62 |
|
По городу |
1279 |
1273 |
-6 |
-0,50 |
+/-16 |
+/-1,29 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 20 апреля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 27 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
284 |
303 |
21,17 |
+19 |
+6,69 |
|
Кирпич |
744 |
748 |
52,27 |
+4 |
+0,54 |
|
Монолит |
385 |
380 |
26,55 |
-5 |
-1,30 |
|
По городу |
1413 |
1431 |
100,00 |
+18 |
+1,27 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-895 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-898 у.е./кв.м) и в монолитных – на 40% (-896 у.е./кв.м).
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1443 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 2%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1237 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 27 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Левобережье |
1436 |
1443 |
+7 |
+0,43 |
+/-62 |
+/-4,30 |
|
Панель |
1201 |
1100 |
-101 |
-8,46 |
+/-271 |
+/-31,88 |
|
Кирпич |
1369 |
1330 |
-39 |
-2,84 |
+/-115 |
+/-8,61 |
|
Монолит |
1504 |
1544 |
+40 |
+2,66 |
+/-65 |
+/-4,22 |
|
1-комнатные |
1128 |
1133 |
+5 |
+0,45 |
+/-87 |
+/-7,65 |
|
2-комнатные |
1381 |
1368 |
-13 |
-0,96 |
+/-127 |
+/-9,31 |
|
3-комнатные |
1484 |
1454 |
-30 |
-2,03 |
+/-79 |
+/-5,46 |
|
Многокомнатные |
1728 |
1742 |
+14 |
+0,76 |
+/-137 |
+/-7,86 |
|
Правобережье |
1244 |
1237 |
-7 |
-0,61 |
+/-15 |
+/-1,17 |
|
Панель |
1195 |
1188 |
-7 |
-0,60 |
+/-23 |
+/-1,94 |
|
Кирпич |
1265 |
1261 |
-4 |
-0,27 |
+/-21 |
+/-1,63 |
|
Монолит |
1247 |
1232 |
-15 |
-1,27 |
+/-34 |
+/-2,79 |
|
1-комнатные |
1246 |
1230 |
-16 |
-1,29 |
+/-28 |
+/-2,28 |
|
2-комнатные |
1204 |
1196 |
-8 |
-0,68 |
+/-19 |
+/-1,58 |
|
3-комнатные |
1270 |
1269 |
-1 |
-0,06 |
+/-29 |
+/-2,32 |
|
Многокомнатные |
1319 |
1302 |
-17 |
-1,31 |
+/-60 |
+/-4,58 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 20 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 27 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Левобережье |
254 |
248 |
100,00 |
-6 |
-2,36 |
|
Панель |
9 |
8 |
3,23 |
-1 |
-11,11 |
|
Кирпич |
107 |
101 |
40,73 |
-6 |
-5,61 |
|
Монолит |
138 |
139 |
56,05 |
+1 |
+0,72 |
|
1-комнатные |
53 |
43 |
17,34 |
-10 |
-18,87 |
|
2-комнатные |
70 |
67 |
27,02 |
-3 |
-4,29 |
|
3-комнатные |
74 |
80 |
32,26 |
+6 |
+8,11 |
|
Многокомнатные |
57 |
58 |
23,39 |
+1 |
+1,75 |
|
Правобережье |
1159 |
1183 |
100,00 |
+24 |
+2,07 |
|
Панель |
275 |
295 |
24,94 |
+20 |
+7,27 |
|
Кирпич |
637 |
647 |
54,69 |
+10 |
+1,57 |
|
Монолит |
247 |
241 |
20,37 |
-6 |
-2,43 |
|
1-комнатные |
259 |
249 |
21,05 |
-10 |
-3,86 |
|
2-комнатные |
434 |
440 |
37,19 |
+6 |
+1,38 |
|
3-комнатные |
356 |
372 |
31,45 |
+16 |
+4,49 |
|
Многокомнатные |
110 |
122 |
10,31 |
+12 |
+10,91 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 41,7% (-1032 у.е./кв.м) и правобережья – 41,2% (-867 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 41,1% (-880 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,76, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,61 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,03 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом» средняя цена предложения за неделю сократилась.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 0,2% до уровня 1648 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 2-комнатное жилье составил 0,5% и на 3-комнатное – 0,8%, а на 1- и многокомнатное, напротив, прослеживается снижение на 0,8% и 2,4% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49% (-1576 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю сократился на 2% до 937 у.е./кв.м. При этом зафиксирован спад средних цен на 1-комнатное жилье на 2,5%, на 2-комнатное – на 1,9% и 3-комнатное – на 3%, а на многокомнатное, напротив, рост – 1,2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 36% (-527 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 27 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1520 |
-47,72 |
-1387 |
|
2-комнатные |
3168 |
1547 |
-51,15 |
-1621 |
|
3-комнатные |
3217 |
1721 |
-46,52 |
-1496 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1955 |
-42,81 |
-1464 |
|
По городу |
3224 |
1648 |
-48,88 |
-1576 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 27 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
945 |
-37,18 |
-558 |
|
2-комнатные |
1371 |
927 |
-32,42 |
-444 |
|
3-комнатные |
1400 |
935 |
-33,19 |
-465 |
|
Многокомнатные |
1525 |
962 |
-36,91 |
-563 |
|
По городу |
1464 |
937 |
-35,98 |
-527 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz