На третьей неделе апреля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1279 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 2,4% до 1413 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 5% (137 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1413, из них: на левобережье – 254, правобережье – 1159. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 22% (312 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (504), 3-комнатные – 30% (430) и многокомнатные – 12% (167).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
1-комнатные |
1238 |
1226 |
-12 |
-0,96 |
+/-27 |
+/-2,24 |
2-комнатные |
1232 |
1229 |
-3 |
-0,26 |
+/-22 |
+/-1,75 |
3-комнатные |
1313 |
1307 |
-6 |
-0,47 |
+/-28 |
+/-2,16 |
Многокомнатные |
1464 |
1459 |
-5 |
-0,37 |
+/-69 |
+/-4,75 |
По городу |
1287 |
1279 |
-8 |
-0,63 |
+/-16 |
+/-1,24 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 20 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
1-комнатные |
306 |
312 |
22,08 |
+6 |
+1,96 |
2-комнатные |
504 |
504 |
35,67 |
0 |
0,00 |
3-комнатные |
463 |
430 |
30,43 |
-33 |
-7,13 |
Многокомнатные |
175 |
167 |
11,82 |
-8 |
-4,57 |
По городу |
1448 |
1413 |
100,00 |
-35 |
-2,42 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-855 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-891 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-898 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 35% (-790 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 53%, квартиры в панельных и монолитных домах – 20% и 27% соответственно.
Средние цены предложения в кирпичных, монолитных и панельных постройках за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Панель |
1194 |
1195 |
+1 |
+0,10 |
+/-27 |
+/-2,26 |
Кирпич |
1292 |
1280 |
-12 |
-0,99 |
+/-23 |
+/-1,76 |
Монолит |
1344 |
1339 |
-5 |
-0,36 |
+/-32 |
+/-2,36 |
По городу |
1287 |
1279 |
-8 |
-0,63 |
+/-16 |
+/-1,24 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 20 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Панель |
292 |
284 |
20,10 |
-8 |
-2,74 |
Кирпич |
751 |
744 |
52,65 |
-7 |
-0,93 |
Монолит |
405 |
385 |
27,25 |
-20 |
-4,94 |
По городу |
1448 |
1413 |
100,00 |
-35 |
-2,42 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-886 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-889 у.е./кв.м) и в монолитных – на 40% (-903 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели как в районе левобережья, так и в районе правобережья не изменились, то есть изменения происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1436 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 8%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1244 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Левобережье |
1466 |
1436 |
-30 |
-2,00 |
+/-57 |
+/-3,99 |
Панель |
1312 |
1201 |
-111 |
-8,44 |
+/-590 |
+/-49,09 |
Кирпич |
1403 |
1369 |
-34 |
-2,41 |
+/-106 |
+/-7,78 |
Монолит |
1533 |
1504 |
-29 |
-1,89 |
+/-58 |
+/-3,86 |
1-комнатные |
1150 |
1128 |
-22 |
-1,92 |
+/-85 |
+/-7,55 |
2-комнатные |
1427 |
1381 |
-46 |
-3,21 |
+/-100 |
+/-7,21 |
3-комнатные |
1475 |
1484 |
+9 |
+0,64 |
+/-81 |
+/-5,47 |
Многокомнатные |
1730 |
1728 |
-2 |
-0,12 |
+/-139 |
+/-8,03 |
Правобережье |
1245 |
1244 |
-1 |
-0,04 |
+/-14 |
+/-1,15 |
Панель |
1189 |
1195 |
+6 |
+0,47 |
+/-24 |
+/-2,01 |
Кирпич |
1271 |
1265 |
-6 |
-0,47 |
+/-20 |
+/-1,61 |
Монолит |
1243 |
1247 |
+4 |
+0,32 |
+/-31 |
+/-2,50 |
1-комнатные |
1253 |
1246 |
-7 |
-0,56 |
+/-28 |
+/-2,22 |
2-комнатные |
1195 |
1204 |
+9 |
+0,71 |
+/-18 |
+/-1,54 |
3-комнатные |
1274 |
1270 |
-4 |
-0,31 |
+/-29 |
+/-2,25 |
Многокомнатные |
1318 |
1319 |
+1 |
+0,08 |
+/-65 |
+/-4,91 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 20 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Левобережье |
276 |
254 |
100,00 |
-22 |
-7,97 |
Панель |
11 |
9 |
3,54 |
-2 |
-18,18 |
Кирпич |
124 |
107 |
42,13 |
-17 |
-13,71 |
Монолит |
141 |
138 |
54,33 |
-3 |
-2,13 |
1-комнатные |
45 |
53 |
20,87 |
+8 |
+17,78 |
2-комнатные |
79 |
70 |
27,56 |
-9 |
-11,39 |
3-комнатные |
90 |
74 |
29,13 |
-16 |
-17,78 |
Многокомнатные |
62 |
57 |
22,44 |
-5 |
-8,06 |
Правобережье |
1172 |
1159 |
100,00 |
-13 |
-1,11 |
Панель |
281 |
275 |
23,73 |
-6 |
-2,14 |
Кирпич |
627 |
637 |
54,96 |
+10 |
+1,59 |
Монолит |
264 |
247 |
21,31 |
-17 |
-6,44 |
1-комнатные |
261 |
259 |
22,35 |
-2 |
-0,77 |
2-комнатные |
425 |
434 |
37,45 |
+9 |
+2,12 |
3-комнатные |
373 |
356 |
30,72 |
-17 |
-4,56 |
Многокомнатные |
113 |
110 |
9,49 |
-3 |
-2,65 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 41,9% (-1038 у.е./кв.м) и правобережья – 40,9% (-860 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,9% (-884 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72, при этом диапазон выставленных на продажу квартир незначительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,58 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,11 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом» средняя цена предложения за неделю сократилась.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения снизилась на 1,1% до уровня 1644 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,8%, на 2-комнатное – 0,7%, на 3-комнатное – 1% и многокомнатное – 1,3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49% (-1580 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,8% до 957 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 2-комнатное жилье на 0,8%, на 3-комнатное – на 2% и многокомнатное – на 2,8%, а на 1-комнатное, напротив, спад 2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,7% (-507 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1533 |
-47,28 |
-1374 |
2-комнатные |
3168 |
1540 |
-51,39 |
-1628 |
3-комнатные |
3217 |
1707 |
-46,94 |
-1510 |
Многокомнатные |
3419 |
2004 |
-41,39 |
-1415 |
По городу |
3224 |
1644 |
-49,00 |
-1580 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
969 |
-35,58 |
-534 |
2-комнатные |
1371 |
945 |
-31,09 |
-426 |
3-комнатные |
1400 |
964 |
-31,13 |
-436 |
Многокомнатные |
1525 |
951 |
-37,66 |
-574 |
По городу |
1464 |
957 |
-34,68 |
-507 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz