На второй неделе апреля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1287 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 5,8% до 1448 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 3% (145 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1448, из них: на левобережье – 276, правобережье – 1172. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако в ценовом сегменте от 1100 до 1200 у.е./кв.м зафиксировано заметное уменьшение предложения от 300 до 268 объектов, а в сегменте от 1400 до 1500 у.е./кв.м, напротив, увеличение от 133 до 157. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 21% (306 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (504), 3-комнатные – 32% (463) и многокомнатные – 12% (175).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1232 |
1238 |
+6 |
+0,50 |
+/-27 |
+/-2,15 |
|
2-комнатные |
1231 |
1232 |
+1 |
+0,08 |
+/-23 |
+/-1,84 |
|
3-комнатные |
1296 |
1313 |
+17 |
+1,33 |
+/-29 |
+/-2,18 |
|
Многокомнатные |
1440 |
1464 |
+24 |
+1,69 |
+/-69 |
+/-4,73 |
|
По городу |
1277 |
1287 |
+10 |
+0,76 |
+/-16 |
+/-1,26 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 6 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
335 |
306 |
21,13 |
-29 |
-8,66 |
|
2-комнатные |
539 |
504 |
34,81 |
-35 |
-6,49 |
|
3-комнатные |
466 |
463 |
31,98 |
-3 |
-0,64 |
|
Многокомнатные |
197 |
175 |
12,09 |
-22 |
-11,17 |
|
По городу |
1537 |
1448 |
100,00 |
-89 |
-5,79 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-843 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-888 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 40% (-892 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 35% (-785 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 52%, квартиры в панельных и монолитных домах – 20% и 28% соответственно.
Средние цены предложения в кирпичных, монолитных и панельных постройках за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1189 |
1194 |
+5 |
+0,39 |
+/-27 |
+/-2,24 |
|
Кирпич |
1284 |
1292 |
+8 |
+0,63 |
+/-22 |
+/-1,71 |
|
Монолит |
1341 |
1344 |
+3 |
+0,24 |
+/-34 |
+/-2,55 |
|
По городу |
1277 |
1287 |
+10 |
+0,76 |
+/-16 |
+/-1,26 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 6 апреля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
355 |
292 |
20,17 |
-63 |
-17,75 |
|
Кирпич |
774 |
751 |
51,86 |
-23 |
-2,97 |
|
Монолит |
408 |
405 |
27,97 |
-3 |
-0,74 |
|
По городу |
1537 |
1448 |
100,00 |
-89 |
-5,79 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-887 у.е./кв.м), кирпичных – на 40% (-876 у.е./кв.м) и в монолитных – на 40% (-989 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели как в районе левобережья, так и в районе правобережья не изменились, то есть изменения происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1466 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 3%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1245 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 8%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Левобережье |
1449 |
1466 |
+17 |
+1,18 |
+/-55 |
+/-3,72 |
|
Панель |
1082 |
1312 |
+230 |
+21,23 |
+/-454 |
+/-34,64 |
|
Кирпич |
1407 |
1403 |
-4 |
-0,33 |
+/-89 |
+/-6,33 |
|
Монолит |
1509 |
1533 |
+24 |
+1,60 |
+/-64 |
+/-4,21 |
|
1-комнатные |
1158 |
1150 |
-8 |
-0,65 |
+/-98 |
+/-8,51 |
|
2-комнатные |
1403 |
1427 |
+24 |
+1,68 |
+/-92 |
+/-6,47 |
|
3-комнатные |
1427 |
1475 |
+48 |
+3,36 |
+/-78 |
+/-5,28 |
|
Многокомнатные |
1713 |
1730 |
+17 |
+1,01 |
+/-136 |
+/-7,85 |
|
Правобережье |
1241 |
1445 |
+4 |
+0,30 |
+/-15 |
+/-1,17 |
|
Панель |
1193 |
1189 |
-4 |
-0,28 |
+/-24 |
+/-2,04 |
|
Кирпич |
1263 |
1271 |
+8 |
+0,58 |
+/-20 |
+/-1,59 |
|
Монолит |
1249 |
1243 |
-6 |
-0,48 |
+/-34 |
+/-2,73 |
|
1-комнатные |
1240 |
1253 |
+13 |
+1,05 |
+/-26 |
+/-2,08 |
|
2-комнатные |
1200 |
1195 |
-5 |
-0,36 |
+/-19 |
+/-1,63 |
|
3-комнатные |
1263 |
1274 |
+11 |
+0,87 |
+/-29 |
+/-2,29 |
|
Многокомнатные |
1323 |
1318 |
-5 |
-0,37 |
+/-66 |
+/-5,01 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 6 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Левобережье |
268 |
276 |
100,00 |
+8 |
+2,99 |
|
Панель |
11 |
11 |
3,99 |
0 |
0,00 |
|
Кирпич |
113 |
124 |
44,93 |
+11 |
+9,73 |
|
Монолит |
144 |
141 |
51,09 |
-3 |
-2,08 |
|
1-комнатные |
34 |
45 |
16,30 |
+11 |
+32,35 |
|
2-комнатные |
82 |
79 |
28,62 |
-3 |
-3,66 |
|
3-комнатные |
93 |
90 |
32,61 |
-3 |
-3,23 |
|
Многокомнатные |
59 |
62 |
22,46 |
+3 |
+5,08 |
|
Правобережье |
1269 |
1172 |
100,00 |
-97 |
-7,64 |
|
Панель |
344 |
281 |
23,98 |
-63 |
-18,31 |
|
Кирпич |
661 |
627 |
53,50 |
-34 |
-5,14 |
|
Монолит |
264 |
264 |
22,53 |
0 |
0,00 |
|
1-комнатные |
301 |
261 |
22,27 |
-40 |
-13,29 |
|
2-комнатные |
457 |
425 |
36,26 |
-32 |
-7,00 |
|
3-комнатные |
373 |
373 |
31,83 |
0 |
0,00 |
|
Многокомнатные |
138 |
113 |
9,64 |
-25 |
-18,12 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 41% (-1008 у.е./кв.м) и правобережья – 41% (-859 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,5% (-876 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,75, при этом диапазон выставленных на продажу квартир незначительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,56 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,19 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом» средняя цена предложения за неделю сократилась.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения снизилась на 0,4% до уровня 1663 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 1,8% и многокомнатное – 1,6%, а на 1- и 3-комнатное, напротив, прослеживается рост цен на 0,8% и 1% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48% (-1561 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,7% до 949 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 1-комнатное жилье на 2,4% и 2-комнатное – на 1,6%, а на 3- и многокомнатное, напротив, спад – 0,4% и 1,9% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 35% (-515 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1545 |
-46,84 |
-1362 |
|
2-комнатные |
3168 |
1551 |
-51,03 |
-1617 |
|
3-комнатные |
3217 |
1723 |
-46,43 |
-1494 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2030 |
-40,64 |
-1389 |
|
По городу |
3224 |
1663 |
-48,42 |
-1561 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
988 |
-34,26 |
-515 |
|
2-комнатные |
1371 |
937 |
-31,66 |
-434 |
|
3-комнатные |
1400 |
945 |
-32,49 |
-455 |
|
Многокомнатные |
1525 |
925 |
-39,36 |
-600 |
|
По городу |
1464 |
949 |
-35,20 |
-515 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz