В марте продолжилась ценовая стагнация, наблюдающаяся на рынке вторичного жилья уже более полугода. Цены предложения замерли во всех сегментах рынка: средневзвешенная по городу на уровне 1272 у.е./кв.м, ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» – на 1660 у.е./кв.м и 940 у.е./кв.м соответственно. При этом объем предложения продолжает сокращаться. На продажу в среднем за месяц выставлялось 1459 объектов, что на 8,6% ниже прошлого месяца, общей площадью 107,4 тыс. кв.м общей стоимостью 141 млн у.е.
Состояние рынка
Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 83% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц сократилось с 20% до 17%.
В марте в районе левобережья средняя цена продажи наблюдается на уровне 1448 у.е./кв.м (+2,5%), в районе правого берега – на уровне 1235 у.е./кв.м (+0,3%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде 62 у.е./кв.м для левобережья и 14 у.е./кв.м для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, пока не выявила явного изменения тренда.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 40%, потеряв 965 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 41,2% (-867 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 14,7%.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны
|
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Февраль 2010 года, у.е./кв.м |
Март 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
Погрешность |
||
|
% |
у.е. |
% |
у.е. |
|||||
|
левобережья: |
255 |
100,00 |
1412 |
1448 |
+36 |
+2,54 |
+/-62 |
+/-4,26 |
|
панель |
16 |
6,19 |
1204 |
1118 |
-86 |
-7,13 |
+/-231 |
+/-20,62 |
|
кирпич |
109 |
42,83 |
1303 |
1365 |
+62 |
+4,79 |
+/-106 |
+/-7,75 |
|
монолит |
130 |
50,98 |
1518 |
1553 |
+35 |
+2,36 |
+/-72 |
+/-4,61 |
|
1-комнатные |
47 |
18,27 |
1152 |
1163 |
+11 |
+0,97 |
+/-92 |
+/-7,91 |
|
2-комнатные |
70 |
27,60 |
1363 |
1314 |
-49 |
-3,57 |
+/-102 |
+/-7,79 |
|
3-комнатные |
85 |
33,40 |
1452 |
1509 |
+56 |
+3,88 |
+/-89 |
+/-5,92 |
|
Многокомнатные |
53 |
20,73 |
1700 |
1767 |
+67 |
+3,93 |
+/-155 |
+/-8,79 |
|
правобережья: |
1204 |
100,00 |
1231 |
1235 |
+4 |
+0,32 |
+/-14 |
+/-1,15 |
|
панель |
343 |
28,45 |
1187 |
1190 |
+3 |
+0,24 |
+/-23 |
+/-1,90 |
|
кирпич |
642 |
53,30 |
1246 |
1244 |
-2 |
-0,14 |
+/-20 |
+/-1,58 |
|
монолит |
220 |
18,25 |
1260 |
1280 |
+20 |
+1,53 |
+/-38 |
+/-2,99 |
|
1-комнатные |
262 |
21,72 |
1232 |
1235 |
+3 |
+0,25 |
+/-26 |
+/-2,14 |
|
2-комнатные |
431 |
35,78 |
1202 |
1201 |
-1 |
-0,06 |
+/-20 |
+/-1,68 |
|
3-комнатные |
377 |
31,31 |
1233 |
1247 |
+14 |
+1,17 |
+/-28 |
+/-2,22 |
|
Многокомнатные |
135 |
11,19 |
1324 |
1311 |
-13 |
-0,98 |
+/-57 |
+/-4,32 |
В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в ценовых сегментах 900-1100 у.е./кв.м и 1500-2100 у.е./кв.м прослеживается небольшое «вымывание» квартир. Анализ предложения с разделением комнат показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 21% (308 объектов), 2-комнатные – 34% (501), 3-комнатные – 32% (462) и многокомнатные – 13% (188).
Исходя из статистических данных анализ предложения по городу, в зависимости от формата квартиры и от материала постройки, показал, что средние цены предложения не изменились, то есть изменение ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 2.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 2-комнатные квартиры – 42,2%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 40,7% и 40,4% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 36,2%. В зависимости от типа строения, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,3% от стоимости, в кирпичных – 41,3% и монолитных – 38,4%.
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,8% (-876 у.е./кв.м).
Таблица 2.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
|
Тип и формат жилья |
Кол-во объектов, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Февраль 2010 года, у.е./кв.м |
Март 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
Погрешность |
||
|
% |
у.е. |
% |
у.е. |
|||||
|
Панель |
358 |
24,56 |
1188 |
1188 |
0 |
0,00 |
+/-24 |
+/-1,99 |
|
Кирпич |
751 |
51,47 |
1255 |
1261 |
+6 |
+0,48 |
+/-23 |
+/-1,81 |
|
Монолит |
350 |
23,96 |
1371 |
1381 |
+10 |
+0,73 |
+/-40 |
+/-2,93 |
|
1-комнатные |
308 |
21,12 |
1217 |
1224 |
+7 |
+0,57 |
+/-25 |
+/-2,07 |
|
2-комнатные |
501 |
34,35 |
1227 |
1217 |
-10 |
-0,79 |
+/-23 |
+/-1,87 |
|
3-комнатные |
462 |
31,68 |
1284 |
1296 |
+12 |
+0,97 |
+/-30 |
+/-2,29 |
|
Многокомнатные |
188 |
12,86 |
1430 |
1439 |
+9 |
+0,65 |
+/-67 |
+/-4,66 |
|
Город |
1459 |
100,00 |
1267 |
1272 |
+5 |
+0,39 |
+/-17 |
+/-1,31 |
Индекс расслоения
В марте индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,77, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 14). Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,09 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,63 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,2% до отметки 1660 у.е./кв.м. При этом 2-комнатные квартиры подешевели на 2,1% и многокомнатные – на 0,9%, а 1- и 3-комнатные, напротив, выросли на 0,6% и 0,7% соответственно. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,2% (-1481 у.е./кв.м) (таблица 3).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с февралем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 1% и оказалась на уровне 940 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 2-комнатные квартиры составил 0,4%, на 3-комнатные – 1,7% и многокомнатные – 3%, а на 1-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,4%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 35,5% (-517 у.е./кв.м) (таблица 3).
Таблица 3.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Февраль 2010 года, у.е./кв.м |
Март 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
1664 |
1660 |
-4 |
-0,23 |
|
1-комнатные |
1521 |
1531 |
+10 |
+0,63 |
|
2-комнатные |
1596 |
1563 |
-33 |
-2,07 |
|
3-комнатные |
1696 |
1708 |
+12 |
+0,70 |
|
Многокомнатные |
2019 |
2002 |
-17 |
-0,85 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
931 |
940 |
+9 |
+0,97 |
|
1-комнатные |
945 |
941 |
-4 |
-0,38 |
|
2-комнатные |
922 |
925 |
+3 |
+0,36 |
|
3-комнатные |
931 |
947 |
+16 |
+1,66 |
|
Многокомнатные |
932 |
959 |
+27 |
+2,97 |
Выводы и прогнозы
Прежде всего, необходимо отметить, что в динамике ценового показателя на рынке вторичного жилья города Астаны стабилизация сохраняется и в развитии тренда наблюдается L-образный вид. Количество предложения продолжает сокращаться значительными темпами. Можно отметить, что с начала сентября 2009 года снижение выставленного на продажу жилья составило порядка 17%. В анализируемом месяце ценовые сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья не внесли существенной коррекции при расчете средневзвешенной цены предложения по городу, так как в структуре данных секторов не выявлено вновь поступивших объектов.
На основе данных факторов в ближайшей перспективе нисходящий ценовой тренд на рынке вторичного жилья восстановится. Изменение средних цен будет находиться в пределах 1-3% в месяц.
Известно, что «по состоянию на 1 марта текущего года по республике осталось завершить 132 объекта, из них в 2010 году будет завершено 112 объектов с 21 тыс. дольщиков, в 2011 году - 20 объектов с 5 тыс. дольщиков. В частности, в Астане осталось достроить 61 объект, которые, согласно графику ввода, предполагается завершить в 2010 году. В Акмолинской области осталось завершить 2 объекта, один из которых будет завершен до конца этого года». Об этом на селекторном заседании Правительства РК сообщил председатель Агентства по делам строительства и ЖКХ Серик Нокин. После введения данных объектов в жилищный фонд строительство нового жилья не планируется.
Аналитический отдел портала www.kn.kz