Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 23.03.2010 г. по 30.03.2010 г.)
На последней неделе марта ценовой показатель зафиксирован на уровне 1281 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 6,1% до 1434 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 4% (140 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1434, из них: на левобережье – 247, правобережье – 1187. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако в ценовом сегменте от 900 до 1000 у.е./кв.м зафиксировано заметное уменьшение предложения от 142 до 129 объектов. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 21% (302 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (496), 3-комнатные – 31% (449) и многокомнатные – 13% (187).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1221 |
1226 |
+5 |
+0,40 |
+/-27 |
+/-2,17 |
|
2-комнатные |
1212 |
1217 |
+5 |
+0,44 |
+/-22 |
+/-1,80 |
|
3-комнатные |
1309 |
1316 |
+7 |
+0,58 |
+/-31 |
+/-2,39 |
|
Многокомнатные |
1467 |
1455 |
-12 |
-0,81 |
+/-61 |
+/-4,23 |
|
По городу |
1278 |
1281 |
+3 |
+0,24 |
+/-16 |
+/-1,28 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 30 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
272 |
302 |
21,06 |
+30 |
+11,03 |
|
2-комнатные |
451 |
496 |
34,59 |
+45 |
+9,98 |
|
3-комнатные |
465 |
449 |
31,31 |
-16 |
-3,44 |
|
Многокомнатные |
164 |
187 |
13,04 |
+23 |
+14,02 |
|
По городу |
1352 |
1434 |
100,00 |
+82 |
+6,07 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-855 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-903 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 40% (-888 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 35% (-795 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50%, квартиры в панельных и монолитных домах – по 25%.
Средние цены предложения во всех типах построек за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1191 |
1195 |
+4 |
+0,36 |
+/-23 |
+/-1,92 |
|
Кирпич |
1264 |
1271 |
+7 |
+0,62 |
+/-23 |
+/-1,84 |
|
Монолит |
1387 |
1384 |
-3 |
-0,20 |
+/-37 |
+/-2,66 |
|
По городу |
1278 |
1281 |
+3 |
+0,24 |
+/-16 |
+/-1,28 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Количество предложений на 30 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
306 |
354 |
24,69 |
+48 |
+15,69 |
|
Кирпич |
708 |
718 |
50,07 |
+10 |
+1,41 |
|
Монолит |
338 |
362 |
25,24 |
+24 |
+7,10 |
|
По городу |
1352 |
1434 |
100,00 |
+82 |
+6,07 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-885 у.е./кв.м), кирпичных – на 42,1% (-897 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-858 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели как в районе левобережья, так и в районе правобережья не изменились, то есть изменения происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1474 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 8%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1241 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 6%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Левобережье |
1479 |
1474 |
-5 |
-0,38 |
+/-62 |
+/-4,22 |
|
Панель |
978 |
1017 |
+39 |
+4,07 |
+/-281 |
+/-27,63 |
|
Кирпич |
1415 |
1418 |
+3 |
+0,18 |
+/-118 |
+/-8,34 |
|
Монолит |
1577 |
1552 |
-25 |
-1,55 |
+/-67 |
+/-4,33 |
|
1-комнатные |
1191 |
1158 |
-33 |
-2,79 |
+/-115 |
+/-9,92 |
|
2-комнатные |
1276 |
1329 |
+53 |
+4,12 |
+/-104 |
+/-7,83 |
|
3-комнатные |
1543 |
1544 |
+2 |
+0,10 |
+/-94 |
+/-6,07 |
|
Многокомнатные |
1795 |
1756 |
-39 |
-2,15 |
+/-141 |
+/-8,03 |
|
Правобережье |
1237 |
1241 |
+4 |
+0,33 |
+/-14 |
+/-1,16 |
|
Панель |
1200 |
1202 |
+2 |
+0,15 |
+/-22 |
+/-1,84 |
|
Кирпич |
1240 |
1249 |
+9 |
+0,66 |
+/-20 |
+/-1,64 |
|
Монолит |
1278 |
1280 |
+2 |
+0,18 |
+/-37 |
+/-2,88 |
|
1-комнатные |
1225 |
1235 |
+10 |
+0,85 |
+/-26 |
+/-2,09 |
|
2-комнатные |
1203 |
1201 |
-2 |
-0,16 |
+/-20 |
+/-1,66 |
|
3-комнатные |
1254 |
1257 |
+3 |
+0,21 |
+/-29 |
+/-2,29 |
|
Многокомнатные |
1323 |
1339 |
+16 |
+1,21 |
+/-56 |
+/-4,21 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 30 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Левобережье |
229 |
247 |
100,00 |
+18 |
+7,86 |
|
Панель |
12 |
12 |
4,86 |
0 |
0,00 |
|
Кирпич |
94 |
97 |
39,27 |
+3 |
+3,19 |
|
Монолит |
123 |
138 |
55,87 |
+15 |
+12,20 |
|
1-комнатные |
34 |
38 |
15,38 |
+4 |
+11,76 |
|
2-комнатные |
57 |
64 |
25,91 |
+7 |
+12,28 |
|
3-комнатные |
88 |
93 |
37,65 |
+5 |
+5,68 |
|
Многокомнатные |
50 |
52 |
21,05 |
+2 |
+4,00 |
|
Правобережье |
1123 |
1187 |
100,00 |
+64 |
+5,70 |
|
Панель |
294 |
342 |
28,81 |
+48 |
+16,33 |
|
Кирпич |
614 |
621 |
52,32 |
+7 |
+1,14 |
|
Монолит |
215 |
224 |
18,87 |
+9 |
+4,19 |
|
1-комнатные |
238 |
264 |
22,24 |
+26 |
+10,92 |
|
2-комнатные |
394 |
432 |
36,39 |
+38 |
+9,64 |
|
3-комнатные |
377 |
356 |
29,99 |
-21 |
-5,57 |
|
Многокомнатные |
114 |
135 |
11,37 |
+21 |
+18,42 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 40% (-1001 у.е./кв.м), а правобережья – 41% (-863 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,8% (-882 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,75, при этом диапазон выставленных на продажу квартир незначительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,59 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом», средняя цена предложения за неделю не изменилась.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения осталась на уровне 1665 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1- и 2-комнатное жилье составил 0,7% и 3-комнатное – 0,2%, а на многокомнатное, напротив, прослеживается спад цен на 1,7%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48% (-1559 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю повысился на 0,6% до 951 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 1-комнатное жилье на 2%, 3-комнатное – на 0,1% и многокомнатное – на 3,5%, а на 2-комнатное, напротив, спад – 0,7%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 35% (-513 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1529 |
-47,41 |
-1378 |
|
2-комнатные |
3168 |
1551 |
-51,03 |
-1617 |
|
3-комнатные |
3217 |
1749 |
-45,64 |
-1468 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1988 |
-41,85 |
-1431 |
|
По городу |
3224 |
1665 |
-48,33 |
-1559 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
960 |
-36,12 |
-543 |
|
2-комнатные |
1371 |
929 |
-32,27 |
-442 |
|
3-комнатные |
1400 |
960 |
-31,40 |
-440 |
|
Многокомнатные |
1525 |
974 |
-36,16 |
-551 |
|
По городу |
1464 |
951 |
-35,05 |
-513 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz