На третьей неделе марта ценовой показатель зафиксирован на уровне 1278 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 18 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 10,4% до 1352 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 4% (135 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1352, из них: на левобережье – 229, правобережье – 1123. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако в ценовом сегменте от 2100 до 2200 у.е./кв.м зафиксировано заметное увеличение предложения от 5 до 15 объектов. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 20% (272 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (451), 3-комнатные – 34% (465) и многокомнатные – 12% (164).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи увеличились на 3- и многокомнатное жилье на 2,6% и 5,2%, а на 1- и 2-комнатное не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1226 |
1221 |
-5 |
-0,46 |
+/-20 |
+/-1,61 |
|
2-комнатные |
1223 |
1212 |
-11 |
-0,91 |
+/-22 |
+/-1,84 |
|
3-комнатные |
1276 |
1309 |
+33 |
+2,56 |
+/-30 |
+/-2,30 |
|
Многокомнатные |
1394 |
1467 |
+73 |
+5,17 |
+/-73 |
+/-4,95 |
|
По городу |
1261 |
1278 |
+17 |
+1,34 |
+/-18 |
+/-1,38 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 16 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
334 |
272 |
20,12 |
-62 |
-18,56 |
|
2-комнатные |
525 |
451 |
33,36 |
-74 |
-14,10 |
|
3-комнатные |
468 |
465 |
34,39 |
-3 |
-0,64 |
|
Многокомнатные |
182 |
164 |
12,13 |
-18 |
-9,89 |
|
По городу |
1509 |
1352 |
100,00 |
-157 |
-10,40 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-860 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-908 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-896 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 35% (-783 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 52%, квартиры в панельных и монолитных домах – 23% и 25% соответственно.
Средние цены предложения во всех типах построек за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1184 |
1191 |
+7 |
+0,59 |
+/-23 |
+/-1,96 |
|
Кирпич |
1250 |
1264 |
+14 |
+1,07 |
+/-24 |
+/-1,91 |
|
Монолит |
1374 |
1387 |
+13 |
+0,89 |
+/-42 |
+/-3,05 |
|
По городу |
1261 |
1278 |
+17 |
+1,34 |
+/-18 |
+/-1,38 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 16 марта 2010 года, шт. |
Количество предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
390 |
306 |
22,63 |
-84 |
-21,54 |
|
Кирпич |
780 |
708 |
52,37 |
-72 |
-9,23 |
|
Монолит |
339 |
338 |
25,00 |
-1 |
-0,29 |
|
По городу |
1509 |
1352 |
100,00 |
-157 |
-10,40 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-890 у.е./кв.м), кирпичных – на 42% (-905 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-856 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель увеличился только в районе левобережья, а в районе правобережья изменения происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1479 у.е./кв.м, что на 5% выше, чем на предыдущей неделе (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 9%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1237 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 11%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Левобережье |
1408 |
1479 |
+71 |
+5,02 |
+/-69 |
+/-4,63 |
|
Панель |
1255 |
978 |
-277 |
-22,08 |
+/-188 |
+/-19,20 |
|
Кирпич |
1301 |
1415 |
+114 |
+8,77 |
+/-119 |
+/-8,41 |
|
Монолит |
1531 |
1577 |
+46 |
+2,99 |
+/-82 |
+/-5,18 |
|
1-комнатные |
1145 |
1191 |
+46 |
+4,01 |
+/-113 |
+/-9,45 |
|
2-комнатные |
1330 |
1276 |
-54 |
-4,03 |
+/-113 |
+/-8,82 |
|
3-комнатные |
1463 |
1543 |
+80 |
+5,42 |
+/-93 |
+/-6,01 |
|
Многокомнатные |
1755 |
1795 |
+40 |
+2,25 |
+/-171 |
+/-9,54 |
|
Правобережье |
1231 |
1237 |
+6 |
+0,44 |
+/-15 |
+/-1,18 |
|
Панель |
1181 |
1200 |
+19 |
+1,61 |
+/-23 |
+/-1,93 |
|
Кирпич |
1241 |
1240 |
-1 |
-0,09 |
+/-20 |
+/-1,62 |
|
Монолит |
1287 |
1278 |
-9 |
-0,74 |
+/-38 |
+/-2,96 |
|
1-комнатные |
1241 |
1225 |
-16 |
-1,32 |
+/-27 |
+/-2,24 |
|
2-комнатные |
1205 |
1203 |
-2 |
-0,15 |
+/-20 |
+/-1,65 |
|
3-комнатные |
1239 |
1254 |
+15 |
+1,20 |
+/-28 |
+/-2,23 |
|
Многокомнатные |
1276 |
1323 |
+47 |
+3,66 |
+/-62 |
+/-4,66 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 16 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Левобережье |
252 |
229 |
100,00 |
-23 |
-9,13 |
|
Панель |
17 |
12 |
5,24 |
-5 |
-29,41 |
|
Кирпич |
114 |
94 |
41,05 |
-20 |
-17,54 |
|
Монолит |
121 |
123 |
53,71 |
+2 |
+1,65 |
|
1-комнатные |
52 |
34 |
14,85 |
-18 |
-34,62 |
|
2-комнатные |
78 |
57 |
24,89 |
-21 |
-26,92 |
|
3-комнатные |
77 |
88 |
38,43 |
+11 |
+14,29 |
|
Многокомнатные |
45 |
50 |
21,83 |
+5 |
+11,11 |
|
Правобережье |
1257 |
1123 |
100,00 |
-134 |
-10,66 |
|
Панель |
373 |
294 |
26,18 |
-79 |
-21,18 |
|
Кирпич |
666 |
614 |
54,67 |
-52 |
-7,81 |
|
Монолит |
218 |
215 |
19,15 |
-3 |
-1,38 |
|
1-комнатные |
282 |
238 |
21,19 |
-44 |
-15,60 |
|
2-комнатные |
447 |
394 |
35,08 |
-53 |
-11,86 |
|
3-комнатные |
391 |
377 |
33,57 |
-14 |
-3,58 |
|
Многокомнатные |
137 |
114 |
10,15 |
-23 |
-16,79 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 40% (-995 у.е./кв.м), а правобережья – 41% (-867 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,9% (-885 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,76, при этом диапазон выставленных на продажу квартир не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,61 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,15 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,5% до уровня 1665 у.е./кв.м. Рост средних цен на 3-комнатное жилье составило 5,2% и многокомнатное – 5,8%, а на 1- и 2-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 1,1% и 3,5% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48% (-1559 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю повысился на 1,3% до 945 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 1-комнатное жилье на 0,8%, 2-комнатное – на 1,9% и 3-комнатное – на 2,4%, а на многокомнатное, напротив, спад – 2,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 35% (-519 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1518 |
-47,79 |
-1389 |
|
2-комнатные |
3168 |
1540 |
-51,37 |
-1628 |
|
3-комнатные |
3217 |
1745 |
-45,77 |
-1472 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2023 |
-40,84 |
-1396 |
|
По городу |
3224 |
1665 |
-48,36 |
-1559 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
941 |
-37,39 |
-562 |
|
2-комнатные |
1371 |
935 |
-31,81 |
-436 |
|
3-комнатные |
1400 |
959 |
-31,45 |
-441 |
|
Многокомнатные |
1525 |
941 |
-38,32 |
-584 |
|
По городу |
1464 |
945 |
-35,45 |
-519 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz