На второй неделе марта ценовой показатель зафиксирован на уровне 1261 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 2% до 1509 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 7,4% (140 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1509, из них: на левобережье – 252, правобережье – 1257. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако в ценовом сегменте от 1100 до 1300 у.е./кв.м зафиксировано заметное увеличение предложения, а в сегменте от 900 до 1100 у.е./кв.м, напротив, наблюдается спад. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 22% (334 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (525), 3-комнатные – 30% (468) и многокомнатные – 12% (182).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 9 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
1-комнатные |
1223 |
1226 |
+3 |
+0,27 |
+/-28 |
+/-2,25 |
2-комнатные |
1215 |
1223 |
+8 |
+0,66 |
+/-25 |
+/-2,01 |
3-комнатные |
1284 |
1276 |
-8 |
-0,59 |
+/-29 |
+/-2,29 |
Многокомнатные |
1441 |
1394 |
-47 |
-3,24 |
+/-72 |
+/-5,13 |
По городу |
1269 |
1261 |
-8 |
-0,67 |
+/-16 |
+/-1,29 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 9 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 марта 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
1-комнатные |
324 |
334 |
22,13 |
+10 |
+3,09 |
2-комнатные |
532 |
525 |
34,79 |
-7 |
-1,32 |
3-комнатные |
466 |
468 |
31,01 |
+2 |
+0,43 |
Многокомнатные |
217 |
182 |
12,06 |
-35 |
-16,13 |
По городу |
1539 |
1509 |
100,00 |
-30 |
-1,95 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-855 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-897 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 42% (-929 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 38% (-855 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 52%, квартиры в панельных и монолитных домах – 26% и 22% соответственно.
Средние цены предложения во всех типах построек за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 9 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Панель |
1183 |
1184 |
+1 |
+0,04 |
+/-23 |
+/-1,96 |
Кирпич |
1261 |
1250 |
-11 |
-0,85 |
+/-22 |
+/-1,75 |
Монолит |
1380 |
1374 |
-6 |
-0,42 |
+/-45 |
+/-3,29 |
По городу |
1269 |
1261 |
-8 |
-0,67 |
+/-16 |
+/-1,29 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 9 марта 2010 года, шт. |
Количество предложений на 16 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 марта 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Панель |
383 |
390 |
25,84 |
+7 |
+1,83 |
Кирпич |
797 |
780 |
51,69 |
-17 |
-2,13 |
Монолит |
359 |
339 |
22,47 |
-20 |
-5,57 |
По городу |
1539 |
1509 |
100,00 |
-30 |
-1,95 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-897 у.е./кв.м), кирпичных – на 42% (-918 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-868 у.е./кв.м).
За неделю изменения ценовых показателей как в районе правобережья, так и в районе левобережья происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1408 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 13%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1231 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 9 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Левобережье |
1430 |
1408 |
-22 |
-1,52 |
+/-60 |
+/-4,26 |
Панель |
1253 |
1255 |
+2 |
+0,12 |
+/-244 |
+/-19,43 |
Кирпич |
1331 |
1301 |
-30 |
-2,23 |
+/-96 |
+/-7,36 |
Монолит |
1554 |
1531 |
-23 |
-1,44 |
+/-73 |
+/-4,74 |
1-комнатные |
1158 |
1145 |
-13 |
-1,08 |
+/-77 |
+/-6,75 |
2-комнатные |
1323 |
1330 |
+7 |
+0,52 |
+/-104 |
+/-7,82 |
3-комнатные |
1486 |
1463 |
-23 |
-1,49 |
+/-86 |
+/-5,84 |
Многокомнатные |
1761 |
1755 |
-6 |
-0,31 |
+/-173 |
+/-9,86 |
Правобережье |
1232 |
1231 |
-1 |
-0,06 |
+/-14 |
+/-1,10 |
Панель |
1179 |
1181 |
+2 |
+0,13 |
+/-22 |
+/-1,84 |
Кирпич |
1247 |
1241 |
-6 |
-0,46 |
+/-18 |
+/-1,48 |
Монолит |
1273 |
1287 |
+14 |
+1,12 |
+/-38 |
+/-2,99 |
1-комнатные |
1239 |
1241 |
+2 |
+0,23 |
+/-25 |
+/-2,01 |
2-комнатные |
1196 |
1205 |
+9 |
+0,76 |
+/-21 |
+/-1,72 |
3-комнатные |
1240 |
1239 |
-1 |
-0,11 |
+/-27 |
+/-2,14 |
Многокомнатные |
1307 |
1276 |
-31 |
-2,40 |
+/-51 |
+/-4,01 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 9 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 марта 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Левобережье |
290 |
252 |
100,00 |
-38 |
-13,10 |
Панель |
22 |
17 |
6,75 |
-5 |
-22,73 |
Кирпич |
131 |
114 |
45,24 |
-17 |
-12,98 |
Монолит |
137 |
121 |
48,02 |
-16 |
-11,68 |
1-комнатные |
62 |
52 |
20,63 |
-10 |
-16,13 |
2-комнатные |
82 |
78 |
30,95 |
-4 |
-4,88 |
3-комнатные |
82 |
77 |
30,56 |
-5 |
-6,10 |
Многокомнатные |
64 |
45 |
17,86 |
-19 |
-29,69 |
Правобережье |
1249 |
1257 |
100,00 |
+8 |
+0,64 |
Панель |
361 |
373 |
29,67 |
+12 |
+3,32 |
Кирпич |
666 |
666 |
52,98 |
0 |
0,00 |
Монолит |
222 |
218 |
17,34 |
-4 |
-1,80 |
1-комнатные |
262 |
282 |
22,43 |
+20 |
+7,63 |
2-комнатные |
450 |
447 |
35,56 |
-3 |
-0,67 |
3-комнатные |
384 |
391 |
31,11 |
+7 |
+1,82 |
Многокомнатные |
153 |
137 |
10,90 |
-16 |
-10,46 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 43% (-1066 у.е./кв.м), а правобережья – 41% (-872 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 41,7% (-902 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,76, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 14). Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,64 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 1,98 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается незначительный рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 1,7% до уровня 1640 у.е./кв.м. Снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 0,4%, 3-комнатное – 1,3% и многокомнатное – 8,6%, а на 2-комнатное, напротив, прослеживается рост цен на 1,9%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49% (-1584 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю повысился на 0,2% до 933 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 1-комнатное жилье на 0,6%, 3- и многокомнатное – на 0,5%, а на 2-комнатное, напротив, спад – 0,2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 36% (-531 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1535 |
-47,19 |
-1372 |
2-комнатные |
3168 |
1596 |
-49,62 |
-1572 |
3-комнатные |
3217 |
1658 |
-48,47 |
-1559 |
Многокомнатные |
3419 |
1911 |
-44,10 |
-1508 |
По городу |
3224 |
1640 |
-49,13 |
-1584 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
934 |
-37,85 |
-569 |
2-комнатные |
1371 |
918 |
-33,06 |
-453 |
3-комнатные |
1400 |
936 |
-33,09 |
-464 |
Многокомнатные |
1525 |
964 |
-36,81 |
-561 |
По городу |
1464 |
933 |
-36,30 |
-531 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz