В течение шести месяцев на рынке вторичного жилья столичной недвижимости наблюдалась ценовая стагнация, а в феврале средневзвешенная цена предложения по городу продемонстрировала рост на 3% до уровня 1267 у.е./кв.м. В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения также увеличились. Так, в секторе элитного жилья за месяц ценовой показатель повысился на 5,1%, а в сегменте эконом-класса – на 1,2%. При этом объем предложения продолжает сокращаться. На продажу в среднем за месяц выставлялось 1595 объектов, что на 0,8% ниже прошлого показателя, общей площадью 116,5 тыс. кв.м общей стоимостью 152 млн у.е.
Состояние рынка
Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 80% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц сократилось с 21% до 20%.
В феврале в районе левобережья средняя цена продажи наблюдается на уровне 1412 у.е./кв.м (+5,2%), в районе правого берега – на уровне 1231 у.е./кв.м (+2,5%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде 49 у.е./кв.м для левобережья и 14 у.е./кв.м для правобережья, можно заметить рост ценовых показателей в обоих районах города (таблица 1). Основное влияние на увеличение средних цен предложения в данном месяце оказало подорожание многокомнатного жилья на 10,6% для левобережья и на 5,5% - для правобережья. Однако в динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, пока не выявила явного изменения тренда.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 41,5%, потеряв 1001 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 41,4% (-871 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 12,8%.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны
|
Район |
Кол-во объектов, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Январь 2010 года, у.е./кв.м |
Февраль 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
Погрешность |
||
|
% |
у.е. |
% |
у.е. |
|||||
|
левобережья: |
318 |
100,00 |
1343 |
1412 |
+69 |
+5,15 |
+/-49 |
+/-3,49 |
|
панель |
19 |
6,05 |
1228 |
1204 |
-24 |
-1,96 |
+/-222 |
+/-18,44 |
|
кирпич |
130 |
40,77 |
1269 |
1303 |
+34 |
+2,68 |
+/-86 |
+/-6,61 |
|
монолит |
169 |
53,18 |
1470 |
1518 |
+48 |
+3,22 |
+/-53 |
+/-3,52 |
|
1-комнатные |
61 |
19,17 |
1118 |
1152 |
+34 |
+3,01 |
+/-80 |
+/-6,91 |
|
2-комнатные |
87 |
27,42 |
1315 |
1363 |
+48 |
+3,64 |
+/-92 |
+/-6,72 |
|
3-комнатные |
117 |
36,84 |
1410 |
1452 |
+42 |
+2,99 |
+/-67 |
+/-4,62 |
|
Многокомнатные |
53 |
16,58 |
1536 |
1700 |
+164 |
+10,63 |
+/-139 |
+/-8,19 |
|
правобережья: |
1277 |
100,00 |
1201 |
1231 |
+30 |
+2,50 |
+/-14 |
+/-1,17 |
|
панель |
378 |
29,62 |
1176 |
1187 |
+11 |
+0,97 |
+/-21 |
+/-1,80 |
|
кирпич |
675 |
52,84 |
1231 |
1246 |
+15 |
+1,20 |
+/-21 |
+/-1,66 |
|
монолит |
224 |
17,54 |
1232 |
1260 |
+28 |
+2,30 |
+/-38 |
+/-3,05 |
|
1-комнатные |
270 |
21,12 |
1215 |
1232 |
+17 |
+1,42 |
+/-26 |
+/-2,10 |
|
2-комнатные |
475 |
37,20 |
1177 |
1202 |
+25 |
+2,12 |
+/-21 |
+/-1,73 |
|
3-комнатные |
394 |
30,87 |
1200 |
1233 |
+33 |
+2,71 |
+/-27 |
+/-2,20 |
|
Многокомнатные |
138 |
10,81 |
1256 |
1324 |
+68 |
+5,45 |
+/-61 |
+/-4,59 |
В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Анализ предложения с разделением комнат показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 21% (331 объект), 2-комнатные – 35% (562), 3-комнатные – 32% (512) и многокомнатные – 12% (191).
Исходя из статистических данных, по городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены предложения увеличились на 2-, 3- и многокомнатные на 2,2% 2,6% и 7,9% соответственно, а на 1-комнатные не изменились, то есть изменение ценового показателя находится в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 2.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 2-комнатные квартиры – 41,8%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 41,2% и 40,7% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 36,6%.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья в данном месяце квартиры в кирпичных домах занимают 50%, квартиры в панельных и монолитных домах – по 25%. При этом средние цены предложения увеличились на квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 3,3% и 4,2% соответственно, а в панельных в течение месяца не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки (таблица 2).
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,3% от стоимости, в кирпичных – 41,5% и монолитных – 38,9%.
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 41% (-881 у.е./кв.м).
Таблица 2.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
|
Тип и формат жилья |
Кол-во объектов, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Январь 2010 года, у.е./кв.м |
Февраль 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
Погрешность |
||
|
% |
у.е. |
% |
у.е. |
|||||
|
панель |
398 |
24,92 |
1174 |
1188 |
+14 |
+1,22 |
+/-23 |
+/-1,90 |
|
кирпич |
805 |
50,43 |
1216 |
1255 |
+39 |
+3,26 |
+/-22 |
+/-1,74 |
|
монолит |
393 |
24,65 |
1317 |
1371 |
+54 |
+4,15 |
+/-38 |
+/-2,74 |
|
1-комнатные |
331 |
20,73 |
1198 |
1217 |
+19 |
+1,63 |
+/-26 |
+/-2,13 |
|
2-комнатные |
562 |
35,25 |
1200 |
1227 |
+27 |
+2,20 |
+/-23 |
+/-1,91 |
|
3-комнатные |
512 |
32,06 |
1251 |
1284 |
+33 |
+2,59 |
+/-28 |
+/-2,20 |
|
Многокомнатные |
191 |
11,96 |
1325 |
1430 |
+105 |
+7,90 |
+/-65 |
+/-4,57 |
|
Город |
1595 |
100,00 |
1230 |
1267 |
+37 |
+3,01 |
+/-16 |
+/-1,25 |
Индекс расслоения
В феврале индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,79, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно расширились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,17 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,61 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 5,1% до отметки 1664 у.е./кв.м. При этом 1-комнатные квартиры стали дороже на 3,4%, 2-комнатные – на 4,7%, 3-комнатные – на 3,9% и многокомнатные – на 10,2%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47% (-1477 у.е./кв.м) (таблица 3).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с январем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 1,2% и оказалась на уровне 931 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 2-комнатные квартиры составил 0,2%, на 3-комнатные – 2,3% и многокомнатные – 4,2%, а на 1-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,2%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 36,1% (-526 у.е./кв.м) (таблица 3).
Таблица 3.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Январь 2010 года, у.е./кв.м |
Февраль 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
1583 |
1664 |
+81 |
+5,11 |
|
1-комнатные |
1471 |
1521 |
+50 |
+3,43 |
|
2-комнатные |
1525 |
1596 |
+71 |
+4,69 |
|
3-комнатные |
1632 |
1696 |
+64 |
+3,92 |
|
Многокомнатные |
1833 |
2019 |
+186 |
+10,15 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
920 |
931 |
+11 |
+1,17 |
|
1-комнатные |
947 |
945 |
-2 |
-0,20 |
|
2-комнатные |
920 |
922 |
+2 |
+0,17 |
|
3-комнатные |
911 |
931 |
+20 |
+2,28 |
|
Многокомнатные |
894 |
932 |
+38 |
+4,16 |
Выводы и прогнозы
Итак, стабилизация в динамике ценового показателя на рынке вторичного жилья города Астаны сохраняется, однако количество предложения продолжает сокращаться. Можно отметить, что с начала сентября 2009 года снижение выставленного на продажу жилья составило порядка 10%. Заметное вымывание с рынка «дешевых» квартир и увеличение цен предложения элитного жилья привело в данном месяце даже к небольшому росту средневзвешенной цены по городу в целом. В течение года развитие тренда в динамике средней цены предложения представляет L-образный вид. Какой протяженностью будет горизонтальная прямая напрямую зависит от возобновления ипотечного кредитования и покупательской способности граждан, которые продолжают оставаться на достаточно низком уровне.
На основе данных факторов в ближайшей перспективе нисходящий ценовой тренд на рынке вторичного жилья восстановится. Изменение средних цен будет находиться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz