На данной неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1276 у.е./кв.м, учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 17 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 13,7% до 1388 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 12,5% (155 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1388, из них: на левобережье – 268, правобережье – 1120. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 20% (271 объект от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (492), 3-комнатные – 34% (468) и многокомнатные – 11% (157).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1226 |
1220 |
-6 |
-0,54 |
+/-28 |
+/-2,33 |
|
2-комнатные |
1218 |
1240 |
+22 |
+1,81 |
+/-25 |
+/-2,02 |
|
3-комнатные |
1298 |
1289 |
-9 |
-0,68 |
+/-28 |
+/-2,18 |
|
Многокомнатные |
1416 |
1449 |
+33 |
+2,32 |
+/-75 |
+/-5,21 |
|
По городу |
1271 |
1276 |
+5 |
+0,41 |
+/-17 |
+/-1,32 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 марта 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
320 |
271 |
19,52 |
-49 |
-15,31 |
|
2-комнатные |
550 |
492 |
35,45 |
-58 |
-10,55 |
|
3-комнатные |
538 |
468 |
33,72 |
-70 |
-13,01 |
|
Многокомнатные |
200 |
157 |
11,31 |
-43 |
-21,50 |
|
По городу |
1608 |
1388 |
100,00 |
-220 |
-13,68 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-861 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-880 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 42% (-915 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 36% (-800 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 51%, квартиры в панельных и монолитных домах – 24% и 25% соответственно.
Средние цены предложения во всех типах построек за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1184 |
1190 |
+6 |
+0,49 |
+/-24 |
+/-2,03 |
|
Кирпич |
1261 |
1271 |
+10 |
+0,79 |
+/-25 |
+/-1,95 |
|
Монолит |
1375 |
1371 |
-4 |
-0,35 |
+/-36 |
+/-2,62 |
|
По городу |
1271 |
1276 |
+5 |
+0,41 |
+/-17 |
+/-1,32 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 23 февраля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 2 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 марта 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
394 |
335 |
24,14 |
-59 |
-14,97 |
|
Кирпич |
809 |
708 |
51,01 |
-101 |
-12,48 |
|
Монолит |
405 |
345 |
24,86 |
-60 |
-14,81 |
|
По городу |
1608 |
1388 |
100,00 |
-220 |
-13,68 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-891 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-898 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-872 у.е./кв.м).
За неделю изменения ценовых показателей как в районе правобережья, так и в районе левобережья происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1425 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 17%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1241 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 13%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Левобережье |
1416 |
1425 |
+9 |
+0,63 |
+/-58 |
+/-4,08 |
|
Панель |
1133 |
1231 |
+98 |
+8,65 |
+/-253 |
+/-20,54 |
|
Кирпич |
1324 |
1361 |
+37 |
+2,81 |
+/-108 |
+/-7,93 |
|
Монолит |
1515 |
1506 |
-9 |
-0,57 |
+/-58 |
+/-3,88 |
|
1-комнатные |
1171 |
1126 |
-45 |
-3,83 |
+/-84 |
+/-7,43 |
|
2-комнатные |
1361 |
1396 |
+35 |
+2,60 |
+/-102 |
+/-7,30 |
|
3-комнатные |
1449 |
1447 |
-2 |
-0,10 |
+/-75 |
+/-5,20 |
|
Многокомнатные |
1684 |
1733 |
+49 |
+2,86 |
+/-164 |
+/-9,45 |
|
Правобережье |
1234 |
1241 |
+7 |
+0,50 |
+/-16 |
+/-1,26 |
|
Панель |
1187 |
1188 |
+1 |
+0,07 |
+/-23 |
+/-1,91 |
|
Кирпич |
1249 |
1253 |
+4 |
+0,26 |
+/-22 |
+/-1,77 |
|
Монолит |
1267 |
1287 |
+20 |
+1,53 |
+/-42 |
+/-3,27 |
|
1-комнатные |
1238 |
1242 |
+4 |
+0,29 |
+/-29 |
+/-2,30 |
|
2-комнатные |
1191 |
1211 |
+20 |
+1,68 |
+/-22 |
+/-1,84 |
|
3-комнатные |
1251 |
1252 |
+1 |
+0,05 |
+/-29 |
+/-2,31 |
|
Многокомнатные |
1317 |
1313 |
-4 |
-0,33 |
+/-73 |
+/-5,53 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 марта 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Левобережье |
324 |
268 |
100,00 |
-56 |
-17,28 |
|
Панель |
21 |
16 |
5,97 |
-5 |
-23,81 |
|
Кирпич |
126 |
120 |
44,78 |
-6 |
-4,76 |
|
Монолит |
177 |
132 |
49,25 |
-45 |
-25,42 |
|
1-комнатные |
57 |
52 |
19,40 |
-5 |
-8,77 |
|
2-комнатные |
86 |
76 |
28,36 |
-10 |
-11,63 |
|
3-комнатные |
127 |
89 |
33,21 |
-38 |
-29,92 |
|
Многокомнатные |
54 |
51 |
19,03 |
-3 |
-5,56 |
|
Правобережье |
1284 |
1120 |
100,00 |
-164 |
-12,77 |
|
Панель |
373 |
319 |
28,48 |
-54 |
-14,48 |
|
Кирпич |
683 |
588 |
52,50 |
-95 |
-13,91 |
|
Монолит |
228 |
213 |
19,02 |
-15 |
-6,58 |
|
1-комнатные |
263 |
219 |
19,55 |
-44 |
-16,73 |
|
2-комнатные |
464 |
416 |
37,14 |
-48 |
-10,34 |
|
3-комнатные |
411 |
379 |
33,84 |
-32 |
-7,79 |
|
Многокомнатные |
146 |
106 |
9,46 |
-40 |
-27,40 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 42% (-1049 у.е./кв.м), а правобережья – 41% (-863 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 41% (-886 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,80, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,59 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,24 раза).
Незначительный рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 0,4% до уровня 1681 у.е./кв.м. Увеличение средних цен на 2-комнатное жилье составило 1,4% и многокомнатное – 4,2%, а на 1- и 3-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 0,4% и 1% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48% (-1543 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,1% до 936 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 1-комнатное жилье на 1,1%, 2- и 3-комнатное – на 0,2%, а на многокомнатное, напротив, спад – 2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 36% (-528 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 2 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1526 |
-47,53 |
-1381 |
|
2-комнатные |
3168 |
1606 |
-49,29 |
-1562 |
|
3-комнатные |
3217 |
1714 |
-46,74 |
-1503 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2083 |
-39,09 |
-1336 |
|
Город |
3224 |
1681 |
-47,87 |
-1543 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 2 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
957 |
-36,32 |
-546 |
|
2-комнатные |
1371 |
921 |
-32,86 |
-450 |
|
3-комнатные |
1400 |
941 |
-32,76 |
-459 |
|
Многокомнатные |
1525 |
928 |
-39,14 |
-597 |
|
Город |
1464 |
936 |
-36,12 |
-528 |
Выводы и прогнозы
Итак, на данной неделе прослеживаются несущественные изменения ценовых показателей на рынке вторичного жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz