На данной неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1271 у.е./кв.м, учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 15 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 3,8% до 1608 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 1,4% (155 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1608, из них: на левобережье – 324, правобережье – 1284. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 20% (320 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (550), 3-комнатные – 33% (538) и многокомнатные – 12% (200).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
1-комнатные |
1208 |
1226 |
+18 |
+1,54 |
+/-26 |
+/-2,09 |
2-комнатные |
1220 |
1218 |
-2 |
-0,21 |
+/-23 |
+/-1,91 |
3-комнатные |
1280 |
1298 |
+18 |
+1,43 |
+/-27 |
+/-2,07 |
Многокомнатные |
1427 |
1416 |
-11 |
-0,76 |
+/-59 |
+/-4,13 |
По городу |
1261 |
1271 |
+10 |
+0,78 |
+/-15 |
+/-1,20 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 16 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
1-комнатные |
362 |
320 |
19,90 |
-42 |
-11,60 |
2-комнатные |
586 |
550 |
34,20 |
-36 |
-6,14 |
3-комнатные |
522 |
538 |
33,46 |
16 |
3,07 |
Многокомнатные |
202 |
200 |
12,44 |
-2 |
-0,99 |
По городу |
1672 |
1608 |
100,00 |
-64 |
-3,83 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-855 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-902 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-907 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 37% (-833 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов в зависимости от м атериала постройки показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50%, квартиры в панельных и монолитных домах – по 25%.
Средние цены предложения во всех типах построек за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Панель |
1186 |
1184 |
-2 |
-0,16 |
+/-22 |
+/-1,90 |
Кирпич |
1246 |
1261 |
+15 |
+1,19 |
+/-22 |
+/-1,72 |
Монолит |
1373 |
1375 |
+2 |
+0,17 |
+/-34 |
+/-2,44 |
По городу |
1261 |
1271 |
+10 |
+0,78 |
+/-15 |
+/-1,20 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 16 февраля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 23 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Панель |
430 |
394 |
24,50 |
-36 |
-8,37 |
Кирпич |
842 |
809 |
50,31 |
-33 |
-3,92 |
Монолит |
400 |
405 |
25,19 |
+5 |
+1,25 |
По городу |
1672 |
1608 |
100,00 |
-64 |
-3,83 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-897 у.е./кв.м), кирпичных – на 42% (-908 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-867 у.е./кв.м).
За неделю изменения ценовых показателей как в районе правобережья, так и в районе левобережья происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1416 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 2%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1234 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Левобережье |
1393 |
1416 |
+23 |
+1,60 |
+/-47 |
+/-3,33 |
Панель |
1217 |
1133 |
-84 |
-6,85 |
+/-206 |
+/-18,19 |
Кирпич |
1243 |
1324 |
+79 |
+6,45 |
+/-83 |
+/-6,28 |
Монолит |
1524 |
1515 |
-9 |
-0,59 |
+/-52 |
+/-3,43 |
1-комнатные |
1144 |
1171 |
+27 |
+2,40 |
+/-81 |
+/-6,88 |
2-комнатные |
1349 |
1361 |
+12 |
+0,84 |
+/-93 |
+/-6,84 |
3-комнатные |
1440 |
1449 |
+9 |
+0,59 |
+/-63 |
+/-4,31 |
Многокомнатные |
1677 |
1684 |
+7 |
+0,47 |
+/-135 |
+/-8,02 |
Правобережье |
1228 |
1234 |
+6 |
+0,49 |
+/-15 |
+/-1,18 |
Панель |
1185 |
1187 |
+2 |
+0,21 |
+/-21 |
+/-1,78 |
Кирпич |
1247 |
1249 |
+2 |
+0,22 |
+/-21 |
+/-1,69 |
Монолит |
1251 |
1267 |
+16 |
+1,30 |
+/-38 |
+/-3,03 |
1-комнатные |
1222 |
1238 |
+16 |
+1,31 |
+/-26 |
+/-2,09 |
2-комнатные |
1198 |
1191 |
-7 |
-0,55 |
+/-21 |
+/-1,75 |
3-комнатные |
1229 |
1251 |
+22 |
+1,82 |
+/-28 |
+/-2,26 |
Многокомнатные |
1341 |
1317 |
-24 |
-1,76 |
+/-57 |
+/-4,29 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 16 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Левобережье |
331 |
324 |
100,00 |
-7 |
-2,11 |
Панель |
21 |
21 |
6,48 |
0 |
0,00 |
Кирпич |
131 |
126 |
38,89 |
-5 |
-3,82 |
Монолит |
179 |
177 |
54,63 |
-2 |
-1,12 |
1-комнатные |
67 |
57 |
17,59 |
-10 |
-14,93 |
2-комнатные |
87 |
86 |
26,54 |
-1 |
-1,15 |
3-комнатные |
125 |
127 |
39,20 |
+2 |
+1,60 |
Многокомнатные |
52 |
54 |
16,67 |
+2 |
+3,85 |
Правобережье |
1341 |
1284 |
100,00 |
-57 |
-4,25 |
Панель |
409 |
373 |
29,05 |
-36 |
-8,80 |
Кирпич |
711 |
683 |
53,19 |
-28 |
-3,94 |
Монолит |
221 |
228 |
17,76 |
+7 |
+3,17 |
1-комнатные |
295 |
263 |
20,48 |
-32 |
-10,85 |
2-комнатные |
499 |
464 |
36,14 |
-35 |
-7,01 |
3-комнатные |
397 |
411 |
32,01 |
+14 |
+3,53 |
Многокомнатные |
150 |
146 |
11,37 |
-4 |
-2,67 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 43% (-1058 у.е./кв.м), а правобережья – 41% (-869 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 41,2% (-892 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,79, при этом диапазон выставленных на продажу квартир не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,62 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,11 раза).
Незначительный рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1% до уровня 1674 у.е./кв.м. Увеличение средних цен на 1-комнатное жилье составило 1,2% и 3-комнатное – 2,4%, а на 2- и многокомнатное, напротив, прослеживается спад цен на 0,8% и 0,3% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48% (-1550 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,8% до 935 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 1- и 3-комнатное жилье на 2,6% и 2,1% соответственно, а на 2- и многокомнатное, напротив, спад – 1,1% и 0,2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 36% (-529 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1531 |
-47,34 |
-1376 |
2-комнатные |
3168 |
1584 |
-50,00 |
-1584 |
3-комнатные |
3217 |
1730 |
-46,22 |
-1487 |
Многокомнатные |
3419 |
1999 |
-41,53 |
-1420 |
Город |
3224 |
1674 |
-48,07 |
-1550 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
947 |
-36,99 |
-556 |
2-комнатные |
1371 |
919 |
-33,00 |
-452 |
3-комнатные |
1400 |
939 |
-32,92 |
-461 |
Многокомнатные |
1525 |
947 |
-37,92 |
-578 |
Город |
1464 |
935 |
-36,18 |
-529 |
Выводы и прогнозы
Итак, на данной неделе прослеживаются несущественные изменения ценовых показателей на рынке вторичного жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz