На данной неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1261 у.е./кв.м, учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 15 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 5,9% до 1713 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 5,2% (161 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1713, из них: на левобережье – 350, правобережье – 1363. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 22% (370 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (621), 3-комнатные – 30% (518) и многокомнатные – 12% (204).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1217 |
1214 |
-3 |
-0,23 |
+/-24 |
+/-1,98 |
|
2-комнатные |
1218 |
1229 |
+11 |
+0,95 |
+/-22 |
+/-1,76 |
|
3-комнатные |
1276 |
1268 |
-8 |
-0,68 |
+/-26 |
+/-2,06 |
|
Многокомнатные |
1397 |
1425 |
+28 |
+2,03 |
+/-58 |
+/-4,09 |
|
По городу |
1257 |
1261 |
+4 |
+0,31 |
+/-15 |
+/-1,15 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
366 |
370 |
21,60 |
+4 |
+1,09 |
|
2-комнатные |
569 |
621 |
36,25 |
+52 |
+9,14 |
|
3-комнатные |
484 |
518 |
30,24 |
+34 |
+7,02 |
|
Многокомнатные |
199 |
204 |
11,91 |
+5 |
+2,51 |
|
По городу |
1618 |
1713 |
100,00 |
+95 |
+5,87 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-866 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-891 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 43% (-937 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 37% (-824 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50%, квартиры в панельных и монолитных домах – по 25%. Средние цены предложения во всех типах построек за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1183 |
1192 |
+9 |
+0,79 |
+/-21 |
+/-1,80 |
|
Кирпич |
1244 |
1244 |
0 |
0,00 |
+/-20 |
+/-1,61 |
|
Монолит |
1358 |
1366 |
+8 |
+0,58 |
+/-34 |
+/-2,45 |
|
По городу |
1257 |
1261 |
+4 |
+0,31 |
+/-15 |
+/-1,15 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 9 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
415 |
431 |
25,16 |
16 |
3,86 |
|
Кирпич |
795 |
859 |
50,15 |
64 |
8,05 |
|
Монолит |
408 |
423 |
24,69 |
15 |
3,68 |
|
По городу |
1618 |
1713 |
100,00 |
+95 |
+5,87 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-889 у.е./кв.м), кирпичных – на 43% (-924 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-877 у.е./кв.м).
За неделю изменения ценовых показателей как в районе правобережья, так и в районе левобережья происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1413 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 3%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1222 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 9%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Левобережье |
1390 |
1413 |
+23 |
+1,65 |
+/-45 |
+/-3,18 |
|
Панель |
1177 |
1238 |
+61 |
+5,18 |
+/-205 |
+/-16,57 |
|
Кирпич |
1274 |
1287 |
+13 |
+1,02 |
+/-76 |
+/-5,90 |
|
Монолит |
1497 |
1525 |
+28 |
+1,89 |
+/-51 |
+/-3,35 |
|
1-комнатные |
1176 |
1166 |
-10 |
-0,87 |
+/-76 |
+/-6,48 |
|
2-комнатные |
1339 |
1346 |
+7 |
+0,53 |
+/-81 |
+/-6,04 |
|
3-комнатные |
1436 |
1473 |
+37 |
+2,53 |
+/-66 |
+/-4,46 |
|
Многокомнатные |
1634 |
1706 |
+72 |
+4,44 |
+/-119 |
+/-7,00 |
|
Правобережье |
1219 |
1222 |
+3 |
+0,25 |
+/-14 |
+/-1,11 |
|
Панель |
1183 |
1190 |
+7 |
+0,59 |
+/-21 |
+/-1,74 |
|
Кирпич |
1238 |
1236 |
-2 |
-0,18 |
+/-19 |
+/-1,57 |
|
Монолит |
1228 |
1237 |
+9 |
+0,73 |
+/-37 |
+/-2,99 |
|
1-комнатные |
1227 |
1225 |
-2 |
-0,17 |
+/-24 |
+/-1,97 |
|
2-комнатные |
1193 |
1207 |
+14 |
+1,13 |
+/-20 |
+/-1,68 |
|
3-комнатные |
1214 |
1200 |
-14 |
-1,11 |
+/-24 |
+/-2,02 |
|
Многокомнатные |
1300 |
1324 |
+24 |
+1,89 |
+/-60 |
+/-4,56 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Левобережье |
362 |
350 |
100,00 |
-12 |
-3,31 |
|
Панель |
20 |
19 |
5,43 |
-1 |
-5,00 |
|
Кирпич |
145 |
142 |
40,57 |
-3 |
-2,07 |
|
Монолит |
197 |
189 |
54,00 |
-8 |
-4,06 |
|
1-комнатные |
73 |
68 |
19,43 |
-5 |
-6,85 |
|
2-комнатные |
95 |
100 |
28,57 |
+5 |
+5,26 |
|
3-комнатные |
136 |
128 |
36,57 |
-8 |
-5,88 |
|
Многокомнатные |
58 |
54 |
15,43 |
-4 |
-6,90 |
|
Правобережье |
1256 |
1363 |
100,00 |
+107 |
+8,52 |
|
Панель |
395 |
412 |
30,23 |
+17 |
+4,30 |
|
Кирпич |
650 |
717 |
52,60 |
+67 |
+10,31 |
|
Монолит |
211 |
234 |
17,17 |
+23 |
+10,90 |
|
1-комнатные |
293 |
302 |
22,16 |
+9 |
+3,07 |
|
2-комнатные |
474 |
521 |
38,22 |
+47 |
+9,92 |
|
3-комнатные |
348 |
390 |
28,61 |
+42 |
+12,07 |
|
Многокомнатные |
141 |
150 |
11,01 |
+9 |
+6,38 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 43% (-1061 у.е./кв.м), а правобережья – 42% (-882 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 41,7% (-902 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,77, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,59 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,20 раза).
Незначительный спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом» прослеживается стабилизация.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,1% до уровня 1643 у.е./кв.м. Снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 0,6% и 3-комнатное – 2%, а на 2- и многокомнатное, напротив, прослеживается рост цен на 1,6% и 1% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49% (-1581 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю не изменился и остался на уровне 926 у.е./кв.м. Однако зафиксирован спад средних цен на 1- и многокомнатное жилье на 0,8% и 0,7% соответственно, а на 2- и 3-комнатное, напротив, рост – 0,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 37% (-538 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1516 |
-47,87 |
-1391 |
|
2-комнатные |
3168 |
1599 |
-49,52 |
-1569 |
|
3-комнатные |
3217 |
1651 |
-48,68 |
-1566 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1991 |
-41,76 |
-1428 |
|
Город |
3224 |
1643 |
-49,02 |
-1581 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
950 |
-36,78 |
-553 |
|
2-комнатные |
1371 |
920 |
-32,93 |
-451 |
|
3-комнатные |
1400 |
926 |
-33,82 |
-474 |
|
Многокомнатные |
1525 |
904 |
-40,75 |
-621 |
|
Город |
1464 |
926 |
-36,74 |
-538 |
Выводы и прогнозы
Итак, на данной неделе прослеживаются несущественные изменения ценовых показателей на рынке вторичного жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz