Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 09.02.2010 г. по 16.02.2010 г.)
На данной неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1261 у.е./кв.м, учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 17 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 2,4% до 1672 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 2% (157 млн у.е.)
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1672, из них: на левобережье – 331, правобережье – 1341. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 22% (362 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (586), 3-комнатные – 31% (522) и многокомнатные – 12% (202).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
1-комнатные |
1214 |
1208 |
-6 |
-0,55 |
+/-26 |
+/-2,16 |
2-комнатные |
1229 |
1220 |
-9 |
-0,74 |
+/-24 |
+/-1,98 |
3-комнатные |
1268 |
1280 |
+12 |
+0,94 |
+/-32 |
+/-2,48 |
Многокомнатные |
1425 |
1427 |
+2 |
+0,13 |
+/-71 |
+/-4,94 |
По городу |
1261 |
1261 |
0 |
0,00 |
+/-17 |
+/-1,33 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
1-комнатные |
370 |
362 |
21,65 |
-8 |
-2,16 |
2-комнатные |
621 |
586 |
35,05 |
-35 |
-5,64 |
3-комнатные |
518 |
522 |
31,22 |
+4 |
+0,77 |
Многокомнатные |
204 |
202 |
12,08 |
-2 |
-0,98 |
По городу |
1713 |
1672 |
100,00 |
-41 |
-2,39 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-873 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-900 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 42% (-925 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 37% (-822 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50%, квартиры в панельных и монолитных домах – 26% и 24% соответственно. Средние цены предложения во всех типах построек за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Панель |
1192 |
1186 |
-6 |
-0,52 |
+/-23 |
+/-1,90 |
Кирпич |
1244 |
1246 |
+2 |
+0,17 |
+/-21 |
+/-1,71 |
Монолит |
1366 |
1373 |
+7 |
+0,54 |
+/-48 |
+/-3,46 |
По городу |
1261 |
1261 |
0 |
0,00 |
+/-17 |
+/-1,33 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 9 февраля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 16 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Панель |
431 |
430 |
25,72 |
-1 |
-0,23 |
Кирпич |
859 |
842 |
50,36 |
-17 |
-1,98 |
Монолит |
423 |
400 |
23,92 |
-23 |
-5,44 |
По городу |
1713 |
1672 |
100,00 |
-41 |
-2,39 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-895 у.е./кв.м), кирпичных – на 43% (-922 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-869 у.е./кв.м).
За неделю изменения ценовых показателей как в районе правобережья, так и в районе левобережья происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1393 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 5%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1228 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Левобережье |
1413 |
1393 |
-20 |
-1,38 |
+/-48 |
+/-3,44 |
Панель |
1238 |
1217 |
-21 |
-1,73 |
+/-228 |
+/-18,76 |
Кирпич |
1287 |
1243 |
-44 |
-3,38 |
+/-79 |
+/-6,37 |
Монолит |
1525 |
1524 |
-1 |
-0,09 |
+/-53 |
+/-3,50 |
1-комнатные |
1166 |
1144 |
-22 |
-1,94 |
+/-79 |
+/-6,94 |
2-комнатные |
1346 |
1349 |
+3 |
+0,24 |
+/-92 |
+/-6,81 |
3-комнатные |
1473 |
1440 |
-33 |
-2,20 |
+/-67 |
+/-4,65 |
Многокомнатные |
1706 |
1677 |
-29 |
-1,73 |
+/-139 |
+/-8,31 |
Правобережье |
1222 |
1228 |
+6 |
+0,52 |
+/-14 |
+/-1,14 |
Панель |
1190 |
1185 |
-5 |
-0,47 |
+/-21 |
+/-1,80 |
Кирпич |
1236 |
1247 |
+11 |
+0,90 |
+/-20 |
+/-1,62 |
Монолит |
1237 |
1251 |
+14 |
+1,13 |
+/-36 |
+/-2,91 |
1-комнатные |
1225 |
1222 |
-3 |
-0,24 |
+/-25 |
+/-2,08 |
2-комнатные |
1207 |
1198 |
-9 |
-0,76 |
+/-20 |
+/-1,67 |
3-комнатные |
1200 |
1229 |
+29 |
+2,38 |
+/-27 |
+/-2,20 |
Многокомнатные |
1324 |
1341 |
+17 |
+1,24 |
+/-56 |
+/-4,17 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Левобережье |
350 |
331 |
100,00 |
-19 |
-5,43 |
Панель |
19 |
21 |
6,34 |
+2 |
+10,53 |
Кирпич |
142 |
131 |
39,58 |
-11 |
-7,75 |
Монолит |
189 |
179 |
54,08 |
-10 |
-5,29 |
1-комнатные |
68 |
67 |
20,24 |
-1 |
-1,47 |
2-комнатные |
100 |
87 |
26,28 |
-13 |
-13,00 |
3-комнатные |
128 |
125 |
37,76 |
-3 |
-2,34 |
Многокомнатные |
54 |
52 |
15,71 |
-2 |
-3,70 |
Правобережье |
1363 |
1341 |
100,00 |
-22 |
-1,61 |
Панель |
412 |
409 |
30,50 |
-3 |
-0,73 |
Кирпич |
717 |
711 |
53,02 |
-6 |
-0,84 |
Монолит |
234 |
221 |
16,48 |
-13 |
-5,56 |
1-комнатные |
302 |
295 |
22,00 |
-7 |
-2,32 |
2-комнатные |
521 |
499 |
37,21 |
-22 |
-4,22 |
3-комнатные |
390 |
397 |
29,60 |
+7 |
+1,79 |
Многокомнатные |
150 |
150 |
11,19 |
0 |
0,00 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 44% (-1081 у.е./кв.м), а правобережья – 42% (-875 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 41,7% (-902 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,79, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,64 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,11 раза).
Незначительный рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 0,8% до уровня 1657 у.е./кв.м. Увеличение средних цен на 3-комнатное жилье составило 2,3% и многокомнатное – 0,7%, а на 1- и 2-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 0,1% и 0,2% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49% (-1567 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,1% до 927 у.е./кв.м. При этом зафиксирован рост средних цен на 2- и многокомнатное жилье на 1% и 4,9% соответственно, а на 1- и 3-комнатное, напротив, спад – 2,8% и 0,7%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 37% (-537 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1514 |
-47,94 |
-1393 |
2-комнатные |
3168 |
1596 |
-49,61 |
-1572 |
3-комнатные |
3217 |
1689 |
-47,49 |
-1528 |
Многокомнатные |
3419 |
2006 |
-41,34 |
-1413 |
Город |
3224 |
1657 |
-48,60 |
-1567 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
924 |
-38,56 |
-579 |
2-комнатные |
1371 |
929 |
-32,27 |
-442 |
3-комнатные |
1400 |
920 |
-34,26 |
-480 |
Многокомнатные |
1525 |
948 |
-37,82 |
-577 |
Город |
1464 |
927 |
-36,68 |
-537 |
Выводы и прогнозы
Итак, на данной неделе прослеживаются несущественные изменения ценовых показателей на рынке вторичного жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz