В течение шести месяцев на рынке вторичного жилья столичной недвижимости наблюдается ценовая стагнация, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности анализируемой базы данных. В январе ценовой показатель в целом по городу зафиксирован на уровне 1230 у.е./кв.м. В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения изменились разнонаправленно. Так, в секторе элитного жилья за месяц ценовой показатель снизился на 3,9%, а в сегменте эконом-класса, напротив, вырос на 1,6%. При этом объем предложения продолжает сокращаться. На продажу в среднем за месяц выставлялось 1609 объектов, что на 2,8% ниже прошлого показателя, общей площадью 116,6 тыс. кв.м общей стоимостью 147 млн у.е.
Состояние рынка
Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 79% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 21%.
В январе в районе левого берега средняя цена продажи наблюдается на уровне 1343 у.е./кв.м, в районе правого берега – на уровне 1201 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде 44 у.е./кв.м для левобережья и 14 у.е./кв.м для правобережья, можно сделать вывод о ценовой стабильности, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности (таблица 5). В динамике, как в районе левобережья, так и в районе правого берега в течение трех последних месяцев ценовые показатели находятся выше средней линии, полученной путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка. Можно отметить, что фактор сезонности и отложенного спроса продолжает оказывать влияние на средние цены предложения.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 44,4%, потеряв 1069 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 42,9% (-901 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 10,5%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней цены предложения в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Январь 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1343 |
-44,35 |
-1069 |
|
1-комнатные |
2219 |
1118 |
-49,62 |
-1101 |
|
2-комнатные |
2498 |
1315 |
-47,35 |
-1183 |
|
3-комнатные |
2487 |
1410 |
-43,30 |
-1077 |
|
Многокомнатные |
2457 |
1536 |
-37,48 |
-921 |
|
правобережья: |
2102 |
1201 |
-42,85 |
-901 |
|
1-комнатные |
2032 |
1215 |
-40,22 |
-817 |
|
2-комнатные |
2047 |
1177 |
-42,51 |
-870 |
|
3-комнатные |
2116 |
1200 |
-43,27 |
-916 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1256 |
-43,42 |
-963 |
В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Анализ предложения с разделением комнат показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 23% (363 объекта), 2-комнатные – 35% (563), 3-комнатные – 31% (496) и многокомнатные – 12% (187).
Исходя из статистических данных, по городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены предложения не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 5.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 2-комнатные квартиры – 43%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 42,7% и 41,7% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 41,2%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней цены предложения в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Январь 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1198 |
-41,68 |
-856 |
|
2-комнатные |
2107 |
1200 |
-43,02 |
-907 |
|
3-комнатные |
2184 |
1251 |
-42,71 |
-933 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1325 |
-41,23 |
-929 |
|
Город |
2148 |
1230 |
-42,73 |
-918 |
Анализ предложения домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья в данном месяце квартиры в кирпичных домах занимают 49%, квартиры в панельных и монолитных домах – 26% и 25% соответственно. Средние цены предложения во всех типах построек в течение месяца не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблица 5).
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в кирпичных домах потеряли 43,4% от стоимости, в панельных – 43% и монолитных – 41,3%. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней цены предложения в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Январь 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1174 |
-42,97 |
-885 |
|
Кирпич |
2147 |
1216 |
-43,38 |
-931 |
|
Монолит |
2242 |
1317 |
-41,28 |
-925 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 42,3% (-918 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В январе индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно сузились (диаграмма 13). Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,05 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,56 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 3,9% до отметки 1583 у.е./кв.м. При этом 1-комнатные квартиры стали дешевле на 3,6%, 2-комнатные – на 5,8%, 3-комнатные – на 1,3% и многокомнатные – на 6,8%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 49,6% (-1558 у.е./кв.м) (таблица 4).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с декабрем 2009 года, средняя цена предложения увеличилась на 1,6% и оказалась на уровне 920 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составил 4,2%, на 2-комнатные – 0,9% и 3-комнатные – 1,3%, а на многокомнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,5%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 36,9% (-537 у.е./кв.м) (таблица 4).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Январь 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
1583 |
-49,61 |
-1558 |
|
1-комнатные |
2817 |
1471 |
-47,78 |
-1346 |
|
2-комнатные |
3079 |
1525 |
-50,47 |
-1554 |
|
3-комнатные |
3212 |
1632 |
-49,20 |
-1580 |
|
Многокомнатные |
3495 |
1833 |
-47,54 |
-1662 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
920 |
-36,85 |
-537 |
|
1-комнатные |
1434 |
947 |
-33,99 |
-487 |
|
2-комнатные |
1426 |
920 |
-35,47 |
-506 |
|
3-комнатные |
1450 |
911 |
-37,17 |
-539 |
|
Многокомнатные |
1521 |
894 |
-41,21 |
-627 |
Таблица 5.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г.Астаны, январь 2010 года
|
Тип жилья, место- положение |
Кол-во объектов, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Средняя цена в декабре 2009 года |
Средняя цена в январе 2010 года |
Темп прироста к предыду- щему месяцу, у.е. |
Темп прироста к предыду- щему месяцу, % |
Погреш- ность, у.е./кв.м |
Погреш- ность, % |
|
Панель |
17 |
5,14 |
1186 |
1228 |
+43 |
+3,59 |
+/-202 |
+/-16,41 |
|
Кирпич |
137 |
40,65 |
1279 |
1269 |
-11 |
-0,82 |
+/-76 |
+/-6,01 |
|
Монолит |
183 |
54,20 |
1451 |
1470 |
+19 |
+1,34 |
+/-50 |
+/-3,38 |
|
1-комнатные |
67 |
19,88 |
1152 |
1118 |
-34 |
-2,92 |
+/-77 |
+/-6,86 |
|
2-комнатные |
93 |
27,60 |
1358 |
1315 |
-43 |
-3,15 |
+/-78 |
+/-5,92 |
|
3-комнатные |
127 |
37,78 |
1388 |
1410 |
+22 |
+1,58 |
+/-66 |
+/-4,66 |
|
Многокомнатные |
50 |
14,74 |
1555 |
1536 |
-18 |
-1,17 |
+/-127 |
+/-8,26 |
|
Левобережье |
337 |
100,00 |
1356 |
1343 |
-13 |
-0,99 |
+/-44 |
+/-3,26 |
|
Панель |
395 |
31,09 |
1173 |
1176 |
+3 |
+0,27 |
+/-20 |
+/-1,74 |
|
Кирпич |
647 |
50,90 |
1238 |
1231 |
-7 |
-0,54 |
+/-20 |
+/-1,64 |
|
Монолит |
229 |
18,01 |
1234 |
1232 |
-2 |
-0,13 |
+/-42 |
+/-3,39 |
|
1-комнатные |
295 |
23,22 |
1212 |
1215 |
+3 |
+0,24 |
+/-24 |
+/-1,96 |
|
2-комнатные |
469 |
36,88 |
1186 |
1177 |
-9 |
-0,78 |
+/-20 |
+/-1,71 |
|
3-комнатные |
369 |
28,99 |
1199 |
1200 |
+1 |
+0,09 |
+/-28 |
+/-2,33 |
|
Многокомнатные |
139 |
10,90 |
1294 |
1256 |
-39 |
-2,98 |
+/-65 |
+/-5,19 |
|
Правобережье |
1272 |
100,00 |
1208 |
1201 |
-7 |
-0,55 |
+/-14 |
+/-1,19 |
|
Панель |
414 |
25,71 |
1180 |
1174 |
-6 |
-0,49 |
+/-21 |
+/-1,77 |
|
Кирпич |
784 |
48,76 |
1226 |
1216 |
-11 |
-0,86 |
+/-20 |
+/-1,65 |
|
Монолит |
411 |
25,53 |
1320 |
1317 |
-3 |
-0,26 |
+/-33 |
+/-2,50 |
|
1-комнатные |
363 |
22,59 |
1202 |
1198 |
-4 |
-0,35 |
+/-23 |
+/-1,94 |
|
2-комнатные |
563 |
35,00 |
1218 |
1200 |
-17 |
-1,42 |
+/-20 |
+/-1,69 |
|
3-комнатные |
496 |
30,83 |
1241 |
1251 |
+10 |
+0,80 |
+/-26 |
+/-2,12 |
|
Многокомнатные |
187 |
11,65 |
1362 |
1325 |
-37 |
-2,71 |
+/-60 |
+/-4,49 |
|
По городу |
1609 |
100,00 |
1238 |
1230 |
-7 |
-0,59 |
+/-14 |
+/-1,14 |
Выводы и прогнозы
Итак, стабилизация в динамике ценового показателя на рынке вторичного жилья города Астаны сохраняется. Основное сдерживающее влияние оказывает сегмент «дешевого» жилья, цены которого, вопреки всем ожиданиям, искусственно удерживаются продавцами. Однако средние цены предложения в секторе элитного жилья сокращаются значительными темпами. Поэтому разворота тренда в ближайшее время не ожидается, так как предпосылок для возобновления роста цен на вторичное жилье нет. Оживить рынок недвижимости без ипотечного кредитования невозможно, а ресурсы у банков крайне ограничены. При этом покупательская способность продолжает оставаться на низком уровне. Замкнутый круг на фоне мирового передела.
На основе данных факторов в ближайшей перспективе нисходящий ценовой тренд на рынке вторичного жилья восстановится. Снижение средних цен будет находиться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz