На данной неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1257 у.е./кв.м, учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 13 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,4% до 1618 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 0,3% (153 млн у.е.)
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1618, из них: на левобережье – 362, правобережье – 1256. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 23% (366 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (569), 3-комнатные – 30% (484) и многокомнатные – 12% (199).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1196 |
1217 |
+21 |
+1,80 |
+/-22 |
+/-1,81 |
|
2-комнатные |
1204 |
1218 |
+14 |
+1,12 |
+/-19 |
+/-1,53 |
|
3-комнатные |
1274 |
1276 |
+2 |
+0,21 |
+/-24 |
+/-1,86 |
|
Многокомнатные |
1403 |
1397 |
-6 |
-0,41 |
+/-54 |
+/-3,83 |
|
По городу |
1247 |
1257 |
+10 |
+0,84 |
+/-13 |
+/-1,01 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 26 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
365 |
366 |
22,62 |
+1 |
+0,27 |
|
2-комнатные |
564 |
569 |
35,17 |
+5 |
+0,89 |
|
3-комнатные |
511 |
484 |
29,91 |
-27 |
-5,28 |
|
Многокомнатные |
185 |
199 |
12,30 |
+14 |
+7,57 |
|
По городу |
1625 |
1618 |
100,00 |
-7 |
-0,43 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-864 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-902 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 42% (-929 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 38% (-852 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49%, квартиры в панельных и монолитных домах – 26% и 25% соответственно. Средние цены предложения во всех типах построек за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1172 |
1183 |
+11 |
+0,94 |
+/-20 |
+/-1,69 |
|
Кирпич |
1240 |
1244 |
+4 |
+0,34 |
+/-19 |
+/-1,49 |
|
Монолит |
1335 |
1358 |
+23 |
+1,71 |
+/-30 |
+/-2,24 |
|
По городу |
1247 |
1257 |
+10 |
+0,84 |
+/-13 |
+/-1,01 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 26 января 2010 года, шт. |
Количество предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
414 |
415 |
25,65 |
+1 |
+0,24 |
|
Кирпич |
800 |
795 |
49,13 |
-5 |
-0,63 |
|
Монолит |
411 |
408 |
25,22 |
-3 |
-0,73 |
|
По городу |
1625 |
1618 |
100,00 |
-7 |
-0,43 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-898 у.е./кв.м), кирпичных – на 43% (-924 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-884 у.е./кв.м).
За неделю изменения ценовых показателей как в районе правобережья, так и в районе левобережья происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1390 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 11%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1219 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Левобережье |
1377 |
1390 |
+13 |
+0,96 |
+/-43 |
+/-3,10 |
|
1-комнатные |
1154 |
1176 |
+23 |
+1,96 |
+/-74 |
+/-6,28 |
|
2-комнатные |
1329 |
1339 |
+11 |
+0,79 |
+/-83 |
+/-6,20 |
|
3-комнатные |
1436 |
1436 |
+1 |
+0,04 |
+/-62 |
+/-4,34 |
|
Многокомнатные |
1668 |
1634 |
-35 |
-2,08 |
+/-118 |
+/-7,24 |
|
Панель |
1176 |
1177 |
+1 |
+0,11 |
+/-179 |
+/-15,24 |
|
Кирпич |
1293 |
1274 |
-19 |
-1,47 |
+/-77 |
+/-6,07 |
|
Монолит |
1462 |
1497 |
+35 |
+2,41 |
+/-47 |
+/-3,15 |
|
Правобережье |
1214 |
1219 |
+5 |
+0,40 |
+/-14 |
+/-1,18 |
|
1-комнатные |
1206 |
1227 |
+21 |
+1,76 |
+/-25 |
+/-2,00 |
|
2-комнатные |
1182 |
1193 |
+11 |
+0,95 |
+/-20 |
+/-1,71 |
|
3-комнатные |
1222 |
1214 |
-8 |
-0,69 |
+/-28 |
+/-2,31 |
|
Многокомнатные |
1318 |
1300 |
-18 |
-1,34 |
+/-64 |
+/-4,90 |
|
Панель |
1172 |
1183 |
+12 |
+0,98 |
+/-20 |
+/-1,73 |
|
Кирпич |
1230 |
1238 |
+8 |
+0,65 |
+/-21 |
+/-1,66 |
|
Монолит |
1241 |
1228 |
-13 |
-1,06 |
+/-42 |
+/-3,45 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 26 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Левобережье |
326 |
362 |
100,00 |
36 |
11,04 |
|
1-комнатные |
73 |
73 |
5,52 |
0 |
0,00 |
|
2-комнатные |
85 |
95 |
40,06 |
+10 |
+11,76 |
|
3-комнатные |
123 |
136 |
54,42 |
+13 |
+10,57 |
|
Многокомнатные |
45 |
58 |
20,17 |
+13 |
+28,89 |
|
Панель |
19 |
20 |
26,24 |
+1 |
+5,26 |
|
Кирпич |
132 |
145 |
37,57 |
+13 |
+9,85 |
|
Монолит |
175 |
197 |
16,02 |
+22 |
+12,57 |
|
Правобережье |
1299 |
1256 |
100,00 |
-43 |
-3,31 |
|
1-комнатные |
292 |
293 |
23,33 |
+1 |
+0,34 |
|
2-комнатные |
479 |
474 |
37,74 |
-5 |
-1,04 |
|
3-комнатные |
388 |
348 |
27,71 |
-40 |
-10,31 |
|
Многокомнатные |
140 |
141 |
11,23 |
+1 |
+0,71 |
|
Панель |
395 |
395 |
31,45 |
0 |
0,00 |
|
Кирпич |
668 |
650 |
51,75 |
-18 |
-2,69 |
|
Монолит |
236 |
211 |
16,80 |
-25 |
-10,59 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 44% (-1084 у.е./кв.м), а правобережья – 42% (-885 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 41,9% (-905 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,78, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,59 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,17 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,4% до уровня 1645 у.е./кв.м. Снижение средних цен на 3-комнатное жилье составило 1,8% и многокомнатное – 1,5%, а на 1- и 2-комнатное, напротив, прослеживается рост цен на 1% и 0,8% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49% (-1579 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 2,1% до уровня 926 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 1-, 2- и 3-комнатное жилье на 4,7%, 1,3% и 2,3% соответственно, а на многокомнатное, напротив, спад – 0,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 37% (-538 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1525 |
-47,55 |
-1382 |
|
2-комнатные |
3168 |
1573 |
-50,34 |
-1595 |
|
3-комнатные |
3217 |
1684 |
-47,64 |
-1533 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1972 |
-42,31 |
-1447 |
|
Город |
3224 |
1645 |
-48,98 |
-1579 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
958 |
-36,25 |
-545 |
|
2-комнатные |
1371 |
914 |
-33,33 |
-457 |
|
3-комнатные |
1400 |
921 |
-34,22 |
-479 |
|
Многокомнатные |
1525 |
910 |
-40,36 |
-615 |
|
Город |
1464 |
926 |
-36,80 |
-538 |
Выводы и прогнозы
Итак, на данной неделе прослеживаются несущественные изменения ценовых показателей на рынке вторичного жилья. В динамике сегмент «дорогого» жилья претерпевает значительные изменения, однако в тренде «дешевого» жилья прослеживается явная стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz