На данной неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1247 у.е./кв.м, учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 15 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 1,7% до 1625 объектов, а объем предложения вырос на 3,7% (153 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1625, из них: на левобережье – 326, правобережье – 1299. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 22% (365 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (564), 3-комнатные – 31% (511) и многокомнатные – 11% (185).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 19 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1204 |
1196 |
-8 |
-0,67 |
+/-24 |
+/-2,03 |
|
2-комнатные |
1211 |
1204 |
-7 |
-0,57 |
+/-21 |
+/-1,78 |
|
3-комнатные |
1261 |
1274 |
+13 |
+1,02 |
+/-28 |
+/-2,23 |
|
Многокомнатные |
1347 |
1403 |
+56 |
+4,16 |
+/-64 |
+/-4,59 |
|
По городу |
1240 |
1247 |
+7 |
+0,53 |
+/-15 |
+/-1,22 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 19 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 26 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 26 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
362 |
365 |
22,46 |
+3 |
+0,83 |
|
2-комнатные |
559 |
564 |
34,71 |
+5 |
+0,89 |
|
3-комнатные |
496 |
511 |
31,45 |
+15 |
+3,02 |
|
Многокомнатные |
181 |
185 |
11,38 |
+4 |
+2,21 |
|
По городу |
1598 |
1625 |
100,00 |
+27 |
+1,69 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 43% (-885 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-916 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 42% (-931 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 38% (-846 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49%, квартиры в панельных и монолитных домах – 25%. Средние цены предложения за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 19 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1179 |
1172 |
-7 |
-0,64 |
+/-22 |
+/-1,84 |
|
Кирпич |
1229 |
1240 |
+11 |
+0,93 |
+/-21 |
+/-1,72 |
|
Монолит |
1321 |
1335 |
+14 |
+1,04 |
+/-35 |
+/-2,65 |
|
По городу |
1240 |
1247 |
+7 |
+0,53 |
+/-15 |
+/-1,22 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 19 января 2010 года, шт. |
Количество предложений на 26 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 26 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
415 |
414 |
25,48 |
-1 |
-0,24 |
|
Кирпич |
764 |
800 |
49,23 |
+36 |
+4,71 |
|
Монолит |
419 |
411 |
25,29 |
-8 |
-1,91 |
|
По городу |
1598 |
1625 |
100,00 |
+27 |
+1,69 |
Диаграмма 8.
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 44% (-909 у.е./кв.м), кирпичных – на 43% (-928 у.е./кв.м) и в монолитных – на 40% (-907 у.е./кв.м).
За неделю изменения ценовых показателей как в районе правобережья, так и в районе левобережья происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает значительного изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1377 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 1%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1214 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 19 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Левобережье |
1359 |
1377 |
+18 |
+1,34 |
+/-46 |
+/-3,35 |
|
1-комнатные |
1134 |
1154 |
+20 |
+1,76 |
+/-72 |
+/-6,23 |
|
2-комнатные |
1334 |
1329 |
-5 |
-0,39 |
+/-83 |
+/-6,21 |
|
3-комнатные |
1425 |
1436 |
+11 |
+0,76 |
+/-68 |
+/-4,70 |
|
Многокомнатные |
1519 |
1668 |
+149 |
+9,84 |
+/-146 |
+/-8,73 |
|
Правобережье |
1210 |
1214 |
+4 |
+0,38 |
+/-15 |
+/-1,20 |
|
1-комнатные |
1217 |
1206 |
-11 |
-0,89 |
+/-25 |
+/-2,03 |
|
2-комнатные |
1184 |
1182 |
-2 |
-0,14 |
+/-20 |
+/-1,71 |
|
3-комнатные |
1207 |
1222 |
+15 |
+1,29 |
+/-29 |
+/-2,38 |
|
Многокомнатные |
1288 |
1318 |
+30 |
+2,27 |
+/-65 |
+/-4,95 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 19 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 26 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 26 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Левобережье |
329 |
326 |
100,00 |
-3 |
-0,91 |
|
1-комнатные |
58 |
73 |
22,39 |
+15 |
+25,86 |
|
2-комнатные |
102 |
85 |
26,07 |
-17 |
-16,67 |
|
3-комнатные |
123 |
123 |
37,73 |
0 |
0,00 |
|
Многокомнатные |
46 |
45 |
13,80 |
-1 |
-2,17 |
|
Правобережье |
1269 |
1299 |
100,00 |
+30 |
+2,36 |
|
1-комнатные |
304 |
292 |
22,48 |
-12 |
-3,95 |
|
2-комнатные |
457 |
479 |
36,87 |
+22 |
+4,81 |
|
3-комнатные |
373 |
388 |
29,87 |
+15 |
+4,02 |
|
Многокомнатные |
135 |
140 |
10,78 |
+5 |
+3,70 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 44% (-1097 у.е./кв.м), а правобережья – 42% (-889 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 42,4% (-916 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,82, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,65 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,19 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом», напротив, прослеживается рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 2,9% до уровня 1649 у.е./кв.м. Увеличение средних цен на 1-комнатное жилье составило 1,9%, на 2-комнатное – 0,2%, на 3-комнатное – 5,2% и многокомнатное – 5,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49% (-1575 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю сократился на 1,1% до уровня 906 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован на 1- и 2-комнатное жилье на 3,6% и 2,7% соответственно, а на 3- и многокомнатное, напротив, рост – 0,5% и 4,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 38% (-558 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1510 |
-48,05 |
-1397 |
|
2-комнатные |
3168 |
1561 |
-50,72 |
-1607 |
|
3-комнатные |
3217 |
1716 |
-46,67 |
-1501 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2003 |
-41,41 |
-1416 |
|
Город |
3224 |
1649 |
-48,85 |
-1575 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
915 |
-39,12 |
-588 |
|
2-комнатные |
1371 |
903 |
-34,15 |
-468 |
|
3-комнатные |
1400 |
900 |
-35,68 |
-500 |
|
Многокомнатные |
1525 |
915 |
-40,00 |
-610 |
|
Город |
1464 |
906 |
-38,12 |
-558 |
Выводы и прогнозы
Итак, на данной неделе прослеживаются несущественные изменения ценовых показателей на рынке вторичного жилья. В динамике сегмент «дорогого» жилья претерпевает значительные изменения, однако в тренде «дешевого» жилья прослеживается явная стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz