На прошедшей неделе на рынке вторичного жилья вновь было зафиксировано положительное колебание ценового показателя. По сравнению с предыдущим периодом средняя цена 1 кв. м увеличилась на 0,2% и составила 911 у. е. После трехнедельного снижения количество предложений увеличилось на 1%. Таким образом, емкость рынка составила 2,3 млн. у. е., что на 1,8% выше прошлого показателя.
Общее состояние рынка в динамике характеризуется замедлением темпов снижения средней стоимости.
Состояние рынка по районам
Положительное колебание ценового показателя было обусловлено его повышением в Центре и Михайловке – на 1,6% и 0,5% соответственно. В других районах города средняя стоимость продолжает сокращаться. Максимальный темп снижения был зафиксирован на Юго-Востоке – 0,7%. В других районах изменения незначительны – 0,2% со знаком «минус».
Напомним, что на протяжении трех периодов во всех районах за исключением Майкудука наблюдалось снижение количества продаваемого жилья. В Майкудуке напротив - с начала ноября объем предложения увеличился на 14,2%. В итоге данный район переместился на лидирующее место по удельному весу предложения в общем объеме – 33%. Однако, в структуре предложения наметилась новая тенденция. После месячного роста в районе Майкудука произошло снижение на 3,6%. В Центре и на Юго – Востоке таким же темпом предложение увеличилось. Таким образом, удельный вес предложения в Майкудуке сократился в общем объеме на 4,6% и составил 31,5%.
Интересно, что в зависимости от количества комнат, рост объема предложения был вызван увеличением предлагаемых к продаже двухкомнатных квартир на 2,3%. На жилье другого типапредложение осталось без изменения.
При этом на положительное изменение средней стоимости повлияло ее увеличение на однокомнатное и четырехкомнатное жилье – 2,4% и 0,6% соответственно. Ценовой показатель на квартиры с другим количеством комнат продолжает сокращаться.
Больше всего однокомнатного жилья предлагается в Центре – 33,6% в общем удельном весе. Максимальный объем предложения двухкомнатных квартир - в Майкудуке - 36%. А на район Юго-Востока приходится 56,6% всего четырехкомнатного жилья.
По типу постройки на 1,9% подросла стоимость жилья в кирпичных домах, более скромным темпом – в панельных (0,4%). На 11 декабря средняя стоимость 1 кв. м в них составила 1 038 у. е. и 876 у. е. соответственно.
Как всегда наибольший удельный вес в общем количестве предложения имеет двухкомнатное жилье - 1 107 квартиры или 42,6% от общего объема.
Расслоение рынка
Средняя цена «дорогого» жилья по сравнению с предыдущим периодом сократилась на 2,2% и составила 1 115,8 у.е. за 1 кв. м. «Дешевое» жилье потеряло 2,5% своей средней стоимости и остановилось на отметке 551,7 у.е. за 1 кв. м. (таблица 1). Исходя из этого, можно сделать вывод, что положительное колебание средней цены по городу произошло только в «золотой середине» рынка. Ценовые пределы сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья в процентном отношении сократились на 1,9%.
Наибольший ценовой диапазон зафиксирован в Майкудуке и Михайловке. В этих районах индекс расслоения составил 2,8 и 2,6 соответственно. Другими словами, стоимость «дорогого» жилья здесь в среднем 2,7 разавыше «дешевого».
Минимальный индекс расслоения (1,7) - на Юго – Востоке (таблица 2). По сравнению с прошлой неделей пределы цен здесь сократились с 48,5% до 46,9%.
Верхний уровень ценового показателя по городу на 4 декабря составил 105 740 у.е., нижний – 13 816 у.е., что оказалось на 10,8% и 13,9% ниже показателей прошлого периода.
Таблица 1.
Изменение средней цены 1 кв. м «дорогого» и «дешевого» жилья, у.е.
Цена 1 кв. м, у. е. |
20.11 |
Откло- нение,% |
27.11 |
Откло- нение,% |
04.12 |
Откло- нение,% |
10.12.07 10.12 |
Откло- нение,% |
«Дорогое» жилье |
1 134 |
0,3 |
1 179 |
3,9 |
1 140 |
-3,3 |
1 115,8 |
-2,2 |
«Дешевое» жилье |
554 |
-5,8 |
637 |
14,9 |
566 |
-11,2 |
551 |
-2,5 |
Таблица 2.
Район |
Количество комнат |
Общий индекс расслоения |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
||
Центр |
1,7 |
1,9 |
1,9 |
1,9 |
1,9 |
Юго-Восток |
1,5 |
1,6 |
1,8 |
1,8 |
1,7 |
Михайловка |
2,5 |
2,1 |
3,2 |
2,6 |
|
Майкудук |
2,4 |
2,4 |
4,2 |
2,5 |
2,8 |
Пришахтинск |
2,1 |
1,9 |
1,9 |
1,4 |
1,8 |
Выводы
Итак, поведение рынка в динамике характеризуется замедлением темпов снижения средней цены 1 кв. м. С начала ноября можно заметить некоторую стабильность в поведении ценового показателя. Если в первые послекризисные месяцыпродавцы под влиянием всеобщих волнений старались избавиться от «дешевеющей» недвижимости, то в настоящее время ситуация изменилась.Да, ужесточение условий по ипотечному кредитованию ограничило возможности покупателей - спросрезко упал. Но, бесспорно и то, что потребность в жилье остается высокой и сегодня формируется отложенный спрос. Кризис на мировых рынках рано или поздно будет исчерпан, наступит новый период, и рынок по спирали пойдет на новый виток.
Однако пока тренд ценового показателя остается отрицательным, и в ближайшее время с вероятностью 82% темп снижения цены сохранится в пределах 0,5% - 1,5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz