На данной неделе на рынке вторичного жилья зафиксирован рост средневзвешенной цены предложения. Ценовой показатель увеличился на 2,8% до 1240 у.е./кв.м, показатель погрешности в отчетной неделе составил +/-14 у.е./кв.м (+/-1,2%). Количество выставленных на продажу квартир выросло на 1,9% до 1598 объектов, а объем предложения повысился на 7,5% (148 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1598, из них: на левобережье – 329, правобережье – 1269. Структура предлагаемого к продаже жилья в районе правого берега сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в структуре левого берега зафиксирован значительный рост предложения на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где количество незначительно изменилось. В целом по городу структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 23% (362 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (559), 3-комнатные – 31% (496) и многокомнатные – 11% (181).
Средние цены продажи по городу увеличились на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где изменение ценового показателя находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 19 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
1-комнатные |
1191 |
1204 |
+13 |
+1,04 |
+/-23 |
+/-1,92 |
2-комнатные |
1187 |
1211 |
+24 |
+2,07 |
+/-21 |
+/-1,71 |
3-комнатные |
1228 |
1261 |
+33 |
+2,69 |
+/-27 |
+/-2,15 |
Многокомнатные |
1233 |
1347 |
+114 |
+9,20 |
+/-60 |
+/-4,48 |
По городу |
1206 |
1240 |
+34 |
+2,83 |
+/-14 |
+/-1,15 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 19 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 19 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
1-комнатные |
349 |
362 |
23 |
+13 |
+3,72 |
2-комнатные |
541 |
559 |
35 |
+18 |
+3,33 |
3-комнатные |
499 |
496 |
31 |
-3 |
-0,60 |
Многокомнатные |
180 |
181 |
11 |
+1 |
+0,56 |
По городу |
1569 |
1598 |
100 |
+29 |
+1,85 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-877 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-909 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 43% (-944 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 40% (-902 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48%, квартиры в панельных и монолитных домах по 26%. Средние цены предложения за неделю увеличились в кирпичных и монолитных постройках на 3,6% и 3% соответственно, а в панельных не изменились, так как изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 19 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Панель |
1169 |
1179 |
+10 |
+0,89 |
+/-21 |
+/-1,76 |
Кирпич |
1187 |
1229 |
+42 |
+3,57 |
+/-20 |
+/-1,64 |
Монолит |
1283 |
1321 |
+38 |
+3,00 |
+/-33 |
+/-2,48 |
По городу |
1206 |
1240 |
+34 |
+2,83 |
+/-14 |
+/-1,15 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 12 января 2010 года, шт. |
Количество предложений на 19 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 19 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Панель |
438 |
415 |
26 |
-23 |
-5,25 |
Кирпич |
732 |
764 |
48 |
+32 |
+4,37 |
Монолит |
399 |
419 |
26 |
+20 |
+5,01 |
По городу |
1569 |
1598 |
100 |
+29 |
+1,85 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-901 у.е./кв.м), кирпичных – на 43% (-940 у.е./кв.м) и в монолитных – на 41% (-921 у.е./кв.м).
За неделю рост ценовых показателей наблюдается как в районе правобережья, так и в районе левобережья.
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1359 у.е./кв.м (+4,5%) (таблица 5-6). Рост ценового показателя прослеживается на многокомнатное жилье на 7,9%, а на 1-, 2- и 3-комнатные средняя цена не изменилась, то есть находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 9%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1210 у.е./кв.м (+2,2%) (таблица 5-6). Основное влияние на рост ценового показателя оказало 2- и многокомнатное жилье, которое увеличилось в цене на 1,9% м 8,7% соответственно. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 19 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Левобережье |
1300 |
1359 |
+59 |
+4,49 |
+/-42 |
+/-3,09 |
1-комнатные |
1077 |
1134 |
+57 |
+5,25 |
+/-84 |
+/-7,40 |
2-комнатные |
1306 |
1334 |
+28 |
+2,11 |
+/-68 |
+/-5,06 |
3-комнатные |
1379 |
1425 |
+46 |
+3,35 |
+/-68 |
+/-4,74 |
Многокомнатные |
1407 |
1519 |
+112 |
+7,94 |
+/-119 |
+/-7,83 |
Правобережье |
1184 |
1210 |
+26 |
+2,20 |
+/-14 |
+/-1,15 |
1-комнатные |
1215 |
1217 |
+2 |
+0,17 |
+/-22 |
+/-1,83 |
2-комнатные |
1161 |
1184 |
+23 |
+1,92 |
+/-20 |
+/-1,67 |
3-комнатные |
1185 |
1207 |
+22 |
+1,82 |
+/-27 |
+/-2,21 |
Многокомнатные |
1185 |
1288 |
+103 |
+8,68 |
+/-66 |
+/-5,16 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 19 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 19 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Левобережье |
303 |
329 |
100 |
+26 |
+8,58 |
1-комнатные |
60 |
58 |
18 |
-2 |
-3,33 |
2-комнатные |
94 |
102 |
31 |
+8 |
+8,51 |
3-комнатные |
110 |
123 |
37 |
+13 |
+11,82 |
Многокомнатные |
39 |
46 |
14 |
+7 |
+17,95 |
Правобережье |
1266 |
1269 |
100 |
+3 |
+0,24 |
1-комнатные |
289 |
304 |
24 |
+15 |
+5,19 |
2-комнатные |
447 |
457 |
36 |
+10 |
+2,24 |
3-комнатные |
389 |
373 |
29 |
-16 |
-4,11 |
Многокомнатные |
141 |
135 |
11 |
-6 |
-4,26 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 45% (-1116 у.е./кв.м), а правобережья – 43% (-894 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 42,7% (-922 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,75, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,56 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,18 раза).
Незначительный спад ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом», напротив, прослеживается рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 5,3% до уровня 1602 у.е./кв.м. Увеличение средних цен на 1-комнатное жилье составило 3,7%, на 2-комнатное – 4,9%, на 3-комнатное – 3,2% и на многокомнатное – 15,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 50% (-1622 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю сократился на 0,7% до уровня 917 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован на 1-, 3- и многокомнатное жилье на 1%, 1,9% и 2,1% соответственно, а на 2-комнатное, напротив, рост – 0,9%, 1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 37% (-547 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 19 января 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1483 |
-49,00 |
-1424 |
2-комнатные |
3168 |
1558 |
-50,83 |
-1610 |
3-комнатные |
3217 |
1631 |
-49,32 |
-1586 |
Многокомнатные |
3419 |
1901 |
-44,40 |
-1518 |
Город |
3224 |
1602 |
-50,30 |
-1622 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 19 января 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
950 |
-36,84 |
-553 |
2-комнатные |
1371 |
928 |
-32,34 |
-443 |
3-комнатные |
1400 |
896 |
-36,00 |
-504 |
Многокомнатные |
1525 |
873 |
-42,75 |
-652 |
Город |
1464 |
917 |
-37,41 |
-547 |
Выводы и прогнозы
Итак, активность продавцов на рынке вторичного жилья увеличивается, и ценовые показатели возвращаются на уровень конца прошлого года.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz