На данной неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1206 у.е./кв.м, учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 12 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 4% до 1569 объектов, а объем предложения снизился на 4,1% (138 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1569, из них: на левобережье – 303, правобережье – 1266. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 22% (349 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (541), 3-комнатные – 32% (499) и многокомнатные – 11% (180).
По городу, в зависимости от формата квартиры, средние цены продажи не изменились, так как изменение ценовых показателей находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей недели, у.е. |
Темп прироста к предыдущей недели, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1180 |
1191 |
+11 |
+0,94 |
+/-22 |
+/-1,82 |
|
2-комнатные |
1182 |
1187 |
+5 |
+0,38 |
+/-19 |
+/-1,62 |
|
3-комнатные |
1218 |
1228 |
+10 |
+0,79 |
+/-23 |
+/-1,91 |
|
Многокомнатные |
1254 |
1233 |
-21 |
-1,64 |
+/-45 |
+/-3,65 |
|
По городу |
1202 |
1206 |
+4 |
+0,33 |
+/-12 |
+/-1,02 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 5 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей недели, шт. |
Темп прироста к предыдущей недели, % |
|
1-комнатные |
365 |
349 |
22 |
-16 |
-4,38 |
|
2-комнатные |
544 |
541 |
35 |
-3 |
-0,55 |
|
3-комнатные |
521 |
499 |
32 |
-22 |
-4,22 |
|
Многокомнатные |
204 |
180 |
11 |
-24 |
-11,76 |
|
По городу |
1634 |
1569 |
100 |
-65 |
-3,98 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 43% (-890 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 44% (-932 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 44% (-977 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 45% (-1016 у.е./кв.м).
Анализ предложения домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 47%, квартиры в панельных и монолитных домах 28% и 25% соответственно. Средние цены предложения за неделю не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей недели, у.е. |
Темп прироста к предыдущей недели, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1166 |
1169 |
+3 |
+0,25 |
+/-18 |
+/-1,54 |
|
Кирпич |
1181 |
1187 |
+6 |
+0,48 |
+/-17 |
+/-1,45 |
|
Монолит |
1288 |
1283 |
-5 |
-0,37 |
+/-29 |
+/-2,29 |
|
По городу |
1202 |
1206 |
+4 |
+0,33 |
+/-12 |
+/-1,02 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 5 января 2010 года, шт. |
Количество предложений на 12 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей недели, шт. |
Темп прироста к предыдущей недели, % |
|
Панель |
462 |
438 |
28 |
-24 |
-5,19 |
|
Кирпич |
782 |
732 |
47 |
-50 |
-6,39 |
|
Монолит |
390 |
399 |
25 |
+9 |
+2,31 |
|
По городу |
1634 |
1569 |
100 |
-65 |
-3,98 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 44% (-912 у.е./кв.м), кирпичных – на 45% (-982 у.е./кв.м) и в монолитных – на 43% (-960 у.е./кв.м).
За неделю изменения ценовых показателей как в районе правобережья, так и в районе левобережья происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает значительного изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1300 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 5%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1184 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей недели, у.е. |
Темп прироста к предыдущей недели, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Левобережье |
1290 |
1300 |
+10 |
+0,77 |
+/-40 |
+/-3,09 |
|
1-комнатные |
1054 |
1077 |
+24 |
+2,25 |
+/-74 |
+/-6,84 |
|
2-комнатные |
1269 |
1306 |
+37 |
+2,90 |
+/-71 |
+/-5,41 |
|
3-комнатные |
1376 |
1379 |
+3 |
+0,24 |
+/-65 |
+/-4,72 |
|
Многокомнатные |
1470 |
1407 |
-63 |
-4,31 |
+/-102 |
+/-7,24 |
|
Правобережье |
1181 |
1184 |
+3 |
+0,25 |
+/-12 |
+/-0,98 |
|
1-комнатные |
1208 |
1215 |
+7 |
+0,57 |
+/-20 |
+/-1,68 |
|
2-комнатные |
1163 |
1161 |
-2 |
-0,15 |
+/-17 |
+/-1,50 |
|
3-комнатные |
1175 |
1185 |
+10 |
+0,85 |
+/-23 |
+/-1,90 |
|
Многокомнатные |
1193 |
1185 |
-7 |
-0,62 |
+/-47 |
+/-3,95 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат квартиры в районах |
Кол-во предложений на 5 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 12 января 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей недели, шт. |
Темп прироста к предыдущей недели, % |
|
Левобережье |
320 |
303 |
100 |
-17 |
-5,31 |
|
1-комнатные |
66 |
60 |
20 |
-6 |
-9,09 |
|
2-комнатные |
97 |
94 |
31 |
-3 |
-3,09 |
|
3-комнатные |
112 |
110 |
36 |
-2 |
-1,79 |
|
Многокомнатные |
45 |
39 |
13 |
-6 |
-13,33 |
|
Правобережье |
1314 |
1266 |
100 |
-48 |
-3,65 |
|
1-комнатные |
299 |
289 |
23 |
-10 |
-3,34 |
|
2-комнатные |
447 |
447 |
35 |
0 |
0,00 |
|
3-комнатные |
409 |
389 |
31 |
-20 |
-4,89 |
|
Многокомнатные |
159 |
141 |
11 |
-18 |
-11,32 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 47% (-1174 у.е./кв.м), а правобережья – 44% (-920 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 44,2% (-957 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,65, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,49 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 1,85 раза).
Незначительный спад ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом», напротив, прослеживается рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,2% до уровня 1521 у.е./кв.м. Увеличение средних цен на 1-комнатное жилье составило 1,3%, на 2-комнатное – 2,3% и на 3-комнатное – 1,7%, а на многокомнатное, напротив, снижение 1,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 53% (-1703 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю сократился на 0,7% до уровня 923 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован на 2- и 3-комнатное жилье на 2% и 1,3% соответственно, а на 1- и многокомнатное, напротив, рост – 0,8%, 1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 37% (-541 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1430 |
-50,83 |
-1477 |
|
2-комнатные |
3168 |
1485 |
-53,13 |
-1683 |
|
3-комнатные |
3217 |
1580 |
-50,89 |
-1637 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1647 |
-51,82 |
-1772 |
|
Город |
3224 |
1521 |
-52,80 |
-1703 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 12 января 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
959 |
-36,21 |
-544 |
|
2-комнатные |
1371 |
920 |
-32,94 |
-451 |
|
3-комнатные |
1400 |
913 |
-34,78 |
-487 |
|
Многокомнатные |
1525 |
892 |
-41,54 |
-633 |
|
Город |
1464 |
923 |
-36,97 |
-541 |
Выводы и прогнозы
Итак, на данной неделе прослеживаются несущественные изменения ценовых показателей на рынке вторичного жилья. В динамике сегмент «дорогого» жилья претерпевает значительные изменения, однако в тренде «дешевого» жилья прослеживается явная стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz