Первая неделя нового года ознаменовалась значительным падением средневзвешенной цены предложения на рынке вторичного жилья, ценовой показатель сократился на 2,3% до уровня 1202 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 2,9% до 1634 объектов, а объем предложения снизился на 5,2% (143 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1634, из них: на левобережье – 320, правобережье – 1314. Однокомнатные квартиры занимают 22% (365 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (544), 3-комнатные – 32% (521) и многокомнатные – 12% (204).
По городу ценовые показатели сократились на все форматы квартир. Максимальное снижение одного квадратного метра наблюдается на многокомнатноежилье – 7,6%, а минимальное – на 3-комнатное – 1,4% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 22 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1202 |
1180 |
-1,82 |
-22 |
|
2-комнатные |
1205 |
1182 |
-1,93 |
-23 |
|
3-комнатные |
1236 |
1218 |
-1,41 |
-18 |
|
Многокомнатные |
1357 |
1254 |
-7,59 |
-103 |
|
По городу |
1230 |
1202 |
-2,33 |
-28 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 22 декабря 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 5 января 2010 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
|
1-комнатные |
414 |
365 |
-11,84 |
-49 |
|
2-комнатные |
572 |
544 |
-4,90 |
-28 |
|
3-комнатные |
506 |
521 |
+2,96 |
+15 |
|
Многокомнатные |
191 |
204 |
+6,81 |
+13 |
|
По городу |
1683 |
1634 |
-2,91 |
-49 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 43% (-901 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 44% (-938 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 45% (-986 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 44% (-995 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, подешевели квартиры в кирпичных постройках на 3,2%, в монолитных – на 2,1% и панельных – на 0,7% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 22 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, у.е. |
|
Панель |
1174 |
1166 |
-0,65 |
-8 |
|
Кирпич |
1220 |
1181 |
-3,18 |
-39 |
|
Монолит |
1316 |
1288 |
-2,13 |
-28 |
|
По городу |
1230 |
1202 |
-2,33 |
-28 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 22 декабря 2009 года, шт. |
Количество предложений на 5 января 2010 года, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, шт. |
|
Панель |
436 |
462 |
+5,96 |
+26 |
|
Кирпич |
842 |
782 |
-7,13 |
-60 |
|
Монолит |
405 |
390 |
-3,70 |
-15 |
|
По городу |
1683 |
1634 |
-2,91 |
-49 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 44% (-915 у.е./кв.м), кирпичных – на 46% (-988 у.е./кв.м) и в монолитных – на 43% (-955 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель сократился как в районе правобережья, так и в районе левобережья.
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу снизилась на 4,5% и оказалась на отметке 1290 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен на 1-комнатное жилье составил 6,8%, 2-комнатное – 4,9%, 3-комнатное – 2,3% и многокомнатное – 6,5%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 2%.
В районе правобережья ценовой показатель уменьшился на 1,8%, и средняя цена предложения оказалась на уровне 1181 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1-комнатное жилье 0,6%, на 2- и 3-комнатное – 1,1% и многокомнатное – 7,4%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 22 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у. е. |
|
Левобережье |
1351 |
1290 |
-4,52 |
-61 |
|
1-комнатные |
1130 |
1054 |
-6,78 |
-76 |
|
2-комнатные |
1334 |
1269 |
-4,85 |
-65 |
|
3-комнатные |
1408 |
1376 |
-2,33 |
-32 |
|
Многокомнатные |
1573 |
1470 |
-6,51 |
-103 |
|
Правобережье |
1202 |
1181 |
-1,77 |
-21 |
|
1-комнатные |
1216 |
1208 |
-0,62 |
-8 |
|
2-комнатные |
1177 |
1163 |
-1,15 |
-14 |
|
3-комнатные |
1188 |
1175 |
-1,10 |
-13 |
|
Многокомнатные |
1289 |
1193 |
-7,43 |
-96 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 48% (-1184 у.е./кв.м), а правобережья – 44% (-923 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 44,4% (-960 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,62, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно сузился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 14) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,48 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 1,90 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 6,8% до уровня 1503 у.е./кв.м. Снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 6,3%, на 2-комнатное – 8%, на 3-комнатное – 4,1% и многокомнатное – 13,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 53% (-1721 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 2,5% до уровня 930 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 1-, 2- и 3-комнатное жилье на 4%, 2,8% и 3,3% соответственно, а на многокомнатное, напротив, спад – 2,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 37% (-534 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1411 |
-51,46 |
-1496 |
|
2-комнатные |
3168 |
1451 |
-54,18 |
-1717 |
|
3-комнатные |
3217 |
1553 |
-51,72 |
-1664 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1674 |
-51,03 |
-1745 |
|
Город |
3224 |
1503 |
-53,38 |
-1721 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 5 января 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
951 |
-36,73 |
-552 |
|
2-комнатные |
1371 |
938 |
-31,60 |
-433 |
|
3-комнатные |
1400 |
924 |
-33,94 |
-476 |
|
Многокомнатные |
1525 |
883 |
-42,10 |
-642 |
|
Город |
1464 |
930 |
-36,51 |
-534 |
Выводы и прогнозы
Итак, снижение средних цен предложения на рынке вторичного жилья продолжается. Значительные изменения претерпевает сегмент «дорогого» жилья, однако в динамике «дешевого» жилья прослеживается явная стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz