После незначительного роста средневзвешенная цена предложения на рынке вторичного жилья снова начала снижаться, в декабре, сократившись на 0,3%, достигла уровня 1238 у.е./кв.м. В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, средняя цена в секторе элитного жилья за месяц снизилась на 2,8%, а в сегменте эконом-класса, напротив, выросла на 0,6%. При этом объем предложения продолжает сокращаться. На продажу было выставлено 1655 объектов, что на 1,3% ниже прошлого показателя, общей площадью 120,5 тыс кв.м с общей стоимостью 152,9 млн у.е.
Состояние рынка
Административное деление Астаны предполагает три района: Алматы – 57%, Сарыарка – 36% и Есиль – 7% от общей площади. По географическому признаку город принято делить по отношению к реке Ишим на районы левобережья и правобережья. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 80% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 20%.
В течение трех предшествующих месяцев в районе левобережья наблюдалось повышение ценового показателя. В декабре средняя цена предложения не изменилась и осталась на прежнем уровне 1356 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры, 1- и 2-комнатные подешевели на 1,5% и 2,1% соответственно, а 3- и многокомнатные, напротив, выросли в цене на 0,3% и 4,4%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,4% до уровня 1208 у.е./кв.м. Основное влияние на спад средней цены предложения оказало 3-комнатное жилье, которое снизилось в цене на 1,9%. Однако средняя стоимость единицы площади 1- и 2-комнатных квартир за месяц выросла на 0,3%, многокомнатных - на 0,5%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 43,8% (-1056 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 42,5% (-894 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 10,9%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней цены предложения в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Декабрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1356 |
-43,79 |
-1056 |
|
1-комнатные |
2219 |
1152 |
-48,10 |
-1067 |
|
2-комнатные |
2498 |
1358 |
-45,64 |
-1140 |
|
3-комнатные |
2487 |
1388 |
-44,18 |
-1099 |
|
Многокомнатные |
2457 |
1555 |
-36,74 |
-902 |
|
правобережья: |
2102 |
1208 |
-42,54 |
-894 |
|
1-комнатные |
2032 |
1212 |
-40,37 |
-820 |
|
2-комнатные |
2047 |
1186 |
-42,06 |
-861 |
|
3-комнатные |
2116 |
1199 |
-43,32 |
-917 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1294 |
-41,68 |
-925 |
Исходя из статистических данных, по городу, в зависимости от формата квартиры, наблюдается увеличение средних цен на 1- и многокомнатные на 0,1% и 1,9% соответственно и снижение – на 2- и 3-комнатные квартиры на 0,2% и 1,4%. Подробнее на диаграммах 6-9.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 43,2%, немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 42,2% и 41,5% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 39,6%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней цены предложения в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Декабрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1202 |
-41,48 |
-852 |
|
2-комнатные |
2107 |
1218 |
-42,20 |
-889 |
|
3-комнатные |
2184 |
1241 |
-43,17 |
-943 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1362 |
-39,59 |
-892 |
|
Город |
2148 |
1238 |
-42,39 |
-910 |
В течение декабря, в зависимости от материала стен, квартиры в монолитных и панельных постройках выросли в цене на 0,5% и 0,3% соответственно, а в кирпичных домах, напротив, сократились – 0,8%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,7% от стоимости, в кирпичных – 42,9% и монолитных – 41,1%. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней цены предложения в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Декабрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1180 |
-42,69 |
-879 |
|
Кирпич |
2147 |
1226 |
-42,89 |
-921 |
|
Монолит |
2242 |
1320 |
-41,13 |
-922 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 42,4% (-910 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В декабре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,82, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно сузились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,19 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,68 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,8% до отметки 1647 у.е./кв.м. При этом 1-комнатные квартиры стали дешевле на 1,9%, 2-комнатные – на 2,2%, 3-комнатные – на 4,9% и многокомнатные – на 0,1%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,6% (-1494 у.е./кв.м) (таблица 4).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с ноябрем 2009 года, средняя цена предложения увеличилась на 0,6% и оказалась на уровне 906 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составил 0,3%, на 2-комнатные – 1,6% и многокомнатные – 1,4%, а на 3-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,7%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 37,8% (-551 у.е./кв.м) (таблица 4).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Декабрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
1647 |
-47,55 |
-1494 |
|
1-комнатные |
2817 |
1527 |
-45,81 |
-1290 |
|
2-комнатные |
3079 |
1619 |
-47,42 |
-1460 |
|
3-комнатные |
3212 |
1653 |
-48,53 |
-1559 |
|
Многокомнатные |
3495 |
1968 |
-43,69 |
-1527 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
906 |
-37,83 |
-551 |
|
1-комнатные |
1434 |
908 |
-36,65 |
-526 |
|
2-комнатные |
1426 |
912 |
-36,03 |
-514 |
|
3-комнатные |
1450 |
899 |
-37,95 |
-551 |
|
Многокомнатные |
1521 |
899 |
-40,91 |
-622 |
Выводы и прогнозы
Итак, в декабре на рынке вторичного жилья города Астаны в динамике ценового показателя наблюдается стабильность. Это обусловлено в основном постоянством средних цен предложения в сегменте «дешевого» жилья, при сохранении темпов падения в «дорогом». Следует отметить, что данная тенденция прослеживается уже в течение шести месяцев. Это объясняется традиционным сезонным оживлением спроса. Кроме этого, определенный оптимизм участникам рынка прибавляет и появление в последнее время позитивных новостей с мировых рынков. Как видно из диаграммы 16, значительные квартальные темпы падения наблюдались в начале года и составили в I квартале 2009 года 7,9%, во II квартале – 13,6%. Однако в III-IV кварталах прослеживается явное замедление темпов падения средневзвешенной цены предложения по городу – 5,8% и 1,9% соответственно.Однако внутренние экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются.
По данным Национального Банка РК, наблюдается снижение объемов в таких отраслях экономики как транспорт, торговля, производство и распределение электроэнергии, газа и воды; сократились инвестиции в основной капитал и жилищное строительство. Вместе с тем наблюдается замедление роста денежных доходов населения. При этом с начала года цены на продовольственные товары и платные услуги выросли на 5,1%, и инфляция, в годовом выражении, составила 5,8% (в декабре 2008 года – 9,5%). Численность занятого в экономике населения снизилась на 0,3%, а безработных увеличилась на 1,5% в месячном исчислении. Ипотечное кредитование в течение двух лет остается на уровне возвратов платежей.
На основе данных факторов в ближайшей перспективе нисходящий ценовой тренд на рынке вторичного жилья сохранится. Снижение средних цен будет находиться в пределах 1-3% в месяц.
Стоит отметить, что с января 2009 года за счет всех источников финансирования введено в действие 1009775 кв.м общей площади жилья (из нее полезной – 736087 кв.м), что на 27,7% выше уровня января – сентября 2008 года. В настоящее время жилой фонд Астаны составляет порядка 12 млн кв.м. На данный момент обеспеченность жильем составляет 18,2 кв.м на человека.
Коэффициент доступности жилья на данный момент составляет 7,5. То есть, учитывая среднедушевой доход населения и рыночную стоимость недорогого жилья, получаем, что молодая семья, состоящая из трех человек, сможет приобрести квартиру через 8 лет накоплений.
Аналитический отдел портала www.kn.kz