На анализируемой неделе наблюдается снижение средневзвешенной цены предложения на рынке вторичного жилья. Ценовой показатель сократился на 1,7% до уровня 1230 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир снизилось на 2,7% до 1619 объектов, а объем предложения уменьшился на 4,5% (150 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1619, из них: на левобережье – 338, правобережье – 1281. Однокомнатные квартиры занимают 24% (382 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (551), 3-комнатные – 31% (502) и многокомнатные – 11% (184).
По городу спад средних цен предложения зафиксирован на все форматы квартир. Максимальное снижение одного квадратного метра наблюдается на 3-комнатное жилье – 2,1%, а минимальное – на многокомнатное – 1% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 8 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 15 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у.е. |
1-комнатные |
1210 |
1193 |
-1,36 |
-17 |
2-комнатные |
1235 |
1213 |
-1,76 |
-22 |
3-комнатные |
1257 |
1231 |
-2,08 |
-26 |
Многокомнатные |
1371 |
1357 |
-0,99 |
-14 |
По городу |
1252 |
1230 |
-1,70 |
-22 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 8 декабря 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 15 декабря 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
1-комнатные |
389 |
382 |
-1,80 |
-7 |
2-комнатные |
570 |
551 |
-3,33 |
-19 |
3-комнатные |
510 |
502 |
-1,57 |
-8 |
Многокомнатные |
194 |
184 |
-5,15 |
-10 |
По городу |
1663 |
1619 |
-2,65 |
-44 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 43% (-888 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-907 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 44% (-974 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 40% (-892 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, подешевели квартиры в монолитных и панельных постройках на 0,8% и 1,5% соответственно, кирпичных – на 2,4% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 8 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 15 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, у.е. |
Панель |
1192 |
1174 |
-1,49 |
-18 |
Кирпич |
1245 |
1215 |
-2,43 |
-30 |
Монолит |
1328 |
1317 |
-0,82 |
-11 |
По городу |
1252 |
1230 |
-1,70 |
-22 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 8 декабря 2009 года, шт. |
Количество предложений на 15 декабря 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, шт. |
Панель |
426 |
423 |
-0,70 |
-3 |
Кирпич |
828 |
779 |
-5,92 |
-49 |
Монолит |
409 |
417 |
1,96 |
8 |
По городу |
1663 |
1619 |
-2,65 |
-44 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 44% (-907 у.е./кв.м), кирпичных – на 44% (-954 у.е./кв.м) и в монолитных – на 41% (-925 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель снизился как в районе правобережья, так и в районе левобережья.
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 1,2% и оказалась на отметке 1350 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен на 2-комнатное жилье составил 1,6%, 3-комнатное – 3,9% и многокомнатное – 0,7%, а на 1-комнатное ценовой показатель за неделю не изменился. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 2%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 2%, и средняя цена предложения оказалась на уровне 1199 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1-комнатное жилье 1,8%, на 2-комнатное – 2,5%, на 3-комнатное – 1,5% и многокомнатное – 2%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 8 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 15 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у. е. |
Левобережье |
1367 |
1350 |
-1,22 |
-17 |
1-комнатные |
1162 |
1162 |
0,00 |
0 |
2-комнатные |
1381 |
1359 |
-1,57 |
-22 |
3-комнатные |
1406 |
1351 |
-3,92 |
-55 |
Многокомнатные |
1551 |
1540 |
-0,68 |
-11 |
Правобережье |
1223 |
1199 |
-1,99 |
-24 |
1-комнатные |
1221 |
1199 |
-1,78 |
-22 |
2-комнатные |
1206 |
1176 |
-2,50 |
-30 |
3-комнатные |
1214 |
1196 |
-1,46 |
-18 |
Многокомнатные |
1310 |
1284 |
-2,04 |
-26 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 45% (-1124 у.е./кв.м), а правобережья – 43% (-905 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 43,1% (-932 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,78, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,65 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,15 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом», напротив, зафиксирован значительный спад.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 5,3% до уровня 1621 у.е./кв.м. Снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, на 1-комнатное жилье составило 3,9%, на 2-комнатное – 5,6%, на 3-комнатное – 6,6% и многокомнатное – 3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 50% (-1603 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 1,6% до уровня 913 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 1-комнатное жилье на 1,2%, на 2- и 3-комнатное – 1% и многокомнатное – 3,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 38% (-551 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 15 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1507 |
-48,16 |
-1400 |
2-комнатные |
3168 |
1593 |
-49,72 |
-1575 |
3-комнатные |
3217 |
1614 |
-49,83 |
-1603 |
Многокомнатные |
3419 |
1959 |
-42,70 |
-1460 |
Город |
3224 |
1621 |
-49,72 |
-1603 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 15 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
911 |
-39,42 |
-592 |
2-комнатные |
1371 |
917 |
-33,14 |
-454 |
3-комнатные |
1400 |
910 |
-34,96 |
-490 |
Многокомнатные |
1525 |
911 |
-40,28 |
-614 |
Город |
1464 |
913 |
-37,68 |
-551 |
Выводы и прогнозы
Итак, основное влияние на снижение средневзвешенной цены предложения по городу оказало элитное жилье, которое в течение недели значительно подешевело. Однако сегмент «дешевого» жилья пока демонстрирует небольшой рост.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz