Первая неделя декабря ознаменовалась повышением средневзвешенной цены предложения на рынке вторичного жилья. Темп роста за неделю составил 0,7%, и ценовой показатель оказался на уровне 1252 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 1,4% до 1663 объектов, а объем предложения вырос на 1% (157 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1663, из них: на левобережье – 331, правобережье – 1332. Однокомнатные квартиры занимают 23% (389 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (570), 3-комнатные – 31% (510) и многокомнатные – 12% (194).
По городу рост ценовых показателей зафиксирован на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где спад средних цен составил 1%. Максимальное увеличение за один квадратный метр наблюдается на многокомнатное жилье – 5,8%, а минимальное – на 1-комнатное – 0,3% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 1 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 8 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у.е. |
1-комнатные |
1207 |
1210 |
+0,25 |
+3 |
2-комнатные |
1227 |
1235 |
+0,64 |
+8 |
3-комнатные |
1269 |
1257 |
-0,95 |
-12 |
Многокомнатные |
1297 |
1371 |
+5,75 |
+74 |
По городу |
1243 |
1252 |
+0,68 |
+9 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 1 декабря 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 8 декабря 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
1-комнатные |
394 |
389 |
-1,27 |
-5 |
2-комнатные |
588 |
570 |
-3,06 |
-18 |
3-комнатные |
501 |
510 |
+1,80 |
+9 |
Многокомнатные |
204 |
194 |
-4,90 |
-10 |
По городу |
1687 |
1663 |
-1,42 |
-24 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-871 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-885 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 43% (-947 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 39% (-878 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, увеличение ценовых показателей на квартиры в монолитных и панельных постройках составило 0,9%, в кирпичных – 0,7% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 1 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 8 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, у.е. |
Панель |
1181 |
1192 |
+0,87 |
+11 |
Кирпич |
1236 |
1245 |
+0,72 |
+9 |
Монолит |
1316 |
1328 |
+0,89 |
+12 |
По городу |
1243 |
1252 |
+0,68 |
+9 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 1 декабря 2009 года, шт. |
Количество предложений на 8 декабря 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, шт. |
Панель |
432 |
426 |
-1,39 |
-6 |
Кирпич |
810 |
828 |
+2,22 |
+18 |
Монолит |
445 |
409 |
-8,09 |
-36 |
По городу |
1687 |
1663 |
-1,42 |
-24 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-889 у.е./кв.м), кирпичных – на 43% (-923 у.е./кв.м) и в монолитных – на 41% (-915 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель вырос как в районе правобережья, так и в районе левобережья.
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 1,4% и оказалась на отметке 1367 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен на 1-комнатное жилье составил 1,3%, 2-комнатное – 1,1% и многокомнатное – 6,6%, а на 3-комнатное, напротив, зафиксирован спад средних цен на 1,5%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 5%.
В районе правобережья ценовой показатель увеличился на 0,6%, и средняя цена предложения оказалась на уровне 1223 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на 2- и многокомнатное жилье на 0,7% и 4,9% соответственно, а на 1- и 3-комнатное, напротив, спад – 1,1% и 0,5%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,5%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 1 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 8 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у. е. |
Левобережье |
1348 |
1367 |
+1,37 |
+19 |
1-комнатные |
1148 |
1162 |
+1,29 |
+14 |
2-комнатные |
1367 |
1381 |
+1,06 |
+14 |
3-комнатные |
1427 |
1406 |
-1,46 |
-21 |
Многокомнатные |
1455 |
1551 |
+6,61 |
+96 |
Правобережье |
1216 |
1223 |
+0,60 |
+7 |
1-комнатные |
1222 |
1221 |
-0,11 |
-1 |
2-комнатные |
1198 |
1206 |
+0,69 |
+8 |
3-комнатные |
1220 |
1214 |
-0,51 |
-6 |
Многокомнатные |
1249 |
1310 |
+4,89 |
+61 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 45% (-1107 у.е./кв.м), а правобережья – 42% (-880 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 42,1% (-911 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,90, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,74 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,30 раза).
Незначительный рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 0,2% до уровня 1711 у.е./кв.м. Повышение средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксировано на 2- и многокомнатное жилье на 1% и 6,2% соответственно, а на 1- и 3-комнатное, напротив, снижение на 0,2% и 2,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 47% (-1513 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,4% до уровня 898 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 1-, 2- и многокомнатное жилье – 0,7%, 0,9% и 1,4% соответственно, и спад на 3-комнатное – 0,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 39% (-566 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 8 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1568 |
-46,06 |
-1339 |
2-комнатные |
3168 |
1688 |
-46,72 |
-1480 |
3-комнатные |
3217 |
1728 |
-46,31 |
-1489 |
Многокомнатные |
3419 |
2019 |
-40,95 |
-1400 |
Город |
3224 |
1711 |
-46,93 |
-1513 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 8 декабря 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
900 |
-40,15 |
-603 |
2-комнатные |
1371 |
908 |
-33,78 |
-463 |
3-комнатные |
1400 |
893 |
-36,22 |
-507 |
Многокомнатные |
1525 |
879 |
-42,36 |
-646 |
Город |
1464 |
898 |
-38,68 |
-566 |
Выводы и прогнозы
Итак, стабилизация ценовых показателей на рынке вторичного жилья, продолжающаяся в течение трех месяцев, сменилась незначительным увеличением средних цен предложения. Однако предпосылок для стабильного роста пока нет.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%, однако в данном месяце обозначен ее рост.
Аналитический отдел портала www.kn.kz