В ноябре впервые за два года наблюдения за рынком вторичного жилья средневзвешенная цена предложения выросла на 1% до уровня 1241 у.е./кв.м. В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, средняя цена в секторе элитного жилья за месяц выросла на 1,2%, а в сегменте эконом-класса, напротив, сократилась на 0,6%. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир снизилось на 2% до 1677 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 155 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось от 1,6 тыс. до 1,7 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 74% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 26%.
В течение трех месяцев в районе левобережья наблюдается повышение ценового показателя. В ноябре темп роста составил 1%, и средняя цена предложения достигла уровня 1356 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры увеличение прослеживается на 1-, 2- и многокомнатные на 1,8%, 5,3% и 0,2% соответственно, а на 3-комнатные, напротив, зафиксирован спад цен на 3,5%.
В ноябре в районе правобережья ценовой показатель увеличился на 0,8% до уровня 1213 у.е./кв.м. Основное влияние на рост средней цены предложения оказало 3- и многокомнатное жилье, которое выросло в цене на 2,4% и 3,2% соответственно. Однако средняя стоимость единицы площади 1- и 2-комнатных квартир за месяц сократилась на 0,3% и 0,6%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 43,8% (-1056 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 42,3% (-889 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил уже 10,6%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней цены предложения в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Ноябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1356 |
-43,80 |
-1056 |
|
1-комнатные |
2219 |
1169 |
-47,32 |
-1050 |
|
2-комнатные |
2498 |
1387 |
-44,46 |
-1111 |
|
3-комнатные |
2487 |
1384 |
-44,35 |
-1103 |
|
Многокомнатные |
2457 |
1489 |
-39,42 |
-968 |
|
правобережья: |
2102 |
1213 |
-42,31 |
-889 |
|
1-комнатные |
2032 |
1208 |
-40,56 |
-824 |
|
2-комнатные |
2047 |
1183 |
-42,21 |
-864 |
|
3-комнатные |
2116 |
1223 |
-42,20 |
-893 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1287 |
-41,99 |
-932 |
Исходя из статистических данных, по городу наблюдается увеличение средних цен на все форматы квартир. В данном месяце прослеживается следующая закономерность: с увеличением комнатности увеличивается темп роста средней цены предложения. Так, максимальный рост ценового показателя зафиксирован на многокомнатное жилье – 1,9%, а минимальный – на 1-комнатное – на 0,1%.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 42,4%, немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 42,1% и 41,5% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 40,7%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней цены предложения в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Ноябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1201 |
-41,53 |
-853 |
|
2-комнатные |
2107 |
1220 |
-42,10 |
-887 |
|
3-комнатные |
2184 |
1258 |
-42,39 |
-926 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1337 |
-40,70 |
-917 |
|
Город |
2148 |
1241 |
-42,23 |
-907 |
В течение ноября, в зависимости от материала стен, квартиры в монолитных и панельных постройках выросли в цене 1,7% и 1,5% соответственно, в кирпичных домах – 0,2%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,9% от стоимости, в кирпичных – 42,4% и монолитных – 41,4%. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней цены предложения в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Ноябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1176 |
-42,85 |
-883 |
|
Кирпич |
2147 |
1236 |
-42,44 |
-911 |
|
Монолит |
2242 |
1313 |
-41,43 |
-929 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 42,2% (-907 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В ноябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,88, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,22 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,72 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 1,2% до отметки 1695 у.е./кв.м (диаграмма 14). При этом рост цен на 2-комнатные квартиры составил 1,2%, на 3-комнатные – 1,5% и многокомнатные – 3,1%, а на 1-комнатные, напротив, отмечен спад на 0,8%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 46% (-1446 у.е./кв.м) (таблица 4).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с октябрем 2009 года, средняя цена предложения сократилась на 0,6% и оказалась на уровне 901 у.е./кв.м. При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 0,3%, на 2-комнатные – 1,5% и многокомнатные – 2,1%, а на 3-комнатные, напротив, наблюдается рост на 0,9%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 38,2% (-557 у.е./кв.м) (таблица 4).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Ноябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
1695 |
-46,02 |
-1446 |
|
1-комнатные |
2817 |
1556 |
-44,77 |
-1261 |
|
2-комнатные |
3079 |
1655 |
-46,23 |
-1424 |
|
3-комнатные |
3212 |
1737 |
-45,91 |
-1475 |
|
Многокомнатные |
3495 |
1970 |
-43,63 |
-1525 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
901 |
-38,20 |
-556 |
|
1-комнатные |
1434 |
906 |
-36,83 |
-528 |
|
2-комнатные |
1426 |
898 |
-37,03 |
-528 |
|
3-комнатные |
1450 |
906 |
-37,52 |
-544 |
|
Многокомнатные |
1521 |
886 |
-41,74 |
-635 |
Выводы и прогнозы
Итак, в ноябре рынок вторичного жилья ознаменовался ростом средневзвешенной цены предложения за единицу площади. Основное влияние на ценовой показатель по городу оказало увеличение средней стоимости квартир элит-класса. Ожидаемая положительная динамика связанна с отложенным спросом в осенний период. В данном месяце в структуре предложения, в основном в сегменте «дорогого» жилья, зафиксированы немаловажные изменения. Продавцы квартир, средняя цена которых находилась в пределах 2500-3000 у.е./кв.м, сняли свои объекты с продажи или увеличили стоимость жилья в среднем на 5%. Такая часть составила 12% от общей базы сегмента «дорогого» жилья. Также в данном месяце начали экспонироваться новые объекты, входящие в сектор элит-класса. Однако в динамике средних цен предложения «дешевого» жилья продолжает сохраняться в течение семи месяцев стабильность ценового показателя.
Падение цен на вторичное жилье с начала 2009 года составило 25,6%. За тот же период прошлого года этот показатель соответствовал 21,4%. Таким образом, темпы снижения в текущем году выросли на 4,2%. Можно отметить, что в уходящем году рынок вторичного жилья столичной недвижимости смог отыграть только февральскую девальвацию национальной валюты.
В ближайшей перспективе нисходящий тренд средней стоимости одного квадратного метра сохранится, стоит ожидать снижения средних цен в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz