На рынке вторичного жилья средневзвешенная стоимость по городу незначительно сократилась до уровня 1238 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир снизилось на 0,3% до 1707 объектов, а объем предложения увеличился на 3,8% (160 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1707, из них: на левобережье – 334, правобережье – 1373. Однокомнатные квартиры занимают 22% (371 объект от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (610), 3-комнатные – 29% (503) и многокомнатные – 13% (223).
Снижение ценовых показателей по городу зафиксировано на 2- и 3-комнатные квартиры на 0,7% и 1,1% соответственно, а на 1- и многокомнатные, напротив, прослеживается рост на 1% и 0,5% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 10 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 17 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у.е. |
1-комнатные |
1200 |
1212 |
+1,03 |
+12 |
2-комнатные |
1222 |
1214 |
-0,68 |
-8 |
3-комнатные |
1255 |
1241 |
-1,11 |
-14 |
Многокомнатные |
1333 |
1340 |
+0,53 |
+7 |
По городу |
1241 |
1238 |
-0,19 |
-3 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 10 ноября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 17 ноября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
1-комнатные |
406 |
371 |
-8,62 |
-35 |
2-комнатные |
581 |
610 |
+4,99 |
+29 |
3-комнатные |
514 |
503 |
-2,14 |
-11 |
Многокомнатные |
211 |
223 |
+5,69 |
+12 |
По городу |
1712 |
1707 |
-0,29 |
-5 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-869 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-906 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 44% (-963 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 40% (-909 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, спад ценовых показателей на квартиры в кирпичных и монолитных постройках составил 1% и 0,3% соответственно, а в панельных домах, напротив, рост – 0,9% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 10 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 17 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, у.е. |
Панель |
1173 |
1183 |
+0,85 |
+10 |
Кирпич |
1238 |
1226 |
-1,00 |
-12 |
Монолит |
1315 |
1311 |
-0,28 |
-4 |
По городу |
1241 |
1238 |
-0,19 |
-3 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 10 ноября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 17 ноября 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, шт. |
Панель |
448 |
396 |
-11,61 |
-52 |
Кирпич |
832 |
867 |
+4,21 |
+35 |
Монолит |
432 |
444 |
+2,78 |
+12 |
По городу |
1712 |
1707 |
-0,29 |
-5 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-898 у.е./кв.м), кирпичных – на 43% (-943 у.е./кв.м) и в монолитных – на 42% (-931 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель сократился только в районе правобережья, а в районе левобережья, напротив, вырос.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 0,8% и оказалась на отметке 1360 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен на 1-комнатное жилье составил 6,4% и многокомнатное – 5%, а на 2- и 3-комнатное, напротив, зафиксирован спад цен – 0,2% и 3,8% соответственно. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 7%.
В районе правобережья ценовой показатель снизился на 0,7%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1208 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на все форматы квартир: на 1-комнатные – 0,1%, на 2-комнатные – 0,7%, на 3-комнатные – 0,2% и многокомнатные – 2%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 10 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 17 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у. е. |
Левобережье |
1350 |
1360 |
+0,79 |
+10 |
1-комнатные |
1174 |
1249 |
+6,40 |
+75 |
2-комнатные |
1399 |
1396 |
-0,22 |
-3 |
3-комнатные |
1369 |
1318 |
-3,79 |
-51 |
Многокомнатные |
1436 |
1508 |
+5,01 |
+72 |
Правобережье |
1216 |
1208 |
-0,65 |
-8 |
1-комнатные |
1205 |
1203 |
-0,11 |
-2 |
2-комнатные |
1183 |
1175 |
-0,68 |
-8 |
3-комнатные |
1227 |
1223 |
-0,24 |
-4 |
Многокомнатные |
1308 |
1282 |
-2,03 |
-26 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 45% (-1114 у.е./кв.м), а правобережья – 43% (-895 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен по городу составило 42,8% (-925 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,88, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 14) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,75 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,29 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом» секторе средняя цена предложения за неделю не изменилась.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 1,5% до уровня 1700 у.е./кв.м. Увеличение средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксировано на 1- и многокомнатное жилье на 3,8% и 5,1% соответственно, а на 2- и 3-комнатное, напротив, спад на 0,5% и 0,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 47% (-1524 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю не изменился (904 у.е./кв.м). При этом рост средних цен зафиксирован на 2- и многокомнатное жилье – 0,4% и 0,1% соответственно, а на 1- и 3-комнатные, напротив, спад – 0,1% и 0,5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 38% (-560 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 17 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1596 |
-45,09 |
-1311 |
2-комнатные |
3168 |
1644 |
-48,11 |
-1524 |
3-комнатные |
3217 |
1698 |
-47,23 |
-1519 |
Многокомнатные |
3419 |
2035 |
-40,49 |
-1384 |
Город |
3224 |
1700 |
-47,25 |
-1524 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 17 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
911 |
-39,39 |
-592 |
2-комнатные |
1371 |
902 |
-34,21 |
-469 |
3-комнатные |
1400 |
906 |
-35,24 |
-494 |
Многокомнатные |
1525 |
889 |
-41,73 |
-636 |
Город |
1464 |
904 |
-38,30 |
-560 |
Выводы и прогнозы
Итак, после летней стабилизации цен намечается тенденция дальнейшего снижения ценовых показателей.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz