На первой неделе ноября на рынке вторичного жилья средневзвешенная стоимость по городу выросла на 0,8% до уровня 1252 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 4% до 1643, а объем предложения уменьшился на 4,2% (151 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1643, из них: на левобережье – 320, правобережье – 1323. Однокомнатные квартиры занимают 25% (405 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (562), 3-комнатные – 30% (487) и многокомнатные – 12% (189).
Увеличение ценовых показателей по городу зафиксировано на все форматы квартир: на 1-, 2- и 3-комнатные – 0,5% и многокомнатные – 2,9% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 27 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 3 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1187 |
1192 |
+0,45 |
+5 |
|
2-комнатные |
1221 |
1228 |
+0,53 |
+7 |
|
3-комнатные |
1269 |
1275 |
+0,52 |
+6 |
|
Многокомнатные |
1358 |
1398 |
+2,90 |
+40 |
|
По городу |
1243 |
1252 |
+0,78 |
+9 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 27 октября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 3 ноября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
|
1-комнатные |
409 |
405 |
-0,98 |
-4 |
|
2-комнатные |
593 |
562 |
-5,27 |
-31 |
|
3-комнатные |
513 |
487 |
-5,07 |
-26 |
|
Многокомнатные |
196 |
189 |
-3,57 |
-7 |
|
По городу |
1711 |
1643 |
-3,99 |
-68 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 43% (-889 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-892 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 42% (-929 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 38% (-851 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, рост ценовых показателей на квартиры в панельных и кирпичных постройках составил 1,1% и 0,8% соответственно, в монолитных домах – 0,6% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 27 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 3 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, у.е. |
|
Панель |
1163 |
1176 |
+1,11 |
+13 |
|
Кирпич |
1248 |
1258 |
+0,78 |
+10 |
|
Монолит |
1315 |
1324 |
+0,62 |
+9 |
|
По городу |
1243 |
1252 |
+0,78 |
+9 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 27 октября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 3 ноября 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, шт. |
|
Панель |
455 |
439 |
-3,52 |
-16 |
|
Кирпич |
812 |
788 |
-2,96 |
-24 |
|
Монолит |
444 |
416 |
-6,36 |
-28 |
|
По городу |
1711 |
1643 |
-3,99 |
-68 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 43% (-905 у.е./кв.м), кирпичных – на 42% (-911 у.е./кв.м) и в монолитных – на 41% (-919 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели выросли как в районе левобережья, так и в районе правобережья.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 0,7% и оказалась на отметке 1389 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 11). В зависимости от количества комнат, рост цен на 1-комнатное жилье составил 0,1%, на 2-комнатное – 3,8% и многокомнатное – 0,7%, а на 3-комнатное, напротив, зафиксирован спад цен – 1,6%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 10%.
В районе правобережья ценовой показатель увеличился на 1%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1219 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 12). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на 1-, 2- и многокомнатное жилье на 0,4%, 1,2% и 4,9% соответственно, а на 2-комнатное, напротив, спад – 0,1%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 27 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 3 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у. е. |
|
Левобережье |
1380 |
1389 |
+0,66 |
+9 |
|
1-комнатные |
1138 |
1139 |
+0,10 |
+1 |
|
2-комнатные |
1380 |
1432 |
+3,79 |
+52 |
|
3-комнатные |
1473 |
1449 |
-1,63 |
-24 |
|
Многокомнатные |
1524 |
1535 |
+0,71 |
+11 |
|
Правобережье |
1207 |
1219 |
+1,03 |
+12 |
|
1-комнатные |
1198 |
1203 |
+0,42 |
+5 |
|
2-комнатные |
1185 |
1183 |
-0,11 |
-2 |
|
3-комнатные |
1212 |
1227 |
+1,21 |
+15 |
|
Многокомнатные |
1292 |
1355 |
+4,87 |
+63 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 44% (-1094 у.е./кв.м), а правобережья – 43% (-897 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен по городу составило 42,5% (-920 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,86, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 13). Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,67 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,17 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом», напротив, прослеживается спад – 0,9%.
Так, в секторе элитного жилья средняя стоимость сократилась на 0,9% до уровня 1698 у.е./кв.м. Спад средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксирован на 1- и 2-комнатное жилье – на 1%, на 3-комнатное – на 0,2% и многокомнатное – на 1,2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 47% (-1526 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость за неделю увеличилась на 0,2% до отметки 911 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 1-, 2- и многокомнатное жилье – 0,5%, 0,3% и 0,8% соответственно, а на 3-комнатные, напротив, спад – 0,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 38% (-553 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 3 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1522 |
-47,65 |
-1385 |
|
2-комнатные |
3168 |
1662 |
-47,53 |
-1506 |
|
3-комнатные |
3217 |
1773 |
-44,90 |
-1444 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1989 |
-41,81 |
-1430 |
|
Город |
3224 |
1698 |
-47,32 |
-1526 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 3 ноября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
911 |
-39,40 |
-592 |
|
2-комнатные |
1371 |
910 |
-33,62 |
-461 |
|
3-комнатные |
1400 |
909 |
-35,02 |
-491 |
|
Многокомнатные |
1525 |
918 |
-39,80 |
-607 |
|
Город |
1464 |
911 |
-37,78 |
-553 |
Выводы и прогнозы
Итак, после летней стабилизации цен намечается тенденция дальнейшего снижения ценовых показателей, однако в сегменте эконом-класса прослеживается явный тренд вверх. Продавцы «дешевого» жилья все еще удерживают завышенные цены, а потенциальные покупатели продолжают занимать выжидательную позицию.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz