В октябре средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья опустилась до уровня 1229 у.е./кв.м, при этом темп снижения составил 1,3%. В разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, средняя стоимость в секторе эконом-класса за месяц выросла на 3%, а в сегменте элитного жилья, напротив, сократилась на 2,3%. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир снизилось на 2,8% до 1710 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 154 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем 1,7 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 74% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 26%.
В октябре в районе левобережья наблюдается повышение цен, здесь темп роста составил 3,4%, и средняя стоимость достигла уровня 1343 у.е./кв.м. При этом ценовые показатели выросли на все форматы квартир кроме многокомнатных, где средние цены сократились на 0,9%. За месяц 1-комнатное жилье увеличилось в цене на 3,5%, 2-комнатное – на 4,5% и 3-комнатное – на 6%.
За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 1,1% и опустился до уровня 1203 у.е./кв.м. Основное влияние на снижение средних цен предложения оказало 3- и многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 1,5% и 3% соответственно. Однако средняя стоимость 1- и 2-комнатных квартир за месяц выросла на 0,8% и 0,3%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 44,3% (-1069 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 42,8% (-899 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил уже 10,4%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Октябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1343 |
-44,33 |
-1069 |
|
1-комнатные |
2219 |
1149 |
-48,24 |
-1070 |
|
2-комнатные |
2498 |
1318 |
-47,23 |
-1180 |
|
3-комнатные |
2487 |
1435 |
-42,31 |
-1052 |
|
Многокомнатные |
2457 |
1485 |
-39,55 |
-972 |
|
правобережья: |
2102 |
1203 |
-42,78 |
-899 |
|
1-комнатные |
2032 |
1212 |
-40,38 |
-820 |
|
2-комнатные |
2047 |
1191 |
-41,84 |
-856 |
|
3-комнатные |
2116 |
1195 |
-43,54 |
-921 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1247 |
-43,79 |
-972 |
Остановимся отдельно на динамике средних цен в зависимости от формата квартир. Исходя из статистических данных, наблюдается незначительное снижение ценовых показателей. Так, максимальное уменьшение средней стоимости зафиксировано на многокомнатное жилье – на 1,6%, а минимальное – на 2-комнатное – на 0,2%.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 43,1%, немного отстают 2- и многокомнатные, цены на которые сократились на 42,5% и 41,8% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на 1-комнатное жилье – 41,6%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Октябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1200 |
-41,58 |
-854 |
|
2-комнатные |
2107 |
1211 |
-42,52 |
-896 |
|
3-комнатные |
2184 |
1242 |
-43,14 |
-942 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1312 |
-41,80 |
-942 |
|
Город |
2148 |
1229 |
-42,77 |
-919 |
В течение данного месяца, в зависимости от материала стен, квартиры в кирпичных и панельных постройках потеряли от стоимости по 2%, в монолитных домах – 1,2%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 43,7% от стоимости, в кирпичных – 42,5% и монолитных– 42,4%. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Октябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1159 |
-43,68 |
-900 |
|
Кирпич |
2147 |
1234 |
-42,53 |
-913 |
|
Монолит |
2242 |
1292 |
-42,40 |
-950 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 42,8% (-919 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В октябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,85, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно сузились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,11 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,73 раза).
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья сократилась на 2,3% и опустилась до отметки 1675 у.е./кв.м (диаграмма 14). При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 2,1%, на 3-комнатные – 1,9% и многокомнатные – 1,6%, а на 2-комнатные, напротив, отмечен рост на 0,1%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 46,7% (-1466 у.е./кв.м) (таблица 4).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с сентябрем 2009 года, средняя стоимость увеличилась на 3% и оказалась на уровне 906 у.е./кв.м. При этом рост цен на 1-комнатные квартиры составил 4,3%, 2-комнатные – 3,4%, 3-комнатные – 1,4% и многокомнатные – 2,6%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 37,8% (-551 у.е./кв.м) (таблица 4).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Октябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
1675 |
-46,66 |
-1466 |
|
1-комнатные |
2817 |
1568 |
-44,34 |
-1249 |
|
2-комнатные |
3079 |
1636 |
-46,84 |
-1443 |
|
3-комнатные |
3212 |
1713 |
-46,68 |
-1499 |
|
Многокомнатные |
3495 |
1910 |
-45,34 |
-1585 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
906 |
-37,84 |
-551 |
|
1-комнатные |
1434 |
908 |
-36,65 |
-526 |
|
2-комнатные |
1426 |
912 |
-36,07 |
-514 |
|
3-комнатные |
1450 |
897 |
-38,11 |
-553 |
|
Многокомнатные |
1521 |
905 |
-40,48 |
-616 |
Выводы и прогнозы
Итак, за последние три месяца рынок вторичного жилья ознаменовался замедлением темпов падения средних цен. Особенно это было заметно в сегменте «дешевого» жилья. Ожидаемая стабилизация цен на рынке жилья была вызвана традиционной осенней активизацией как продавцов, так и покупателей и появлением позитивных новостей с мировых рынков. Однако внутренние экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются.
Падение цен на вторичное жилье с начала 2009 года составило 26,3%. За тот же период прошлого года этот показатель соответствовал 21,4%. Таким образом, темпы снижения в текущем году выросли на 4,9%.
В ближайшей перспективе нисходящий тренд средней стоимости одного квадратного метра сохранится, стоит ожидать снижения средних цен в пределах 1-3% в месяц.
Стоит отметить, что правительство на днях приняло решение направить средства Фонда стрессовых активов (ФСА) на поддержание экономики. Фондом будут направлены 30 млрд тенге на завершение строительства проблемных объектов в городах Алматы и Астаны, что решит судьбы более 2,5 тыс. дольщиков. В рамках последних госпрограмм правительство через местные бюджеты и частично через дочерний Фонд недвижимости «Самрук-Казына» до 2011 года намерено достроить около 35 тыс. квартир. Из них более 20 тыс. квартир – для обманутых дольщиков. Поможет ли это рынку недвижимости? По этому поводу глава ФНБ «Самрук-Казына» Кайрат Келимбетов высказал мнение, что сама схема долевого участия «не содействует макроэкономической стабилизации и нагнетает создание «мыльных пузырей» в жилищном секторе».
Аналитический отдел портала www.kn.kz