За неделю средневзвешенная стоимость по городу на рынке вторичного жилья выросла на 1% до уровня 1243 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир не изменилось – 1711, а объем предложения увеличился на 1,1% (157 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1711, из них: на левобережье – 354, правобережье – 1357. Однокомнатные квартиры занимают 24% (409 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (593), 3-комнатные – 30% (513) и многокомнатные – 11% (196).
Увеличение ценовых показателей по городу зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где спад составил 2%. Максимальный рост средних цен наблюдается на многокомнатное жилье на 3,2%, а минимальный – на 2-комнатное – на 1,6% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 20 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 27 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1211 |
1187 |
-2,03 |
-24 |
|
2-комнатные |
1202 |
1221 |
+1,61 |
+19 |
|
3-комнатные |
1245 |
1269 |
+1,88 |
+24 |
|
Многокомнатные |
1317 |
1358 |
+3,15 |
+41 |
|
По городу |
1231 |
1243 |
+0,95 |
+12 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 20 октября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 27 октября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
|
1-комнатные |
409 |
409 |
0,00 |
0 |
|
2-комнатные |
573 |
593 |
+3,49 |
+20 |
|
3-комнатные |
523 |
513 |
-1,91 |
-10 |
|
Многокомнатные |
206 |
196 |
-4,85 |
-10 |
|
По городу |
1711 |
1711 |
0,00 |
0 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 43% (-894 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-899 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 42% (-936 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 40% (-891 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, рост ценовых показателей на квартиры в панельных и кирпичных постройках составил 0,4% и 0,6% соответственно, в монолитных домах – 2,2% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 20 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 27 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, у.е. |
|
Панель |
1159 |
1163 |
+0,36 |
+4 |
|
Кирпич |
1240 |
1248 |
+0,64 |
+8 |
|
Монолит |
1287 |
1315 |
+2,20 |
+28 |
|
По городу |
1231 |
1243 |
+0,95 |
+12 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 20 октября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 27 октября 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, шт. |
|
Панель |
447 |
455 |
+1,79 |
+8 |
|
Кирпич |
813 |
812 |
-0,12 |
-1 |
|
Монолит |
451 |
444 |
-1,55 |
-7 |
|
По городу |
1711 |
1711 |
0,00 |
0 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 44% (-918 у.е./кв.м), кирпичных – на 42% (-921 у.е./кв.м) и в монолитных – на 41% (-927 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели выросли как в районе левобережья, так в районе правобережья.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 2,2% и оказалась на отметке 1380 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен на 2-комнатное жилье составил 4,7%, на 3-комнатное – 1,8% и многокомнатное – 4%, а на 1-комнатное, напротив, зафиксирован спад цен – 2,9%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 6%.
В районе правобережья ценовой показатель увеличился на 0,4%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1207 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на 2-, 3- и многокомнатное жилье на 0,4%, 1,7% и 2,4% соответственно, а на 1-комнатное, напротив, спад – 1,9%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 20 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 27 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у. е. |
|
Левобережье |
1351 |
1380 |
+2,16 |
+29 |
|
1-комнатные |
1171 |
1138 |
-2,87 |
-33 |
|
2-комнатные |
1318 |
1380 |
+4,66 |
+62 |
|
3-комнатные |
1447 |
1473 |
+1,79 |
+26 |
|
Многокомнатные |
1466 |
1524 |
+4,01 |
+58 |
|
Правобережье |
1202 |
1207 |
+0,41 |
+5 |
|
1-комнатные |
1220 |
1198 |
-1,87 |
-22 |
|
2-комнатные |
1180 |
1185 |
+0,41 |
+5 |
|
3-комнатные |
1192 |
1212 |
+1,69 |
+20 |
|
Многокомнатные |
1261 |
1292 |
+2,43 |
+31 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 44% (-1094 у.е./кв.м), а правобережья – 43% (-897 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен по городу составило 42,5% (-920 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,88, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 14) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,76 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,21 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя стоимость увеличилась на 2% до уровня 1713 у.е./кв.м. Рост средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксирован на 2-, 3- и многокомнатное жилье – 2,8%, 4% и 4,5% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, спад – 2,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 47% (-1511 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость за неделю увеличилась на 0,1% до отметки 909 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 2- и 3-комнатное жилье – на 0,5% и 1,3% соответственно, а на 1- и многокомнатное, напротив, цена предложения сократилась на 1,8% и 0,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 38% (-555 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 27 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1538 |
-47,10 |
-1369 |
|
2-комнатные |
3168 |
1679 |
-46,99 |
-1489 |
|
3-комнатные |
3217 |
1777 |
-44,77 |
-1440 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2013 |
-41,11 |
-1406 |
|
Город |
3224 |
1713 |
-46,86 |
-1511 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 27 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
906 |
-39,73 |
-597 |
|
2-комнатные |
1371 |
908 |
-33,79 |
-463 |
|
3-комнатные |
1400 |
913 |
-34,75 |
-487 |
|
Многокомнатные |
1525 |
911 |
-40,25 |
-614 |
|
Город |
1464 |
909 |
-37,90 |
-555 |
Выводы и прогнозы
Итак, после летней стабилизации цен намечается тенденция дальнейшего снижения ценовых показателей, однако в сегменте эконом-класса прослеживается явный тренд вверх. Продавцы «дешевого» жилья все еще удерживают завышенные цены, а потенциальные покупатели продолжают занимать выжидательную позицию.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 2-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz