За неделю средневзвешенная стоимость по городу на рынке вторичного жилья увеличилась до уровня 1231 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,6% и составило 1711 квартир, а объем предложения повысился на 1,1% (156 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1711, из них: на левобережье – 334, правобережье – 1377. Однокомнатные квартиры занимают 24% (409 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (573), 3-комнатные – 31% (523) и многокомнатные – 12% (206).
Увеличение ценовых показателей по городу зафиксировано на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где спад составил 0,2%. Максимальный рост средних цен наблюдается намногокомнатное жилье на 2,5%, а минимальный – на 1-комнатное – на 0,3% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 13 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у.е. |
1-комнатные |
1207 |
1211 |
+0,33 |
+4 |
2-комнатные |
1204 |
1202 |
-0,16 |
-2 |
3-комнатные |
1230 |
1245 |
+1,20 |
+15 |
Многокомнатные |
1285 |
1317 |
+2,51 |
+32 |
По городу |
1222 |
1231 |
+0,71 |
+9 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 13 октября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 20 октября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
1-комнатные |
413 |
409 |
-0,97 |
-4 |
2-комнатные |
583 |
573 |
-1,72 |
-10 |
3-комнатные |
514 |
523 |
+1,75 |
+9 |
Многокомнатные |
211 |
206 |
-2,37 |
-5 |
По городу |
1721 |
1711 |
-0,58 |
-10 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-870 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-918 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 44% (-959 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 41% (-932 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, рост ценовых показателей на квартиры в панельных и монолитных постройках составил 0,3% и 0,8% соответственно, в кирпичных домах – 0,9% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 13 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, у.е. |
Панель |
1155 |
1159 |
+0,34 |
+4 |
Кирпич |
1229 |
1240 |
+0,85 |
+11 |
Монолит |
1277 |
1287 |
+0,76 |
+10 |
По городу |
1222 |
1231 |
+0,71 |
+9 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 13 октября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 20 октября 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, шт. |
Панель |
449 |
447 |
-0,45 |
-2 |
Кирпич |
826 |
813 |
-1,57 |
-13 |
Монолит |
446 |
451 |
+1,12 |
+5 |
По городу |
1721 |
1711 |
-0,58 |
-10 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 44% (-922 у.е./кв.м), кирпичных – на 43% (-929 у.е./кв.м) и в монолитных – на 43% (-955 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели выросли только в районе левобережья, а в районе правобережья, напротив, зафиксирован незначительный спад цен.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 2,9% и оказалась на отметке 1351 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен на 1-комнатные квартиры составил 3,2%, на 2-комнатные – 4,5% и 3-комнатные – 2,9%, а на многокомнатные, напротив, зафиксирован спад цен – 0,5%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 5%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,1%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1202 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры на 0,3% и 1,3% соответственно, а на 3- и многокомнатные, напротив, рост – 0,1% и 3,8%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 13 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у. е. |
Левобережье |
1312 |
1351 |
+2,92 |
+39 |
1-комнатные |
1135 |
1171 |
+3,16 |
+36 |
2-комнатные |
1261 |
1318 |
+4,50 |
+57 |
3-комнатные |
1407 |
1447 |
+2,85 |
+40 |
Многокомнатные |
1472 |
1466 |
-0,45 |
-6 |
Правобережье |
1203 |
1202 |
-0,07 |
-1 |
1-комнатные |
1224 |
1220 |
-0,30 |
-4 |
2-комнатные |
1195 |
1180 |
-1,26 |
-15 |
3-комнатные |
1191 |
1192 |
+0,06 |
+1 |
Многокомнатные |
1215 |
1261 |
+3,81 |
+46 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 45% (-1124 у.е./кв.м), а правобережья – 43% (-901 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 43,1% (-932 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,85, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,71 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,11 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя стоимость увеличилась на 1,5% до уровня 1679 у.е./кв.м. Рост средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксирован на 2-, 3- и многокомнатные квартиры – 2%, 1,5% и 4% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, спад – 0,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 48% (-1545 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость за неделю увеличилась до отметки 908 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 1-, 3- и многокомнатное жилье – на 1,7%, 1,8% и 0,9% соответственно, а на 2-комнатное, напротив, цена предложения сократилась на 1,2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 38% (-556 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 20 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1580 |
-45,67 |
-1327 |
2-комнатные |
3168 |
1633 |
-48,44 |
-1535 |
3-комнатные |
3217 |
1709 |
-46,90 |
-1508 |
Многокомнатные |
3419 |
1928 |
-43,63 |
-1491 |
Город |
3224 |
1679 |
-47,92 |
-1545 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 20 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
923 |
-38,62 |
-580 |
2-комнатные |
1371 |
903 |
-34,12 |
-468 |
3-комнатные |
1400 |
901 |
-35,60 |
-499 |
Многокомнатные |
1525 |
912 |
-40,22 |
-613 |
Город |
1464 |
908 |
-37,97 |
-556 |
Выводы и прогнозы
Итак, после летней стабилизации цен наметилась тенденция снижения ценовых показателей, однако в сегменте эконом-класса прослеживается явный тренд вверх. Продавцы «дешевого» жилья все еще удерживают завышенные цены, а потенциальные покупатели продолжают занимать выжидательную позицию.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 2-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz