За неделю средневзвешенная стоимость по городу на рынке вторичного жилья не изменилась и осталась на прежнем уровне 1222 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 1,4% и составило 1721 квартиру, а объем предложения повысился на 3,4% (154 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1721, из них: на левобережье – 306, правобережье – 1415. Однокомнатные квартиры занимают 24% (413 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (583), 3-комнатные – 30% (514) и многокомнатные – 12% (211).
Изменение ценовых показателей по городу, в зависимости от формата квартиры, имеет разнонаправленную динамику. Так, снижение средних цен наблюдается на 2- и многокомнатное жилье на 1,1% и 0,4% соответственно, а рост – на 1- и 3-комнатное – на 1,1% и 0,6% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 6 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у.е. |
1-комнатные |
1195 |
1207 |
+1,05 |
+12 |
2-комнатные |
1217 |
1204 |
-1,10 |
-13 |
3-комнатные |
1223 |
1230 |
+0,57 |
+7 |
Многокомнатные |
1290 |
1285 |
-0,40 |
-5 |
По городу |
1222 |
1222 |
0,00 |
0 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 6 октября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 13 октября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
1-комнатные |
418 |
413 |
-1,20 |
-5 |
2-комнатные |
584 |
583 |
-0,17 |
-1 |
3-комнатные |
505 |
514 |
+1,78 |
+9 |
Многокомнатные |
191 |
211 |
+10,47 |
+20 |
По городу |
1698 |
1721 |
+1,35 |
+23 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 42% (-874 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-916 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 44% (-974 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 43% (-965 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, спад ценовых показателей на квартиры в монолитных и панельных постройках составил 0,8% и 0,4% соответственно, а в кирпичных домах, напротив, рост – 0,8% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 6 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, у.е. |
Панель |
1160 |
1155 |
-0,44 |
-5 |
Кирпич |
1219 |
1229 |
+0,81 |
+10 |
Монолит |
1287 |
1277 |
-0,78 |
-10 |
По городу |
1222 |
1222 |
0,00 |
0 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 6 октября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 13 октября 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Темп роста/ падения, шт. |
Панель |
423 |
449 |
+6,15 |
+26 |
Кирпич |
852 |
826 |
-3,05 |
-26 |
Монолит |
423 |
446 |
+5,44 |
+23 |
По городу |
1698 |
1721 |
+1,35 |
+23 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 44% (-926 у.е./кв.м), кирпичных – на 43% (-939 у.е./кв.м) и в монолитных – на 43% (-965 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели сократились только в районе левобережья, а в районе правобережья, напротив, зафиксирован рост цен.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 1,3% и оказалась на отметке 1312 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, снижение цен распределилось следующим образом: на 1-комнатные квартиры – 1,3%, на 2-комнатные – 4,1%, на 3- и многокомнатные – 0,5%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 5%.
В районе правобережья ценовой показатель увеличился на 0,3%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1203 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 12). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 2- и многокомнатные квартиры на 0,6%, а на 1- и 3-комнатные, напротив, рост – 1,6% и 0,7% соответственно. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,5%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 6 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, у. е. |
Левобережье |
1330 |
1312 |
-1,33 |
-18 |
1-комнатные |
1150 |
1135 |
-1,29 |
-15 |
2-комнатные |
1316 |
1261 |
-4,12 |
-55 |
3-комнатные |
1414 |
1407 |
-0,52 |
-7 |
Многокомнатные |
1480 |
1472 |
-0,54 |
-8 |
Правобережье |
1199 |
1203 |
+0,31 |
+4 |
1-комнатные |
1205 |
1224 |
+1,62 |
+19 |
2-комнатные |
1203 |
1195 |
-0,63 |
-8 |
3-комнатные |
1183 |
1191 |
+0,69 |
+8 |
Многокомнатные |
1222 |
1215 |
-0,58 |
-7 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 47% (-1162 у.е./кв.м), а правобережья – 43% (-901 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 43,5% (-941 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,83, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1- и 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,75 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,05 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом» ценовой показатель за неделю не изменился.
Так, в секторе элитного жилья средняя стоимость сократилась на 0,2% до уровня 1653 у.е./кв.м. Спад средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксирован только на 2-комнатные квартиры – 2%, а на 1-комнатные, напротив, рост – 1,1%. Средние цены 3- и многокомнатного жилья в течение недели незначительно выросли. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 49% (-1571 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость за неделю не изменилась, и индекс остался на отметке 903 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 1- и многокомнатное жилье – на 1,2% и 1% соответственно, а на 2- и 3-комнатное, напротив, цена предложения сократилась на 0,7% и 0,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 34% (-561 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 13 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1587 |
-45,43 |
-1320 |
2-комнатные |
3168 |
1601 |
-49,47 |
-1567 |
3-комнатные |
3217 |
1684 |
-47,66 |
-1533 |
Многокомнатные |
3419 |
1853 |
-45,80 |
-1566 |
Город |
3224 |
1653 |
-48,71 |
-1571 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 13 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
907 |
-39,64 |
-596 |
2-комнатные |
1371 |
915 |
-33,30 |
-456 |
3-комнатные |
1400 |
885 |
-36,74 |
-515 |
Многокомнатные |
1525 |
904 |
-40,73 |
-621 |
Город |
1464 |
903 |
-38,35 |
-561 |
Выводы и прогнозы
Итак, после летней стабилизации цен наметилась тенденция снижения ценовых показателей, однако в сегменте эконом-класса прослеживается явный тренд вверх. Продавцы «дешевого» жилья все еще удерживают завышенные цены, а потенциальные покупатели продолжают занимать выжидательную позицию.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 2-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz