В начале первого зимнего месяца средняя цена 1 кв. м жилья потеряла еще 1,3% своей стоимости и составила 909 у. е. Объем предложения так же продолжает сокращаться. По сравнению с предыдущим периодом количество предлагаемого жилья снизилось на 2,4% и составило 2 673 квартиры. Размер рынка в денежном выражении – 127,3 млн. у. е., что оказалось на 4,4% или на 3,4 млн. у. е. ниже прошлого показателя.
Состояние рынка по районам
На общий темп падения ценового показателя главным образом повлияло сокращение средней стоимости в Центре города – на 3,9%. На 4 декабря цена здесь установилась на отметке 1 149 у. е. за 1 кв. м. Здесь же резко сократилось количество предлагаемого к продаже жилья – на 7,8% или на 64 квартиры.
На Юго – Востоке показатели рынка оказались более стабильными. Предложение потеряло 1,9% своего прежнего объема, цена изменилась незначительно – на 0,1% со знаком «минус».
В Майкудуке и Пришахтинске произошли положительные колебания ценовых значений – 0,1% и 0,7% соответственно. Средние цены в этих районах традиционно остаются самыми низкими в городе: 591 и 468 у. е. за единицу площади. Вместе с тем, в Майкудуке вопреки общегородской тенденции сокращения, предложение увеличилось еще на 2,5% или на 21 квартиры. Напомним, чтов течение последних трех месяцев удельный вес жилья Майкудука в общем объеме постоянно увеличивался. На 4 декабря Майкудук занял лидирующееместо по объему предложения – 33%. В августе этот показатель составлял 23% (!). Удельный вес предложения в Центре сократился с 33% до 29%,на Юго-Востоке, с 36% до 30,4%.
По темпам сокращения предложения является лидером Пришахтинск. Количество жилья к продаже здесь составило 114 квартир, что на 18% ниже прошлого показателя.
Средняя стоимость жилья в Михайловке уменьшилась на 1% и составила 1 040 у. е. за квадратный метр. Предложение изменилось не значительно.
В зависимости от количества комнат максимально сократилось предложение однокомнатного жилья – на 8,3%. Предложение двух- и трехкомнатных квартир потеряло 1,6% и 2,1% своего объема соответственно. Аналогичный показатель четырехкомнатного жилья остался без изменения. При этом средняя цена больше всего снизилась на двух - и трехкомнатные квартиры – на 2,6% и 2,3% соответственно. Стоимость одно- и четырехкомнатного жилья изменилась не значительно – лишь на 1,1%.
Больше всего однокомнатного жилья предлагается в Центре – 31% в общем удельном весе. Максимальный объем предложения двухкомнатных квартир - в Майкудуке - 38%. А на район Юго-Востока приходится 56,6% всего четырехкомнатного жилья.
По типу постройки на 0,9% подешевели кирпичные дома, более скромным темпом – панельные (0,3%). На 4 декабря средняя стоимость 1 кв. м в них составила 1 019 у. е. и 873 у. е. соответственно.
Как всегда наибольший удельный вес в общем количестве предложения имеет двухкомнатное жилье - 1 107 квартиры или 42,6% от общего объема.
Расслоение рынка
Средняя цена «дорогого» жилья по сравнению с предыдущим периодом сократилась на 3,3% и составила 1 140 у.е. за 1 кв. м . «Дешевое» жилье потеряло 11,2% своей средней стоимости и остановилось на отметке 566 у.е. за 1 кв. Ценовые пределы сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья в процентном отношении расширились на 2%. Для наглядности: если на предыдущей неделе средняя цена верхнего предела превышала на 58% цену нижнего, то на 4 декабря ценовой разрыв составил уже 60%. Изменение показателей за три недели ноября представлено на таблице 1.
Наибольший ценовой диапазон остается в Центре и Майкудуке. В этих районах индекс расслоения составил 2,7 и 3,8 соответственно. Другими словами, стоимость «дорогого» жилья здесь в среднем разавыше «дешевого».
Минимальный индекс расслоения (1,8) был зафиксирован в Пришахтинске (таблица 2). По сравнению с прошлой неделей пределы цен здесь сократились с 57% до 50,1%. Верхний уровень ценового показателя на 4 декабря составил 118 486 у.е., нижний – 16 046 у.е., что оказалось на 7,6% и 5,3% ниже показателей прошедшего месяца.
Таблица 1.
Изменение средней цены 1 кв. м «дорогого» и «дешевого» жилья, у.е.
|
Цена 1 кв. м, у. е. |
20.11.07 |
Откло-нение,% |
27.11.07 |
Откло-нение,% |
04.12.07 |
Откло-нение,% |
|
«Дорогое» жилье |
1 134 |
0,3 |
1 179 |
3,9 |
1 140 |
-3,3 |
|
«Дешевое» жилье |
554 |
-5,8 |
637 |
14,9 |
566 |
-11,2 |
Таблица 2.
|
Район |
Количество комнат |
Общий индекс расслоения |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
Центр |
2,0 |
2,6 |
2,9 |
3,0 |
2,7 |
|
Юго-Восток |
1,9 |
1,9 |
2,2 |
2,1 |
2,1 |
|
Михайловка |
2,7 |
3,1 |
3,3 |
1,6 |
2,5 |
|
Майкудук |
3,3 |
3,3 |
4,0 |
4,2 |
3,8 |
|
Пришахтинск |
1,8 |
1,9 |
2,0 |
1,3 |
1,8 |
Выводы
Итак, все тенденции развития рынка вторичного жилья г. Караганда сохраняются. Предложение продолжает сокращаться, темпы снижения средней стоимости постепенно замедляются. Продавцы, не нуждающиеся в срочной продаже, уже не спешат расставаться со своей собственностью по невыгодным ценам. На рынке недвижимости наступил период «ожидания». Как мы уже писали, дальнейшее развитие здесь напрямую будет зависеть от изменений в финансовом секторе и кредитной политики банков.
Рынок недвижимости – сложная, инертная структура, рост или падение цен здесь всегда происходит постепенно, даже после серьезных кризисов. Смена тенденций требует не менее одного – двух месяцев. Это можно было наблюдать и на карагандинском рынке. Всю первую половину сентября все еще сохранялся рост средней цены по инерции, хотя и спадающими темпами, и только к концу месяца наметилось плавное снижение ценовых показателей.Благодаря этому обстоятельству, на основании текущего темпа изменения цен можно с хорошей точностью построить прогноз на ближайшую перспективу. Среднемесячный темп снижения средней цены, скорее всего, будет сохраняться в пределах 0,5% - 1,5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz