Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная стоимость по городу сократилась еще на 0,6% до уровня 1222 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 3% и составило 1698 квартир, а объем предложения понизился на 4,9% (149 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1698, из них: на левобережье – 290, правобережье – 1408. Однокомнатные квартиры занимают 25% (418 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (584), 3-комнатные – 30% (505) и многокомнатные – 11% (191).
На данной неделе снижение ценовых показателей по городу наблюдается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где цены выросли на 1%. Максимальный спад средней стоимости прослеживается на 1- и 3-комнатное жилье – на 1,3%, а минимальный – на многокомнатное – на 1,1% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 29 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 6 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1210 |
1195 |
-1,30 |
-15 |
|
2-комнатные |
1205 |
1217 |
+1,00 |
+12 |
|
3-комнатные |
1240 |
1223 |
-1,34 |
-17 |
|
Многокомнатные |
1304 |
1290 |
-1,06 |
-14 |
|
По городу |
1229 |
1222 |
-0,57 |
-7 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 29 сентября 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 6 октября 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
432 |
418 |
-3,24 |
-14 |
|
2-комнатные |
596 |
584 |
-2,01 |
-12 |
|
3-комнатные |
509 |
505 |
-0,79 |
-4 |
|
Многокомнатные |
214 |
191 |
-10,75 |
-23 |
|
По городу |
1751 |
1698 |
-3,05 |
-53 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 43% (-886 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 43% (-907 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 45% (-981 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 43% (-959 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, спад ценовых показателей на квартиры в кирпичных и панельных постройках составил 0,6% и 1% соответственно, в монолитных домах – 1,9% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 29 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 6 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1172 |
1160 |
-1,04 |
-12 |
|
Кирпич |
1227 |
1219 |
-0,58 |
-8 |
|
Монолит |
1313 |
1287 |
-1,93 |
-26 |
|
По городу |
1229 |
1222 |
-0,57 |
-7 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 29 сентября 2009 года, шт. |
Количество предложений на 6 октября 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
443 |
423 |
-4,51 |
-20 |
|
Кирпич |
857 |
852 |
-0,58 |
-5 |
|
Монолит |
451 |
423 |
-6,21 |
-28 |
|
По городу |
1751 |
1698 |
-3,03 |
-53 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 44% (-921 у.е./кв.м), кирпичных – на 44% (-949 у.е./кв.м) и в монолитных – на 43% (-955 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели сократились как в районе левобережья, так и в районе правобережья.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 1,5% и оказалась на отметке 1330 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, снижение цен наблюдается на 1-комнатные квартиры – 4,4%, на 3-комнатные – 0,5% и многокомнатные – 0,8%, а на 2-комнатное жилье ценовой показатель за неделю не изменился. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 6%.
В районе правобережья ценовой показатель снизился на 0,3%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1199 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1-, 3- и многокомнатные квартиры на 0,6%, 1,2% и 2,2% соответственно, а на 2-комнатные, напротив, рост – 1,4%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 29 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 6 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1350 |
1330 |
-1,47 |
-20 |
|
1-комнатные |
1203 |
1150 |
-4,41 |
-53 |
|
2-комнатные |
1316 |
1316 |
0,00 |
0 |
|
3-комнатные |
1421 |
1414 |
-0,52 |
-7 |
|
Многокомнатные |
1492 |
1480 |
-0,79 |
-12 |
|
правобережье |
1203 |
1199 |
-0,29 |
-4 |
|
1-комнатные |
1212 |
1205 |
-0,60 |
-7 |
|
2-комнатные |
1186 |
1203 |
+1,42 |
+17 |
|
3-комнатные |
1197 |
1183 |
-1,18 |
-14 |
|
Многокомнатные |
1249 |
1222 |
-2,16 |
-27 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 46% (-1144 у.е./кв.м), а правобережья – 43% (-904 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 43,5% (-941 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,84, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,75 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,07 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом», напротив, прослеживается спад цен.
Так, в секторе элитного жилья средняя стоимость сократилась на 1,8% до уровня 1657 у.е./кв.м. Спад средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксирован на 1-комнатные квартиры – 1,3%, на 3-комнатные – 3,9% и многокомнатные – 4%, а на 2-комнатные, напротив, рост – 1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 49% (-1567 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость за неделю выросла на 1,1%, и индекс оказался на отметке 903 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 2- и 3-комнатное жилье – на 3,3% и 0,8% соответственно, а на 1- и многокомнатное, напротив, цена предложения сократилась на 0,5% и 0,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 34% (-561 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 6 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1569 |
-46,03 |
-1338 |
|
2-комнатные |
3168 |
1634 |
-48,43 |
-1534 |
|
3-комнатные |
3217 |
1683 |
-47,70 |
-1534 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1851 |
-45,87 |
-1568 |
|
Город |
3224 |
1657 |
-48,60 |
-1567 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 6 октября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
897 |
-40,34 |
-606 |
|
2-комнатные |
1371 |
921 |
-32,80 |
-450 |
|
3-комнатные |
1400 |
889 |
-36,48 |
-511 |
|
Многокомнатные |
1525 |
895 |
-41,32 |
-630 |
|
Город |
1464 |
903 |
-38,35 |
-561 |
Выводы и прогнозы
Итак, после летней стабилизации цен наметилась тенденция снижения ценовых показателей, однако в сегменте эконом-класса прослеживается явный тренд вверх. Продавцы «дешевого» жилья все еще удерживают завышенные цены, а потенциальные покупатели продолжают занимать выжидательную позицию.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 2-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz