В сентябре ценовые показатели на рынке вторичного жилья Астаны продолжили свое снижение. Средневзвешенная стоимость сократилась на 1,5% до уровня 1245 у.е./кв.м. При этом средняя стоимость в секторе эконом-класса за месяц снизилась на 0,5%, а в сегменте элитного жилья – на 3,3%. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 5% до 1760 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 159 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,7 до 1,8 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 79% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 21%.
В данном месяце в районе левобережья наблюдается повышение, здесь темп роста составил 0,6%, и средняя стоимость достигла уровня 1299 у.е./кв.м. При этом ценовые показатели выросли на 3- и многокомнатное жилье на 1,5% и 2,7% соответственно, на 1-комнатные, напротив, сократились на 2%. Цена 2-комнатных квартир, за месяц не изменилась.
За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 1,4% и опустился до уровня 1216 у.е./кв.м (диаграмма 5). Основное влияние на снижение средних цен предложения оказало 1- и многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 1,4% и 1,5% соответственно. Темп снижения 2- и 3-комнатных квартир скромнее – 0,8% и 0,3%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 46,2% (-1113 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 42,2% (-886 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил уже 6,4%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Сентябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
левобережья: |
2412 |
1299 |
-46,15 |
-1113 |
1-комнатные |
2219 |
1110 |
-49,97 |
-1109 |
2-комнатные |
2498 |
1261 |
-49,51 |
-1237 |
3-комнатные |
2487 |
1354 |
-45,57 |
-1133 |
Многокомнатные |
2457 |
1499 |
-39,02 |
-958 |
правобережья: |
2102 |
1216 |
-42,15 |
-886 |
1-комнатные |
2032 |
1202 |
-40,86 |
-830 |
2-комнатные |
2047 |
1187 |
-41,99 |
-860 |
3-комнатные |
2116 |
1213 |
-42,67 |
-903 |
Многокомнатные |
2219 |
1286 |
-42,02 |
-933 |
Остановимся отдельно на динамике средних цен в зависимости от формата квартир. В течение трех месяцев, исходя из статистических данных, наблюдается явное замедление темпов падения. В сентябре снижение ценовых показателей также невелико. Так, максимальное уменьшение зафиксировано на 1-комнатное жилье – на 1,7%, а минимальное – на 3-комнатное – на 0,1%.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 42,7%, немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 42,4% и 41,1% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 40,9%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Сентябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
1-комнатные |
2054 |
1210 |
-41,09 |
-844 |
2-комнатные |
2107 |
1213 |
-42,43 |
-894 |
3-комнатные |
2184 |
1252 |
-42,66 |
-932 |
Многокомнатные |
2254 |
1333 |
-40,87 |
-921 |
Город |
2148 |
1245 |
-42,02 |
-903 |
В течение данного месяца, в зависимости от материала стен, подешевели квартиры в монолитных и панельных постройках – на 1% и 1,1% соответственно, в кирпичных домах – на 1,8%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,6% от стоимости, монолитных – 41,7% и кирпичных – 41,3%. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Сентябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
Панель |
2059 |
1182 |
-42,56 |
-876 |
Кирпич |
2147 |
1260 |
-41,34 |
-886 |
Монолит |
2242 |
1307 |
-41,73 |
-936 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 42% (-903 у.е./кв.м).
Для наблюдения за показателем временной экспозиции, который характеризует среднюю продолжительность времени нахождения объектов в базе (от срока появления до исчезновения), были выбраны 5% объектов от общей базы. Так выяснилось, что с конца 2007 года средний срок экспозиции объектов составляет 16-20 месяцев. В то же время выявлена следующая закономерность: произошло снижение стоимости продаваемых квартир в среднем на 50% от первоначальной стоимости, при этом цены снижаются в пределах 25-70%. Были отмечены объекты, стоимость которых сократилась в 2 раза.
Индекс расслоения
В сентябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,95, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,20 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,84 раза).
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья сократилась на 3,3% и опустилась до отметки 1714 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 2,1%, на 2-комнатные – 3,8%, на 3-комнатные – 0,4% и многокомнатные – 4,3%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 45,4% (-1427 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с августом 2009 года, средняя стоимость уменьшилась на 0,5% и оказалась на уровне 880 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен на 1- и многокомнатные квартиры составил 1,1% и 2-комнатные – 0,3%, а на 3-комнатные, напротив, прослеживается рост – 0,5%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 39,6% (-577 у.е./кв.м).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Сентябрь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
1714 |
-45,42 |
-1427 |
1-комнатные |
2817 |
1602 |
-43,15 |
-1215 |
2-комнатные |
3079 |
1635 |
-46,90 |
-1444 |
3-комнатные |
3212 |
1747 |
-45,62 |
-1465 |
Многокомнатные |
3495 |
1941 |
-44,46 |
-1554 |
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
880 |
-39,63 |
-577 |
1-комнатные |
1434 |
871 |
-39,24 |
-563 |
2-комнатные |
1426 |
882 |
-38,17 |
-544 |
3-комнатные |
1450 |
885 |
-38,94 |
-565 |
Многокомнатные |
1521 |
882 |
-41,99 |
-639 |
Выводы и прогнозы
Итак, цены на жилье, хоть и очень медленно, но снижаются. Падение цен на вторичное жилье с начала года составило 25,4%. К тому же периоду прошедшего года этот показатель составлял 20,6%, можно отметить, что темпы снижения в этом году выросли на 4,8%. Ажиотажная спекулятивная составляющая, которая присутствовала в период роста «пузыря», постепенно исчезает с рынка недвижимости. Но говорить о выздоровлении рынка еще рано, так как цены на жилье еще не достигли адекватных значений. Объективной предпосылкой для снижения цен является уровень доходов населения, который в ближайшие месяцы вряд ли будет расти.
В ближайшей перспективе нисходящий тренд средней стоимости одного квадратного метра сохранится, снижения средних цен стоит ожидать в пределах 1-3% в месяц и увеличения количества предложений.
Аналитический отдел портала www.kn.kz