В августе ценовые показатели на рынке вторичного жилья Астаны «замерли», и лишь незначительные изменения прослеживаются во всех сегментах. Средневзвешенная стоимость сократилась на 0,5% до уровня 1265 у.е./кв.м. При этом средняя стоимость в секторе эконом-класса за месяц снизилась на 0,8%, а в сегменте элитного жилья, напротив, наблюдается рост на 0,2%. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 2,2% до 1676 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 149 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,6 до 1,7 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 79% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 21%.
Темп снижения в районе левобережья составил 3,1%, и средняя стоимость достигла уровня 1291 у.е./кв.м. При этом ценовые показатели сократились на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где рост составил 0,4%. Основное влияние на спад ценового показателя по району оказало 1-комнатное жилье, которое снизилось в цене на 6,1%. Средняя стоимость 2- и многокомнатных квартир сократилась на 4,3% и 2,4% соответственно.
За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 0,8% и опустился до уровня 1234 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составило 0,9%, на 3-комнатные – 0,3% и многокомнатные – 2,5%, а на 2-комнатные, напротив, рост цен – 0,6%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 46,5% (-1121 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 41,3% (-868 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил уже 4,4%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Август 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1291 |
-46,47 |
-1121 |
|
1-комнатные |
2219 |
1132 |
-48,96 |
-1087 |
|
2-комнатные |
2498 |
1261 |
-49,50 |
-1237 |
|
3-комнатные |
2487 |
1334 |
-46,36 |
-1153 |
|
Многокомнатные |
2457 |
1459 |
-40,63 |
-998 |
|
правобережья: |
2102 |
1234 |
-41,30 |
-868 |
|
1-комнатные |
2032 |
1219 |
-40,03 |
-813 |
|
2-комнатные |
2047 |
1196 |
-41,54 |
-851 |
|
3-комнатные |
2116 |
1217 |
-42,48 |
-899 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1306 |
-41,14 |
-913 |
В августе по городу изменение средней стоимости имеет разнонаправленный характер. Так, снижение зафиксировано на 1- и многокомнатное жилье на 0,8% и 1,6% соответственно, а рост – на 2- и 3-комнатное – на 0,2% и 0,3%.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 42,6%, немного отстают 2- и многокомнатные, цены на которые сократились на 41,5% и 40,3% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на 1-комнатное жилье – 40,1%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Август 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1231 |
-40,06 |
-823 |
|
2-комнатные |
2107 |
1232 |
-41,51 |
-875 |
|
3-комнатные |
2184 |
1253 |
-42,63 |
-931 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1346 |
-40,30 |
-908 |
|
Город |
2148 |
1265 |
-41,13 |
-883 |
В течение данного месяца подешевели квартиры в панельных и монолитных постройках – на 1,3% и 1% соответственно, а в кирпичных домах, напротив, средние цены выросли на 0,8%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 41,9% от стоимости, монолитных – 41,2% и кирпичных – 40,3%. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Август 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1196 |
-41,92 |
-863 |
|
Кирпич |
2147 |
1282 |
-40,29 |
-865 |
|
Монолит |
2242 |
1319 |
-41,17 |
-923 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 41,1% (-884 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В августе индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,00, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,27 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,86 раза).
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,2% и поднялась до отметки 1773 у.е./кв.м (таблица 4). При этом рост цен на 2-комнатные квартиры составил 0,1% и 3-комнатные – 2,4%, а на 1- и многокомнатные, напротив, спад – 1,3%, и 0,3% соответственно. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 43,6% (-1368 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с июлем 2009 года, средняя стоимость уменьшилась на 0,8% и оказалась на уровне 884 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 1,2%, на 2-комнатные – 0,5%, на 3-комнатные – 1,4% и многокомнатные – 0,2%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 39,3% (-573 у.е./кв.м).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Август 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
1773 |
-43,56 |
-1368 |
|
1-комнатные |
2817 |
1635 |
-41,95 |
-1182 |
|
2-комнатные |
3079 |
1699 |
-44,82 |
-1380 |
|
3-комнатные |
3212 |
1753 |
-45,41 |
-1459 |
|
Многокомнатные |
3495 |
2028 |
-41,96 |
-1467 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
884 |
-39,31 |
-573 |
|
1-комнатные |
1434 |
881 |
-38,59 |
-553 |
|
2-комнатные |
1426 |
885 |
-37,96 |
-541 |
|
3-комнатные |
1450 |
880 |
-39,27 |
-570 |
|
Многокомнатные |
1521 |
892 |
-41,36 |
-629 |
Выводы и прогнозы
Итак, в течение года объем предложения на рынке вторичного жилья снизился на 18%, при этом средневзвешенная стоимость сократилась за год на 25,7%. Однако за аналогичный период с сентября 2007 года по август 2008 года снижение составило 21,4%, при этом темпы снижения в данном году выросли на 4,3%.
Стабилизация цен на рынке вторичного жилья началась в сентябре 2008 года и продлилась четыре месяца. Для данного года замедление темпов снижения прослеживается уже в августе, и какой длительности окажется период затишья, будет зависеть от принимаемых антикризисных мер. Снизившиеся цены, хоть и сделали недвижимость более привлекательной, но она еще не стала доступной.
В дальнейшем стоит ожидать снижения средних цен в пределах 1-3% в месяц и увеличения количества предложений.
Аналитический отдел портала www.kn.kz