На последней неделе августа на рынке вторичного жилья средневзвешенная стоимость сократилась еще на 0,7% до уровня 1242 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 5,8% и составило 1741 квартиру, а объем предложения повысился на 7,5% (154 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1741, из них: на левобережье – 304, правобережье – 1437. Однокомнатные квартиры занимают 24% (422 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (597), 3-комнатные – 31% (532) и многокомнатные – 11% (190).
Снижение ценовых показателей по городу наблюдается на 1- и многокомнатное жилье на 1%, на 2-комнатное – на 1,2%, а на 3-комнатное, напротив, рост – 0,4% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1231 |
1219 |
-0,97 |
-12 |
2-комнатные |
1243 |
1228 |
-1,22 |
-15 |
3-комнатные |
1226 |
1231 |
+0,39 |
+5 |
Многокомнатные |
1306 |
1293 |
-0,97 |
-13 |
По городу |
1251 |
1242 |
-0,69 |
-9 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 25 августа 2009 года, шт. |
Кол-во предложений На 1 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
377 |
422 |
+11,94 |
+45 |
2-комнатные |
567 |
597 |
+5,29 |
+30 |
3-комнатные |
510 |
532 |
+4,31 |
+22 |
Многокомнатные |
191 |
190 |
-0,52 |
-1 |
По городу |
1645 |
1741 |
+5,84 |
+96 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-862 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-892 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 44% (-974 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 43% (-956 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, спад ценовых показателей зафиксирован на квартиры в панельных и монолитных постройках – 1,7% и 1,9% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост – 1,4% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1188 |
1168 |
-1,66 |
-20 |
Кирпич |
1257 |
1274 |
+1,39 |
+17 |
Монолит |
1312 |
1289 |
-1,78 |
-23 |
По городу |
1251 |
1242 |
-0,69 |
-9 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 25 августа 2009 года, шт. |
Количество предложений на 1 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
478 |
477 |
-0,21 |
-1 |
Кирпич |
795 |
855 |
+7,55 |
+60 |
Монолит |
372 |
409 |
+9,95 |
+37 |
По городу |
1645 |
1741 |
+5,84 |
+96 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 44% (-913 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-894 у.е./кв.м) и в монолитных – на 43% (-953 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели сократились как в районе левобережья, так и в районе правобережья.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу понизилась на 1,4% и оказалась на отметке 1264 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры – 7,4%, 4,9% и 0,2% соответственно, а на 1-комнатное жилье ценовой показатель за неделю вырос на 7,4%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 13%.
В районе правобережья ценовой показатель снизился на 0,9%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1210 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на все форматы квартир. Максимально упали цены 2-комнатного жилья - на 1,3%, а минимально – 3-комнатного – на 0,4%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1282 |
1264 |
-1,42 |
-18 |
1-комнатные |
1049 |
1126 |
+7,42 |
+77 |
2-комнатные |
1318 |
1220 |
-7,43 |
-98 |
3-комнатные |
1351 |
1285 |
-4,86 |
-66 |
Многокомнатные |
1449 |
1446 |
-0,19 |
-3 |
правобережье |
1220 |
1210 |
-0,88 |
-10 |
1-комнатные |
1210 |
1201 |
-0,75 |
-9 |
2-комнатные |
1213 |
1197 |
-1,34 |
-16 |
3-комнатные |
1194 |
1189 |
-0,42 |
-5 |
Многокомнатные |
1265 |
1252 |
-1,01 |
-13 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 49% (-1210 у.е./кв.м), а правобережья – 42,5% (-894 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 42,6% (-920 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,01, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,88 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,32 раза).
Спад ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 0,1% до уровня 1750 у.е./кв.м. Спад средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксирован на 1- и 2-комнатные – на 0,8% и 1,1% соответственно, а на 3- и многокомнатные, напротив, рост – 0,8% и 0,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 45,7% (-1474 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость за неделю снизилась на 1,5%, и индекс оказался на отметке 871 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован на 2-, 3- и многокомнатное жилье – на 0,8%, 0,4% и 5,1% соответственно, а на 1-комнатное, напротив, цена выросла на 0,5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 40,5% (-593 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1642 |
-43,51 |
-1265 |
2-комнатные |
3168 |
1685 |
-46,80 |
-1483 |
3-комнатные |
3217 |
1708 |
-46,91 |
-1509 |
Многокомнатные |
3419 |
1985 |
-41,95 |
-1434 |
Город |
3224 |
1750 |
-45,71 |
-1474 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
859 |
-42,86 |
-644 |
2-комнатные |
1371 |
895 |
-34,75 |
-476 |
3-комнатные |
1400 |
877 |
-37,36 |
-523 |
Многокомнатные |
1525 |
854 |
-44,02 |
-671 |
Город |
1464 |
871 |
-40,53 |
-593 |
Выводы и прогнозы
Итак, с наступлением летнего затишья стабилизация цен наблюдается во всех сегментах рынка вторичного жилья. Однако исключение составляет район левобережья, средние цены которого продолжают снижаться.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz