Тенденция снижения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья продолжается, однако по сравнению с предыдущим месяцем темп снижения средней цены замедлился. Если в октябре цена сократилась на 3,6%, то в ноябре данный показатель составил уже 2,9% и средняя цена 1 кв. моказалась на уровне 924 у.е. Количество предложения после сентябрьского пика, продолжает снижаться. Среднемесячный объем предложения в ноябре составил 2 623 квартиры или 140 160 кв. м, что на 0,9% ниже октябрьских данных.
Объем рынка в денежном выражении сократился на 2,8% и составил 133, 4 млн. у. е.
Состояние рынка по районам
Напомним, что августовские кризисные события вызвали в сентябре небывалый с начала развития рынка жилья всплеск предложения. Хотя оно и остается высоким по сравнению с предыдущими месяцами (таблица 1), но сокращение его объемов два последних периода (октябрь, ноябрь) говорит о том, что волнения на рынке позади.
В разрезе районов произошли весьма интересные изменения. Снижение предложения наблюдается во всех районах за исключением Майкудука. Здесь вопреки общей тенденции, предложение выросло на 14%. В течение последних трех месяцев удельный вес жилья Майкудука в общем объеме увеличился с 22% до 29%. Соответственно это произошло за счет сокращения удельных весов в Центре (с 34% до 30%), и с 36% до 33% - на Юго-Востоке. Это можно объяснить тем, что сравнительно дешевое жилье и множество «проблемных» квартир в Майкудуке оказывалось благоприятными факторами для спекуляций, т.е. в данном районе большой процент занимает жилье, предназначенное именно для перепродажи. В Центре же и на Юго-Востоке квартиры, не нуждающиеся в срочной продаже переходят в разряд арендных. Количество предлагаемого жилья к продаже в этих районах по сравнению с октябрем сократилось на 4%.
В Михайловке и Пришахтинске из-за малого объема распределение по удельному весу не изменилось и составило 3% и 5% соответственно.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что жилье «дорогого» сегмента рынка дешевеет медленнее, чем «дешевое. Видно, что темпы снижения средней стоимости в зависимости от района разные и имеют свою тенденцию. В ноябре максимально подешевело жилье в Майкудуке и Пришахтинске – на 3% и 2,5% соответственно. В Пришахтинске в среднем за три месяца наблюдается самый высокий темп сокращения средней стоимости – 3,8%. Напомним, что в октябре собственники квартир в Майкудуке отличились «ценовой стойкостью». Жилье тогда потеряло лишь 0,7% своей стоимости. На Юго – Востоке и в Центре в течение двух месяцев цена снижалась стабильным темпом в 1,2% и 2% соответственно.
В зависимости от количества комнат больше всего подешевело однокомнатное и четырехкомнатное жилье – на 10,9% и 7,6% соответственно. Заметно скромнее двух- и трехкомнатное – на 2,2% и 1,1%. Данное распределение можно объяснить тем, что
На последней неделе ноября впервые за три последних месяца произошло положительное изменение ценового показателя. Недельное колебание составило0,2% со знаком «плюс».
Как всегда наибольший удельный вес в общем количестве предложения имеет двухкомнатное жилье - 1 173 квартиры или 40,9% от общего объема.
Расслоение рынка
Средняя цена «дорогого» жилья на 27 ноября по сравнению с предыдущим периодом увеличилась на 0,9% и составила 1 145 у.е. за 1 кв. м. На «дешевое» жилье колебание цены составило 10,8% со знаком «плюс». Напомним, что на прошлой анализируемой неделе жилье данного сегмента теряло 5,8% своей стоимости. На конец ноября средний ценовой показатель оказался на уровне 614 у. е. за 1 кв. м. Ценовые пределы сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья в процентном отношении расширились до 87%. На 20 ноября ценовой разрыв составлял 59%. Изменение ценовых показателей за четыре недели ноября представлено на таблице 1.
Наибольший ценовой диапазон остается в Центре и Майкудуке. В этих районах индекс расслоения составил 3,1 и 3,6 соответственно. Другими словами, стоимость «дорогого» жилья здесь в среднем 3,4 разавыше «дешевого».
Минимальный индекс расслоения (1,6) зафиксирован на Юго-Востоке. По сравнению с прошлой неделей пределы цен сократились с 50,5% до 38,4%. В Михайловке иПришахтинске индекс расслоения оказался на одном уровне 2,3. Верхний уровень ценового показателя на конец ноября составил 118 148 у.е., нижний – 15 446 у.е.
Таблица 1.
Изменение средней цены 1 кв. м «дорогого» и «дешевого» жилья, у.е.
|
Цена 1 кв. м, у. е. |
04.11.07 |
12.11.07 |
Откло- нение,% |
20.11.07 |
Откло- нение,% |
27.11.07 |
Откло- нение, % |
|
«Дорогое» жилье |
1 153 |
1 131 |
-1,9 |
1 134 |
-0,3 |
1 145 |
0,9 |
|
«Дешевое» жилье |
597 |
588 |
-1.5 |
554 |
-5.8 |
614 |
10,8 |
Таблица 2.
|
Район |
Количество комнат |
Общий индекс расслоения |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
Центр |
2,5 |
2,6 |
2,8 |
3,8 |
3,1 |
|
Юго-Восток |
1,8 |
0,1 |
2,1 |
2,2 |
1,6 |
|
Михайловка |
1,7 |
3,8 |
3,0 |
1,6 |
2,3 |
|
Майкудук |
3,2 |
3,2 |
3,8 |
4,0 |
3,6 |
|
Пришахтинск |
2,2 |
2,3 |
2,6 |
1,9 |
2,3 |
Выводы
Итак, коррекция на рынке недвижимости продолжается. Период безудержного роста завершился и в развитии рынка жилья произошел перелом. Тем не менее, данный процесс является вполне объективным и предсказуемым. Ведь дешевеет переоцененная, неадекватно дорогая недвижимость. До каких пор этот процесс будет происходить, напрямую зависит от будущего курса кредитной политики отечественных банков. Вопрос доступности ипотеки здесь имеет решающее значение, ведь именно кредитные ресурсы обеспечивали высокий спрос на жилье. Однако в ближайшее время не стоит ожидать смены тенденций, так как проблемы с ликвидностью у банков сохраняются. Конечно, рано или поздно кризис на мировых рынках капитала будет исчерпан. Но очевидно, что доступность ипотечных займов будет ниже докризисного уровня, что повлечет сокращение объемов платежеспособного спроса. Хотя не исключено, что банковский сектор при поддержке государства сможет противостоять возникшим сложностям. Но той активности, которая наблюдалась в фазе ажиотажного ценового роста 2005-2006 года, все равно ожидать не стоит.
Нынешние события стали первым настоящим испытанием для финансовой системы нового Казахстана. Несомненно, это должно принести неоценимые уроки в управлении экономикой и сделать политику банков более разумной.
С этой позиции, последствия кризиса имеют и положительные стороны. Многие ошибки благодаря этому становятся очевидными и требуют исправления. Таким образом, экономика становится более сбалансированной и устойчивой.
Как поведет себя рынок – покажет время.
Аналитический отдел портала www.kn.kz