На первой неделе августа на рынке вторичного жилья средневзвешенная стоимость не изменилась и осталась на прежнем уровне 1274 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 2,3% и составило 1683 квартиры, а объем предложения повысился на 2,5% (154 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1683, из них: на левобережье – 311, правобережье – 1372. Однокомнатные квартиры занимают 23% (387 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (559), 3-комнатные – 32% (531) и многокомнатные – 12% (206).
На данной неделе ценовые показатели, в зависимости от формата квартиры, изменились разнонаправленно. Так, рост средней стоимости прослеживается на 1- и многокомнатные на 0,6%, а на 2- и 3-комнатные, напротив, спад на 0,8% и 0,5% соответственно (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 4 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1235 |
1241 |
+0,55 |
+6 |
2-комнатные |
1231 |
1221 |
-0,80 |
-10 |
3-комнатные |
1262 |
1255 |
-0,53 |
-7 |
Многокомнатные |
1375 |
1384 |
+0,60 |
+9 |
По городу |
1274 |
1274 |
0,00 |
0 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 28 июля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 4 августа 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
415 |
387 |
-6,75 |
-28 |
2-комнатные |
586 |
559 |
-4,61 |
-27 |
3-комнатные |
539 |
531 |
-1,48 |
-8 |
Многокомнатные |
183 |
206 |
+12,57 |
+23 |
По городу |
1723 |
1683 |
-2,32 |
-40 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 40% (-839 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-898 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 43% (-950 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 38% (-866 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, рост ценовых показателей наблюдается на квартиры в панельных и монолитных постройках – 0,1% и 1,5% соответственно, а в кирпичных, напротив, спад – 1,8% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 4 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1215 |
1217 |
+0,10 |
+2 |
Кирпич |
1306 |
1283 |
-1,75 |
-23 |
Монолит |
1304 |
1324 |
+1,54 |
+20 |
По городу |
1274 |
1274 |
0,00 |
0 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 28 июля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 4 августа 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
502 |
448 |
-10,76 |
-54 |
Кирпич |
814 |
791 |
-2,83 |
-23 |
Монолит |
407 |
444 |
+9,09 |
+37 |
По городу |
1723 |
1683 |
-2,32 |
-40 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 42% (-864 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-885 у.е./кв.м) и в монолитных – на 41% (-919 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель сократился только в районе левобережья, а в районе правобережья незначительно вырос.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу снизилась на 6,2% и оказалась на отметке 1269 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры – 1,9%, 16,4% и 7,2% соответственно, а на многокомнатное жилье ценовой показатель за неделю увеличился на 1,8%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, повысилось на 12%.
В районе правобережья ценовой показатель вырос на 0,1%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1246 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры на 1,4% и 0,9% соответственно, а на 3- и многокомнатные, напротив, спад – 0,2% и 1,7%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 5%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 4 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1353 |
1269 |
-6,16 |
-84 |
1-комнатные |
1210 |
1186 |
-1,94 |
-24 |
2-комнатные |
1361 |
1139 |
-16,35 |
-222 |
3-комнатные |
1428 |
1326 |
-7,15 |
-102 |
Многокомнатные |
1423 |
1449 |
+1,82 |
+26 |
правобережье |
1245 |
1246 |
+0,06 |
+1 |
1-комнатные |
1218 |
1234 |
+1,35 |
+16 |
2-комнатные |
1177 |
1188 |
+0,86 |
+11 |
3-комнатные |
1227 |
1225 |
-0,19 |
-2 |
Многокомнатные |
1366 |
1343 |
-1,73 |
-23 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 48,7% (-1205 у.е./кв.м), а правобережья – 40,8% (-859 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 41,1% (-888 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,00, при этом диапазон выставленных на продажу квартир не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,78 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,28 раза).
Спад ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 0,5% до уровня 1771 у.е./кв.м. Спад средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксирован: на 1-комнатные – 1,2%, на 2-комнатные – 1,6% и на 3-комнатные – 0,5%, а на многокомнатные, напротив, рост – 1,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 45,1% (-1453 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость снизилась на 0,3%, и индекс оказался на отметке 887 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован на 2- и 3-комнатное жилье – на 0,7% и 3,1% соответственно, а на 1- и многокомнатное, напротив, цена выросла на 1,4% и 1,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 39,4% (-577 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 4 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1619 |
-44,31 |
-1288 |
2-комнатные |
3168 |
1685 |
-46,80 |
-1483 |
3-комнатные |
3217 |
1754 |
-45,49 |
-1463 |
Многокомнатные |
3419 |
2056 |
-39,87 |
-1363 |
Город |
3224 |
1771 |
-45,06 |
-1453 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 4 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
909 |
-39,55 |
-594 |
2-комнатные |
1371 |
874 |
-36,27 |
-497 |
3-комнатные |
1400 |
867 |
-38,08 |
-533 |
Многокомнатные |
1525 |
900 |
-41,00 |
-625 |
Город |
1464 |
887 |
-39,42 |
-577 |
Выводы и прогнозы
Итак, снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. Значительное влияние на среднюю стоимость по городу оказывает сегмент «дорогого» жилья, в то время как в сегменте «дешевого» наблюдается сезонная стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz