В июле темпы снижения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья Астаны увеличились. По сравнению с прошлым месяцем, ценовой показатель сократился уже на 2,7% до уровня 1271 у.е./кв.м. При этом средняя стоимость в секторе эконом-класса за месяц снизилась на 0,8%, а в сегменте элитного жилья – на 3,6%. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 1% до 1713 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 148 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем 1,7 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 79% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 21%.
Темп снижения в районе левобережья составил 5,8%, и средняя стоимость достигла уровня 1333 у.е./кв.м. При этом ценовые показатели сократились на все форматы квартир. Основное влияние на спад ценового показателя по району оказало 2- и многокомнатное жилье, которое снизилось в цене на 7,5% и 8,5% соответственно. Средняя стоимость 1- и 3-комнатных квартир сократилась на 4,5% и 2,3% соответственно.
За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 1,7% и опустился до уровня 1244 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составило 0,4%, на 2-комнатные – 3,2%, на 3- и многокомнатные – 1,6%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 44,8% (-1080 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 40,8% (-859 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил уже 6,7%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Июль 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1333 |
-44,76 |
-1079 |
|
1-комнатные |
2219 |
1206 |
-45,64 |
-1013 |
|
2-комнатные |
2498 |
1318 |
-47,25 |
-1180 |
|
3-комнатные |
2487 |
1328 |
-46,58 |
-1159 |
|
Многокомнатные |
2457 |
1494 |
-39,19 |
-963 |
|
правобережья: |
2102 |
1244 |
-40,84 |
-858 |
|
1-комнатные |
2032 |
1230 |
-39,46 |
-802 |
|
2-комнатные |
2047 |
1189 |
-41,90 |
-858 |
|
3-комнатные |
2116 |
1220 |
-42,33 |
-896 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1340 |
-39,60 |
-879 |
В июле по городу снижение средней стоимости наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократились цены многокомнатного жилья – на 4%, а минимально – 1-комнатного – на 1%. Темп снижения 2- и 3-комнатных составил 3,9% и 2% соответственно.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 42,8%, немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 41,6% и 39,6% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 39,3%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Июль 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1241 |
-39,57 |
-813 |
|
2-комнатные |
2107 |
1230 |
-41,62 |
-877 |
|
3-комнатные |
2184 |
1249 |
-42,79 |
-935 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1368 |
-39,30 |
-886 |
|
Город |
2148 |
1271 |
-40,84 |
-877 |
В течение данного месяца значительно подешевели квартиры в кирпичных постройках – на 3,6%, в панельных и монолитных домах средние цены сократились на 2,1% и 2,4% соответственно.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 41,2% от стоимости, кирпичных – 40,8% и монолитных – 40,6%. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Июль 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1211 |
-41,17 |
-848 |
|
Кирпич |
2147 |
1272 |
-40,75 |
-875 |
|
Монолит |
2242 |
1332 |
-40,58 |
-910 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,8% (-877 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В июле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,98, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно сузились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,28 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,86 раза).
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 3,6% и опустилась до отметки 1769 у.е./кв.м (диаграмма 14 и таблица 4). При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 1,1%, на 2-комнатные – 5,5%, на 3-комнатные – 3,4% и многокомнатные – 4,3%. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 43,7% (-1372 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с июнем 2009 года, средняя стоимость уменьшилась на 0,8% и оказалась на отметке 892 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 1,1%, на 2-комнатные – 1,2%, на 3-комнатные – 0,8% и многокомнатные – 0,2%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 38,8% (-565 у.е./кв.м).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Июль 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
1769 |
-43,68 |
-1372 |
|
1-комнатные |
2817 |
1657 |
-41,18 |
-1160 |
|
2-комнатные |
3079 |
1697 |
-44,86 |
-1382 |
|
3-комнатные |
3212 |
1712 |
-46,70 |
-1500 |
|
Многокомнатные |
3495 |
2034 |
-41,79 |
-1461 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
892 |
-38,80 |
-565 |
|
1-комнатные |
1434 |
891 |
-37,85 |
-543 |
|
2-комнатные |
1426 |
889 |
-37,64 |
-537 |
|
3-комнатные |
1450 |
893 |
-38,39 |
-557 |
|
Многокомнатные |
1521 |
894 |
-41,23 |
-627 |
Выводы и прогнозы
Итак, похоже традиционное летнее затишье на рынке вторичного жилья столичной недвижимости закончилось, о чем свидетельствуют увеличивающиеся темпы падения средних цен. Очевидно, в
условиях, когда мировой финансовый кризис вернул цены на уровень 2005 года, собственники предпочитают как можно скорее избавиться от лишних квадратных метров. Однако ближе к осени на рынке недвижимости совокупность активизации продавцов и отложенного спроса может привести к росту ценовых показателей.
В среднесрочной перспективе стоит ожидать снижения средних цен в пределах 1-3% в месяц и увеличения количества предложений.
Аналитический отдел портала www.kn.kz