На последней неделе июля на рынке вторичного жилья средневзвешенная стоимость за неделю увеличилась на 1% до уровня 1274 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 1,4% и составило 1723 квартиры, а объем предложения повысился на 3,1% (150 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1723, из них: на левобережье – 278, правобережье – 1445. Однокомнатные квартиры занимают 24% (415 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (586), 3-комнатные – 31% (539) и многокомнатные – 11% (183).
На данной неделе ценовые показатели выросли на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где спад составил 0,4%. Максимально увеличилось в цене многокомнатное жилье – на 1,8%, а минимально – 2-комнатное – на 0,7% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 21 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1239 |
1235 |
-0,35 |
-4 |
|
2-комнатные |
1223 |
1231 |
+0,71 |
+8 |
|
3-комнатные |
1241 |
1262 |
+1,70 |
+21 |
|
Многокомнатные |
1351 |
1375 |
+1,83 |
+24 |
|
По городу |
1262 |
1274 |
+0,97 |
+12 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 21 июля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 28 июля 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
421 |
415 |
-1,43 |
-6 |
|
2-комнатные |
583 |
586 |
+0,51 |
+3 |
|
3-комнатные |
513 |
539 |
+5,07 |
+26 |
|
Многокомнатные |
183 |
183 |
0,00 |
0 |
|
По городу |
1700 |
1723 |
+1,35 |
+23 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-846 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-889 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 43% (-943 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 39% (-874 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, рост ценовых показателей наблюдается на квартиры в панельных и кирпичных постройках – 2,3% и 2,4% соответственно, а в монолитных, напротив, спад – 1,8% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 21 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1188 |
1215 |
+2,30 |
+27 |
|
Кирпич |
1275 |
1306 |
+2,43 |
+31 |
|
Монолит |
1327 |
1304 |
-1,77 |
-23 |
|
По городу |
1262 |
1274 |
+0,97 |
+12 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 21 июля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 28 июля 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
481 |
502 |
+4,37 |
+21 |
|
Кирпич |
824 |
814 |
-1,21 |
-10 |
|
Монолит |
395 |
407 |
+3,04 |
+12 |
|
По городу |
1700 |
1723 |
+1,35 |
+23 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 42% (-865 у.е./кв.м), кирпичных – на 40% (-862 у.е./кв.м) и в монолитных – на 42% (-939 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель увеличился как в районе левобережья, так и в районе правобережья.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу повысилась на 3,6% и оказалась на отметке 1353 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры – 0,8%, 6,2% и 8,2% соответственно, а на многокомнатное жилье ценовой показатель за неделю сократился на 0,5%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, понизилось на 2,8%.
В районе правобережья ценовой показатель вырос на 0,5%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1245 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на 3- и многокомнатные квартиры на 1,3% и 2,8% соответственно, а на 1- и 2-комнатные, напротив, спад – 1%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2,2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 21 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1305 |
1353 |
+3,61 |
+48 |
|
1-комнатные |
1200 |
1210 |
+0,79 |
+10 |
|
2-комнатные |
1281 |
1361 |
+6,23 |
+80 |
|
3-комнатные |
1320 |
1428 |
+8,18 |
+108 |
|
Многокомнатные |
1430 |
1423 |
-0,52 |
-7 |
|
правобережье |
1239 |
1245 |
+0,50 |
+6 |
|
1-комнатные |
1230 |
1218 |
-0,98 |
-12 |
|
2-комнатные |
1189 |
1177 |
-0,98 |
-12 |
|
3-комнатные |
1212 |
1227 |
+1,27 |
+15 |
|
Многокомнатные |
1330 |
1366 |
+2,76 |
+36 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 45,3% (-1122 у.е./кв.м), а правобережья – 40,8% (-858 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 41,1% (-888 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,00, при этом диапазон выставленных на продажу квартир незначительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,83 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,28 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена увеличилась на 1,9% до уровня 1781 у.е./кв.м. Рост средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксирован: на 1-комнатные – 0,1%, на 2-комнатные – 2,4%, на 3-комнатные – 3,3% и многокомнатные – 1,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 44,8% (-1443 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость увеличилась на 0,3%, и индекс оказался на отметке 890 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 1- и 3-комнатное жилье – на 1,4%, на многокомнатное – на 0,2%, а на 2-комнатное, напротив, цена сократилась на 1,5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 39,2% (-574 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1638 |
-43,64 |
-1269 |
|
2-комнатные |
3168 |
1713 |
-45,92 |
-1455 |
|
3-комнатные |
3217 |
1762 |
-45,24 |
-1455 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2033 |
-40,54 |
-1386 |
|
Город |
3224 |
1781 |
-44,76 |
-1443 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
897 |
-40,37 |
-606 |
|
2-комнатные |
1371 |
880 |
-35,84 |
-491 |
|
3-комнатные |
1400 |
894 |
-36,13 |
-506 |
|
Многокомнатные |
1525 |
890 |
-41,65 |
-635 |
|
Город |
1464 |
890 |
-39,22 |
-574 |
Выводы и прогнозы
Итак, снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. Значительное влияние на среднюю стоимость по городу оказывает сегмент «дорогого» жилья, в то время как в сегменте «дешевого» наблюдается сезонная стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz