Темпы падения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья Астаны заметно снизились. По сравнению с прошлым месяцем, ценовой показатель уменьшился лишь на 1,6% до уровня 1306 у.е./кв.м. При этом средняя стоимость в секторе эконом-класса за месяц выросла на 2,3%, а в сегменте элитного жилья сократилась на 9,2%. В июне количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 4,2% до 1731 объекта. Емкость рынка в ценах предложения – 156 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,6 тыс. до 1,8 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 79% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 21%.
Темпы снижения ценового показателя в районе левобережья в течение четырех месяцев сохранялись достаточно высокими, а за последний месяц нисходящий тренд сменился на противоположный. В июне наблюдается рост средней стоимости на 4,6% до 1414 у.е./кв.м. При этом ценовые показатели увеличились на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где спад составил 0,2%. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало 2- и многокомнатное жилье, которое увеличилось в цене на 7,3% и 11% соответственно. Средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась лишь на 0,5%.
За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 2,9% и опустился до уровня 1265 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составило 3,1%, на 2-комнатные – 3,3%, на 3-комнатные – 4,7% и многокомнатные – 0,6%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 41,4% (-998 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 39,8% (-837 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 10,5%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Июнь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1414 |
-41,38 |
-998 |
|
1-комнатные |
2219 |
1264 |
-43,05 |
-955 |
|
2-комнатные |
2498 |
1425 |
-42,97 |
-1073 |
|
3-комнатные |
2487 |
1359 |
-45,33 |
-1128 |
|
Многокомнатные |
2457 |
1634 |
-33,51 |
-823 |
|
правобережья: |
2102 |
1265 |
-39,81 |
-837 |
|
1-комнатные |
2032 |
1235 |
-39,22 |
-797 |
|
2-комнатные |
2047 |
1229 |
-39,96 |
-818 |
|
3-комнатные |
2116 |
1240 |
-41,37 |
-876 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1361 |
-38,65 |
-858 |
В июне по городу снижение средней стоимости наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост за месяц составил 1,8%. Максимально сократились цены 3-комнатного жилья – на 3,3%, а минимально – 2-комнатного – на 2,2%. Темп снижения 1-комнатных составил 2,6%.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 41,6%, немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 39,3% и 39% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 36,8%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Июнь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1253 |
-38,99 |
-801 |
|
2-комнатные |
2107 |
1280 |
-39,25 |
-827 |
|
3-комнатные |
2184 |
1275 |
-41,62 |
-909 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1425 |
-36,80 |
-829 |
|
Город |
2148 |
1306 |
-39,19 |
-842 |
В течение данного месяца значительно подешевели квартиры в панельных и монолитных постройках – на 2,6% и 1,7% соответственно, в кирпичных домах средние цены сократились лишь на 0,5%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 39,9% от стоимости, монолитных – 39,1% и кирпичных – 38,5%. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Июнь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1237 |
-39,93 |
-822 |
|
Кирпич |
2147 |
1320 |
-38,52 |
-827 |
|
Монолит |
2242 |
1366 |
-39,09 |
-876 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 39,2% (-842 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В июне индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,04, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно сузились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,37 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,86 раза).
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 9,2% и опустилась до отметки 1835 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 10,4%, на 2-комнатные – 7,9%, на 3-комнатные – 9% и на многокомнатные – 9,6%. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 41,6% (-1306 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с маем 2009 года, средняя стоимость увеличилась на 2,3% и оказалась на отметке 899 у.е./кв.м (таблица 4). Основное влияние при этом оказали 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, стоимость которых выросла на 3,4%, 4,8% и 2,3% соответственно, в то время как многокомнатные, напротив, сократились на 1,4%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 38,3% (-558 у.е./кв.м).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Июнь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
1835 |
-41,59 |
-1306 |
|
1-комнатные |
2817 |
1676 |
-40,50 |
-1141 |
|
2-комнатные |
3079 |
1796 |
-41,67 |
-1283 |
|
3-комнатные |
3212 |
1771 |
-44,86 |
-1441 |
|
Многокомнатные |
3495 |
2126 |
-39,16 |
-1369 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
899 |
-38,28 |
-558 |
|
1-комнатные |
1434 |
901 |
-37,14 |
-533 |
|
2-комнатные |
1426 |
901 |
-36,86 |
-525 |
|
3-комнатные |
1450 |
901 |
-37,87 |
-549 |
|
Многокомнатные |
1521 |
895 |
-41,14 |
-626 |
Выводы и прогнозы
Итак, по итогам первого летнего месяца нисходящий тренд средней стоимости квадратного метра сохранился, но падение уже не такое динамичное, как мы наблюдали в начале года. В период летнего затишья, как и прогнозировалось ранее, будет наблюдаться ценовая стабилизация. В ближайшие два месяца значительных изменений не предвидится. Однако ближе к осени на рынке недвижимости совокупность активизации продавцов и отложенного спроса может привести к росту ценовых показателей.
В среднесрочной перспективе стоит ожидать снижения средних цен в пределах 1-3% в месяц и увеличения количества предложений.
Аналитический отдел портала www.kn.kz